樓市調(diào)控政策遭遇熱錢博弈 上漲壓力難以消除

      2010年11月28日播出的央視《經(jīng)濟半小時》通過對全國多個城市樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購令對樓市銷量的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，但對高高在上的房價卻還一時難以產(chǎn)生實質(zhì)性作用。市場上博弈的力量仍然很強大，在境內(nèi)外熱錢和各種資金的驅(qū)動下，房價上漲壓力仍然沒有徹底消除，樓市調(diào)控還面臨挑戰(zhàn)。以下為節(jié)目實錄：

　　大家好，歡迎收看《經(jīng)濟半小時》，今天我們來關(guān)注房地產(chǎn)市場。自從9月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門聯(lián)合發(fā)文，要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)之后，兩個月時間，全國已經(jīng)有16個城市陸續(xù)出臺了限購令。這個被稱為力度空前的調(diào)控手段，究竟實施效果如何呢？我們選擇了杭州、深圳、大連、上海等幾個城市進行了調(diào)查，一起來看看。

　　記者首先來到了位于杭州市西湖區(qū)的一家樓盤銷售處——金地自在城，盡管今天并不是周末，但是前來看房的人還是不少，大廳內(nèi)的銷售板上十一月份開盤的樓盤幾乎全部標著已售完的標記。 銷售人員告訴記者本周末又有一次新開盤，而因為現(xiàn)在銷售火爆，必須預(yù)定并交納2萬元的定金才可以有選房的資格。

　　杭州某樓盤銷售人員：目前的話整個樓市還是比較小熱，因為本身資金流向、國家調(diào)控啊，各方面利率增長啊，加上一些投資環(huán)境比較惡劣，相對來說樓市還是一個比較保值的方向。

　　記者又前往位于市中心上城區(qū)的賽里綠城麗園，這里銷售的都是160㎡以上的大面積并且是高層住宅。

　　杭州某樓盤銷售人員：二期的話還有一些剩余房，一期已經(jīng)賣完了。

　　當記者問及價格會不會受調(diào)控影響有所下跌時，銷售人員肯定的告訴記者樓價不但不會跌還有漲的可能。

　　樓盤銷售人員：綠城的房子你看08年降的最厲害的時候都沒有打折。這個項目不可能降的，可能下個月我們還要漲價。

　　記者隨后前往的雅戈爾御西湖、上尚庭等新開樓盤詢問時，現(xiàn)場銷售客服人員均高調(diào)聲稱房源非常緊張。但開發(fā)商聲稱銷售火爆背后并沒有強硬的數(shù)據(jù)支撐。記者從杭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)透明售房網(wǎng)獲悉，截止到11月25日11月18日，上午8:00金地自在城可預(yù)(銷)售樓盤為50套，已預(yù)(銷)售2套，預(yù)定0套。賽里綠城麗園10月29日開盤的可售樓盤為144套，已銷售43套，預(yù)定0套。其他各樓盤情況也基本類似，并沒有開發(fā)商說得那么緊俏。

　　根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上提供的信息，記者也把二次調(diào)控前后杭州樓市的表現(xiàn)做了一個梳理：2010年9月杭州主城區(qū)成交5960套商品房，創(chuàng)年內(nèi)商品房成績最高，日均成交量達199套。調(diào)控后，10月杭州主城區(qū)成交3007套商品房，同比去年10月下降49.5%，而環(huán)比今年9月下跌達47.4%。11月的第一周(11.1-11.7)杭州主城區(qū)成交451套，創(chuàng)下新政后周成交量新低。價格方面，2010年9月，杭州主城區(qū)商品房成交均價為23121.2元/平方米，相比8月份上漲12.3%。10月份杭州商品房成交均價為23134.2元/平方米，基本與9月持平。11月第一周(11.1-11.7)交易均價為19251.3元/平方米，環(huán)比下降24.5%。

　　房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，調(diào)控效果相當明顯，杭州市一手房商品房在交易量上有了較大幅度的下滑，價格也處于膠著狀態(tài)。那么二手房市場的情況怎么樣呢？記者走訪了多家杭州市二手房中介公司。

　　聯(lián)美地產(chǎn) 分行經(jīng)理 沈霖

　　沈霖：反正成交量明顯下降。

　　中瑞置換 經(jīng)理 王軍

　　王軍：有一些變化了。很多剛性需求的客戶開始觀望，猶豫不決。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份杭州五城區(qū)二手房成交1798套。交易量環(huán)比9月減少近三成。不少中介公司負責(zé)人告訴記者，在交易量最差的10月，一天連一套房子都沒有成交的現(xiàn)象時有發(fā)生，公司甚至只能靠租賃等其他業(yè)務(wù)來維持正常的運營。

　　相比交易量的下降，二次調(diào)控前后二手房成交均價變化不大，繼續(xù)在兩萬以上的區(qū)間運行。10月二手房成交均價在20587元/平方米，環(huán)比9月的20717元/平方米僅下降了0.63%，

　　王軍：上升沒有。小幅的下降。

　　周包軍：那么從二次調(diào)控來看基本現(xiàn)在從10月份、11月份兩個月價格來看的話，價格跟前期的話變化不是非常大，相對來說表現(xiàn)的還是比較平穩(wěn)。

　　11月24日，記者走訪了位于深圳羅湖區(qū)清平路附近的京基鳳凰印象售樓處，鳳凰印象這次給出的是降價加送裝修的優(yōu)惠條件，11月20日開盤至今不到一周的時間就賣出了一半的樓盤，這里以中小戶型為主。

　　京基集團鳳凰印象樓盤置業(yè)顧問

　　記者：這些紅的(標記)什么意思??？

　　置業(yè)顧問：已經(jīng)賣掉的。

　　記者：你這個銷控表這一套大概多少套房子？

　　置業(yè)顧問：598套。

　　記者：那已經(jīng)賣了多少套？

　　置業(yè)顧問：60%吧。沒漲價，比之前的價格調(diào)了好多。

　　記者：是調(diào)低了還是調(diào)高了？

　　置業(yè)顧問：調(diào)低了。之前是兩萬五到兩萬九之間嘛。小戶型(以前)都是兩萬五起價的，現(xiàn)在我們調(diào)到兩萬三四。

　　記者了解到，目前深圳在售的中小戶型樓盤開始出現(xiàn)價格松動。打折送裝修隨處可見。

       深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)市場部總監(jiān) 周學(xué)軍

　　周學(xué)軍：最明顯的就是打折，之前在深圳這些新房能夠打到99折的折扣已經(jīng)非常不錯了，現(xiàn)在目前的情況已經(jīng)打到了97折，甚至有些打到了95折，95折有一些項目還在精裝修方面，會提高一個裝修的檔次，另外包括會送一些物業(yè)管理費，送一些車位等等。這實際上是變相將附加值拉高。

　　不過，記者查閱深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，深圳市的銷售均價目前仍然是上升態(tài)勢。今年十月深圳新房成交均價為21516元，環(huán)比九月均價20153元上漲了6.7%，同比去年10月均價20234元上漲了6.3 %。對于這一點，房地產(chǎn)信息網(wǎng)周學(xué)軍告訴記者，這主要是由于部分地區(qū)別墅樓盤在國慶期間銷售走旺拉抬了全市新房成交的均價，

　　周學(xué)軍：目前從深圳的市面上看，深圳的房價整體是在下降。

　　周學(xué)軍告訴我們，這次的二次調(diào)控政策出臺后，10月深圳新房的銷售面積和套數(shù)環(huán)比9月都有了明顯的下降。

　　周學(xué)軍：11月份的數(shù)據(jù)我們正在統(tǒng)計，從11月上旬統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，環(huán)比的下降幅度還是相對比較大的，而我們預(yù)計整個10月份的新房成交的面積、套數(shù)、均價都會有環(huán)比比較大的一個下滑。

　　據(jù)了解，目前深圳新房的供給的有效存量房在2萬套左右，而每年深圳市場的剛性需求 都在11萬套左右，這也是不難理解像鳳凰印象這樣的新樓盤剛一上市就銷售火爆的原因，而每年深圳市場上近9萬套住房的供需缺口主要是由二手房來予以填補，那么在樓市的二次調(diào)控政策之后，現(xiàn)在深圳市場的二手房銷售情況又有哪些變化呢？

　　深圳市中聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司副總裁 楊h

　　楊h ：二手房業(yè)主心里因素比較明顯，比如說對于限售令，業(yè)主們會有一種惜售的心態(tài)，也就是我現(xiàn)在的房子不愿意賣出去。

　　楊h告訴記者業(yè)主的惜售心態(tài)使得二次調(diào)控之后的二手房成交面積和套數(shù)呈現(xiàn)了不同程度的下滑。今年10月，深圳二手房成交面積984864.8平方米，環(huán)比減少3.4%。不過記者注意到，二手房成交均價卻同新房成交均價一樣，出現(xiàn)了小幅上漲。今年十月，深圳二手房掛牌均價為17989元，環(huán)比今年9月17874元微漲了0.6%。楊?認為，目前二手房價格微幅震蕩的格局體現(xiàn)了購房者觀望和業(yè)主惜售心理的對沖效應(yīng)。 2010-11-29 01:49 關(guān)閉

　　楊h：惜售的原因在于價格的影響，包括住房限貸政策影響。住房交易成本越來越高，對于部分業(yè)主而言，在他預(yù)期之內(nèi)房子只能買賣一次或兩次。如果說他手上有一套閑置的房子，他會有惜售的心態(tài)。

　　深圳施行限購令后，使得購房門檻提高，一方面本地的開發(fā)商不急于推盤，另一方面購房者也不急于在深圳買房。相當數(shù)量的購房者將目光投向了沒有施行限購令的周邊城市。

　　深圳市眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司 董事長 郭澎楠

　　郭澎楠：投資者往惠州、東莞去轉(zhuǎn)移，把熱點轉(zhuǎn)到深圳附近的城市里。比如東莞的量攀升了很多，惠州也一樣?；葜菰谖覀冞@兩個月的統(tǒng)計中是提高的，至少有20%到30%。

　　雖然調(diào)控措施已經(jīng)讓深圳的樓市出現(xiàn)了價格下跌，成交減少的情況，但專家認為要警惕當前的通脹壓力和熱錢流入等因素再一次推高深圳房價。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任 宋丁

　　宋?。阂驗槟壳?，10月份以來迅速激增的CPI的價格壓力，這個通脹壓力讓他們把錢存在銀行有很大的風(fēng)險。另外也有外資，熱錢進入對于國內(nèi)深圳的消費者擔(dān)心如果這個趨勢控制不住的話，下一步房地產(chǎn)存在進一步漲價的可能。

　　在上海11月份新開盤的住宅中，住宅式的小戶型酒店公寓成為銷售的熱門主角。這里是距離外高橋保稅區(qū)不遠處的一棟酒店式公寓，都是四五十平方的小戶型。這里的銷售人員告訴記者，因為住宅式酒店公寓的產(chǎn)權(quán)屬于商業(yè)性質(zhì)的，不在二次調(diào)控的范圍內(nèi)，所以，這個區(qū)域最近開盤的樓盤小面積的公寓比較集中。

　　樂非天地 銷售人員

　　銷售人員：面積比較小，總的投入成本也是比較小。

　　這里是上海閔行區(qū)的一個樓盤，也是主打90平米以下的精裝小戶型。

　　趙歡欣 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 上海公司銷售經(jīng)理

　　趙歡欣：小戶型相對來說，不管是首次置業(yè)也好，或者是一些比如說一些剛開始畢業(yè)一些，相對來說這種小戶型低總價還是比較滿足他們的需求。

　　隨后記者來到了距離樓盤不遠的中介一條街。這里有十幾家房產(chǎn)中介聚集在長不到200米的街道邊。記者看到，各家中介的生意都很清淡。其中一家中介的銷售人員說，他們代理的二手房業(yè)務(wù)這兩個月萎縮很厲害。

　　上海漢宇地產(chǎn)業(yè)務(wù)員：成交量跌，價格沒有跌，價格基本上保持穩(wěn)定，保持跟上個月的穩(wěn)定。

　　記者：價格跌了多少，10月份我們二手房大概成交在你們這個店成交了多少？

　　業(yè)務(wù)員：10月份，我們成交大概有10套房子左右。

　　記者：那這個月呢？

　　業(yè)務(wù)員：這個月二手房沒有成交。

　　根據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在10月7號上海新政實施前的9月份，二手房的成交套數(shù)是17168套，10月份下降到12778套，但是成交均價卻略有上浮，從每平方17109元漲到17318元。一手房方面，成交量也有明顯下跌，9月份12380套，10月份為11399套，價格從每平方20773元上漲到21984元。

     宋會雍 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)

　　宋會雍：整體來看，政策的效益比較明顯，我們看到這個同一期這個房價走勢的一個區(qū)域來說呢，漲價的區(qū)域在明顯減少，價格走平。

　　這里是大連市區(qū)西側(cè)的一處商品房的施工現(xiàn)場，我身后正在建設(shè)的六棟普通住宅，已經(jīng)在11月16號開始正式對外發(fā)售。

　　大連耕海房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售主管 金剛

　　金剛：相比預(yù)期的話，我們之前的預(yù)期是稍微低了一點，因為整個考慮到國家限購令，還有一些政策的限制，針對市場，所以價格相對來說稍微低一些， 大概五百塊錢(每平米)吧。

　　隨后記者又來到了位于大連甘井子區(qū)的一處樓盤。開發(fā)商告訴記者，雖然九十月份陸續(xù)出臺了一些限購政策，但是他們的樓房銷售還是延續(xù)著6月份開盤以來的銷售速度。

　　大連遠洋地產(chǎn)公司總經(jīng)理 張連宏

　　張連宏：集中開盤時數(shù)量肯定要高一些，開盤之后的七八月份也差不多就像這個樣子，六七十套，到目前五六十套，因為到目前我們所剩的房源比較少。

　　張連宏還告訴記者，不僅是成交量，商品房的成交價格也沒有因為限購令而做過特別的調(diào)整。

　　張連宏：現(xiàn)在銷售均價一直在9500元左右，一直都是這個價位？對，從六月份開盤到現(xiàn)在，這個價格沒有太大的調(diào)整。

　　來自大連房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，在10月份的最后一周，大連商品房成交2759套，環(huán)比增長14%，這也是2010年大連房地產(chǎn)交易量的一個高峰值。

　　大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副秘書長 賈廣葆

　　賈廣葆：新政下來之后，大連房地產(chǎn)市場和一線城市不太一樣，主要表現(xiàn)是量價齊升，從量上面看，大連幾個主要的市內(nèi)四區(qū)來講，甘井子區(qū)、中山區(qū)和沙河口區(qū)都不同程度的上漲，上漲的成交面積最高達到了694%，最少也在30%-40%。

　　不過記者也注意到，進入11月份后樓市成交量開始有所放緩。賈廣葆則表示，事實上成交的絕對值并不低，市場依然比較活躍，11月頭兩周成交也都在1500套到2000套之間，這個水平與調(diào)控政策出臺以前相比，下滑幅度并不大。

　　隨后記者走訪了二手房市場，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，二手房在限購令的政策出臺后，銷量明顯下滑，但是成交價還沒有松動。

　　大連瑞家地產(chǎn)運營部經(jīng)歷 蔡一涵

　　蔡一涵：那么我們整體的數(shù)據(jù)從十一月份和十月份做一個比較，它的成交量基本上下降了百分之十五到二十左右。

　　大連安鑫地產(chǎn)策劃部經(jīng)理 袁志剛

　　袁志剛：就我們掌握的一個價格來看，過去主城區(qū)范圍的二手房的交易平均價，報盤價基本是在9500到9800左右，政策出臺之后，二手房的報盤價并沒有一個大的浮動，基本還是在9500到9800這樣一個范圍內(nèi)。

　　通過幾個城市的實地調(diào)查，我們看到，限購令實施之后，對樓市銷量的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，但對高高在上的房價卻還一時難以產(chǎn)生實質(zhì)性作用。和這些城市相比，北京市早在今年五月份就曾出臺過限購措施，9月底的限購令可謂二次調(diào)控。那么，連續(xù)限購對北京樓市有沒有發(fā)揮效果呢？

　　繼今年4月份的國十條之后，9月底出臺的限購令，繼續(xù)給房地產(chǎn)調(diào)控增加了力度。作為樓市風(fēng)向標的北京，最近也出現(xiàn)了變化，據(jù)中國指數(shù)研究院上周監(jiān)測的數(shù)據(jù)，全國30個主要城市中，北京位居成交量跌幅榜首，跌幅達25.47%。成交量下跌會不會帶動房價走低呢？我們再來看看北京的情況。

　　記者來到了北京市豐臺區(qū)一處新開盤的樓盤，售樓處的大廳里坐著一些正在簽約的購房人。工作人員告訴我們，這里的銷售情況依然很樂觀。

　　肖勁 北京萬科營銷總監(jiān)

　　肖勁：我們是上個禮拜六開的盤。

　　記者：那我們這個盤開盤均價是多少？

　　肖勁：開盤均價我們是大概2.85萬左右。

　　記者：那銷售整體情況怎么樣？

　　肖勁：開盤當天應(yīng)該是賣了80%左右，這兩天陸陸續(xù)續(xù)還在賣。

　　記者：這邊一共有多少套房？

　　肖勁：一共是我們這次開的是142套。

　　記者：142套。那您開盤這個價格跟你開盤預(yù)期的話有什么樣的變化？

　　肖勁：比我們預(yù)期 應(yīng)該還是略微低了點，略微低了點。

　　記者：您當時預(yù)期的話是多少？

　　肖勁：我們預(yù)期能達到3萬，但我們實際還是2.8萬多開的盤。

　　地處北京四環(huán)以內(nèi)，緊鄰地鐵5號線，又是小戶型。這些因素使得這個樓盤的銷售顯得異常火爆。但是整體來看，北京市新建純商品住宅的銷量卻呈現(xiàn)下降的趨勢。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份，北京市新建純商品住宅成交套數(shù)為7031套，環(huán)比下降32.9%。11月份前三周新建純商品住宅成交套數(shù)約為4497套，與10月前三周相比下降11%左右。

　　莫天全 中國指數(shù)研究院院長

　　莫天全：今年9月底10月初二次調(diào)控以后，北京的房地產(chǎn)市場的成交量它的影響是立竿見影的。

　　價格方面，根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份，北京市新建純商品住宅銷售價格同比上漲19.3%，漲幅比9月回落0.7個百分點。

　　莫天全：實際上價格變動不大，10月份的價格相對9月份來說稍微上漲了一點，1%點多，然后現(xiàn)在11月份，現(xiàn)在相對10月份的價格實際上是下降了百分之零點五幾，所以我們自己認為只要是1%左右上升或者下降都是基本上看作是持平的。

　　那么北京市二手房市場在二次調(diào)控后表現(xiàn)又是如何呢？帶著這一問題，記者來到了北京市鏈家地產(chǎn)。

　　林倩 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁

　　林倩：就北京二手房市場來說10月的成交量大概9月相比的話，大概回落了15%左右的一個成交量，但是價格的部分跟9月相比并沒有明顯的回落……但是跟一次調(diào)控前就今年的房價的高峰跟3月相比的話，大致上大概回落了10%左右。

　　林倩告訴我們，北京市二手房交易在不同區(qū)域也會存在一定的差異。有的區(qū)域受調(diào)控影響就比較大。

　　林倩：最典型的就是通州，在一次調(diào)控之前，不管是通州的二手房或一手房都非常得到投資人以及購房人的親睞，都非常喜歡，所以他的房價的表現(xiàn)上漲的速度也比較快。一二次調(diào)控之后，通州目前的房價跟一次調(diào)控前相比，大概下跌了16%左右。

　　而有些區(qū)域則與通州形成明顯的反差。

　　林倩：西城區(qū)還有海淀區(qū)的一些學(xué)區(qū)房，不管是一次調(diào)控或是二次調(diào)控之后這些好的學(xué)區(qū)房附近的這些樓盤，那么二手房的樓盤它的成交價從來沒有降價過，還是只是漲幅降低了。

　　短期來看，北京市二手房房價在年底前還不具備下降的趨勢。

　　莫天全：從價格方面來看的話，二次調(diào)控它的結(jié)果是價格沒有上漲，但是也沒有下跌。

　　我們剛才也梳理了一下，從去年中央經(jīng)濟工作會議召開至今，不到一年的時間里，國務(wù)院以及各部委出臺的樓市調(diào)控政策措施多達十幾條，再加上地方政府的樓市政策，更是一個可觀的數(shù)字。無論從頻率和力度上來說，今年的樓市調(diào)控都可謂空前，是個名副其實的調(diào)控年。但即使這樣，我們看到市場上博弈的力量仍然很強大，在境內(nèi)外熱錢和各種資金的驅(qū)動下，房價上漲壓力仍然沒有徹底消除，樓市調(diào)控還面臨挑戰(zhàn)。接下來的調(diào)控恐怕更得依賴結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加速供地，加速保障房建設(shè)，加強資金監(jiān)管和市場監(jiān)督。只有消除房地產(chǎn)市場的這些深層矛盾，才能防止樓市出現(xiàn)假摔，讓調(diào)控釋放的信號得到市場回應(yīng)。