誰(shuí)催生了北京11月樓市“暖冬”？

　　樓市“二次調(diào)控”出臺(tái)已一月有余，樓市前景愈加撲朔迷離。然而，北京樓市在11月份卻又“不經(jīng)意”地“反彈”了一把，不但開(kāi)盤(pán)入市項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)近年同期新高，且成交量也大幅上升領(lǐng)跑四季度，多個(gè)項(xiàng)目甚至重演開(kāi)盤(pán)千人搶購(gòu)的景象。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示： 11月上半月，全市共成交商品住宅9801套，環(huán)比上漲51.3%；其中新房住宅共成交6259套，環(huán)比上漲55.3%。超過(guò)了“金九銀十”，這兩個(gè)數(shù)字也雙雙創(chuàng)下5月份調(diào)控新政之后單月同期成交量新高。然而，與以往量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)不同的是，此次樓市“暖冬”效應(yīng)卻是建立在“價(jià)跌量漲”基礎(chǔ)之上的，從中也能感覺(jué)到調(diào)控政策威力正在逐步顯現(xiàn)。但抑制政策頻出之下，樓市成交如此火爆還是引起了多方關(guān)注。

　　●現(xiàn)象一：

　　“領(lǐng)證熱”催生購(gòu)房熱

　　中低價(jià)位樓盤(pán)引領(lǐng)11月“暖冬”效應(yīng)

　　11月份在日益沉重的資金鏈壓力下，原本預(yù)計(jì)的11月“開(kāi)盤(pán)荒”反而變成了開(kāi)盤(pán)小高峰。來(lái)自北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，從10月下旬開(kāi)始，北京新房市場(chǎng)逐步開(kāi)始放量， 11月1日至18日，北京市共有18個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)相當(dāng)于10月份開(kāi)盤(pán)數(shù)量的總和，僅11月第二周就有多達(dá)8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，單周開(kāi)盤(pán)數(shù)量超過(guò)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”。預(yù)計(jì)11月入市的純新盤(pán)數(shù)量明顯增加，達(dá)到12個(gè)，如中國(guó)鐵建青秀城、富力金禧花園、綠地新都會(huì)·國(guó)際花都、芭蕾雨·悅都、萬(wàn)科紅、北京城建世華泊郡等重點(diǎn)項(xiàng)目，都計(jì)劃在本月開(kāi)盤(pán)。

　　對(duì)于此輪推盤(pán)熱，陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖等業(yè)內(nèi)人士比較一致的觀點(diǎn)是：年底將至，房企進(jìn)入年度結(jié)算、沖擊業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，部分企業(yè)可能加速推盤(pán)，回籠資金。開(kāi)發(fā)商擔(dān)心未來(lái)“錢(qián)袋”將被捂緊，達(dá)到預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)商便選擇加快開(kāi)盤(pán)趕個(gè)“末班車”。

　　“政策性住宅在11月份的供應(yīng)也比較集中，但是成交量大漲的主要表現(xiàn)還是在商品房上，從7月份開(kāi)始，北京市新建商品房的開(kāi)盤(pán)預(yù)售均價(jià)就開(kāi)始走低，9月上旬的預(yù)售均價(jià)已經(jīng)由7月份的28000元/平方米，下滑到現(xiàn)在的18000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)位相當(dāng)于今年1月份的水平。中低價(jià)位樓盤(pán)在近期的頻繁入市，一定程度上也刺激了不少購(gòu)買力的釋放，畢竟，目前的樓市價(jià)格水平放眼全年，也正在回落到一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)的位置。如果大量低價(jià)新盤(pán)入市的情況持續(xù)下去，那市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)年底‘翹尾’的情況。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示。文/邱旸

　　●現(xiàn)象二：

　　打折促銷成大勢(shì)所趨

　　開(kāi)發(fā)商“降價(jià)快跑”提升銷售速度

　　二次調(diào)控近兩個(gè)月以來(lái)，京城開(kāi)發(fā)商也終于認(rèn)清形勢(shì)放下姿態(tài)，加上年關(guān)將近，也不再一味“死扛”，不少樓盤(pán)紛紛采取折扣、定金抵沖房款等優(yōu)惠措施，更有不少樓盤(pán)以“相對(duì)低價(jià)”開(kāi)盤(pán)吸引客戶，而這些舉措確實(shí)也起到了相當(dāng)?shù)男Ч?/p>

　　據(jù)相關(guān)樓盤(pán)數(shù)據(jù)信息顯示，10至11月份北京市商品房成交金額前20的樓盤(pán)，半數(shù)項(xiàng)目打折促銷，如朝陽(yáng)區(qū)中弘·北京像素最高達(dá)到一次性付款9.5折，通州區(qū)京貿(mào)國(guó)際城均價(jià)從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價(jià)幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動(dòng)。位于大興西紅門(mén)的鴻坤理想城成交均價(jià)從上月的2.4萬(wàn)/平方米降到了2萬(wàn)元/平方米以下，崇文區(qū)的中海紫御公館，成交均價(jià)3.76萬(wàn)元/平方米，比8月的在售單價(jià)4.5萬(wàn)元，降了將近9000元。而這些項(xiàng)目的降價(jià)對(duì)同區(qū)域樓盤(pán)也產(chǎn)生很大震動(dòng)，降價(jià)連鎖反應(yīng)正在各熱點(diǎn)樓市區(qū)域不斷出現(xiàn)。

　　此外，從12月份開(kāi)始正式實(shí)施的包括預(yù)售資金監(jiān)管在內(nèi)的一系列調(diào)控政策的實(shí)施將讓開(kāi)發(fā)商的日子“越來(lái)越難過(guò)”。同時(shí)，信貸政策不斷收緊的信號(hào)也愈加強(qiáng)烈，“10月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到的最明顯的政策信號(hào)是，信貸在全面收緊。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō)，房地產(chǎn)貸款，無(wú)論是個(gè)人住房貸款，還是開(kāi)發(fā)貸款，都在緊縮。“一旦再進(jìn)入加息周期，那就會(huì)與信貸政策一起，產(chǎn)生房地產(chǎn)調(diào)控的‘政策疊加效應(yīng)’。”這也是開(kāi)發(fā)商競(jìng)相降價(jià)以求快速銷售的原因之一。

●現(xiàn)象三：

　　“團(tuán)購(gòu)潮”升溫

　　買房人“拉幫結(jié)隊(duì)”換取最惠待遇

　　面對(duì)日漸冷清、門(mén)可羅雀的售樓處，團(tuán)購(gòu)再次悄悄升溫。最典型的例子莫過(guò)于前不久東五環(huán)外遠(yuǎn)洋·新悅二期500套房被某企業(yè)團(tuán)購(gòu)，引起行業(yè)熱議。據(jù)了解，目前不少項(xiàng)目都在搞團(tuán)購(gòu)，并且開(kāi)發(fā)商往往愿意給團(tuán)購(gòu)買房以更大力度的優(yōu)惠，買房人也更愿意“拉幫結(jié)隊(duì)”。可以說(shuō)， “團(tuán)購(gòu)潮”的不斷升溫，也正在對(duì)歲末的樓市成交量產(chǎn)生相當(dāng)影響。

　　搜房網(wǎng)10月份以來(lái)組織了多次團(tuán)購(gòu)，其中位于通州的京洲世家，折扣幅度最大，其推出15套特價(jià)房，折扣為3萬(wàn)抵50萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米便宜6000元，原價(jià)為22000元/平方米折后房?jī)r(jià)為16000元/平方米。折扣力度較大的還有和平大道，團(tuán)購(gòu)直降45萬(wàn)。參與團(tuán)購(gòu)的還有合生麒麟社、萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣、珠江摩爾在內(nèi)的23個(gè)項(xiàng)目。其中珠江摩爾和合生麒麟社分別打出了9.2折和9.4折的特價(jià)房。

　　“參與團(tuán)購(gòu)人數(shù)越多開(kāi)發(fā)商給予的降價(jià)幅度越大。”而這種個(gè)人購(gòu)買所享受不到的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，也著實(shí)吸引了不少購(gòu)房人參加。來(lái)自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，發(fā)起團(tuán)購(gòu)活動(dòng)號(hào)召以來(lái)，每周京城區(qū)域新增報(bào)名看房人數(shù)都在600名以上，買房人參與的積極性頗高。

　　“最近一段時(shí)間組織團(tuán)購(gòu)的項(xiàng)目多為遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，由于樓市冷淡加上地理位置較遠(yuǎn)，依靠項(xiàng)目本身積累的客戶量十分有限。所以開(kāi)發(fā)商普遍愿意借助一些媒介優(yōu)勢(shì)，組織以團(tuán)購(gòu)形式看房、購(gòu)房的活動(dòng)。”資深行業(yè)人士說(shuō)。而不少開(kāi)發(fā)商在采訪中也承認(rèn)，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)相比正常銷售模式的確能吸引更多人氣。“只要能賣快點(diǎn)，多給些額外折扣也沒(méi)什么問(wèn)題。”

　　專家表示，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的博弈過(guò)程中，購(gòu)房人議價(jià)能力的提高，部分購(gòu)房人的抄底心態(tài)也促進(jìn)了團(tuán)購(gòu)形式的發(fā)展，購(gòu)房人在參與團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的過(guò)程中獲得了最大幅度的優(yōu)惠，選擇到稱心如意的房屋。團(tuán)購(gòu)可以算得上在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人雙贏的一種活動(dòng)形式，因此才能推廣開(kāi)來(lái)。

　　●現(xiàn)象四：

　　剛需族伺機(jī)出手 通脹預(yù)期引發(fā)“存房避險(xiǎn)”

　　“確實(shí)很奇怪，最近來(lái)看房子的人反而多了。”北京東四環(huán)某房產(chǎn)中介門(mén)店負(fù)責(zé)人的狀態(tài)看起來(lái)不錯(cuò)。他的大部分店員都出去帶客戶看房。該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在愿意出來(lái)看房的人，購(gòu)房意愿都比較強(qiáng)烈，有不少客戶甚至花一整天時(shí)間看房，同時(shí)對(duì)房源的選擇面也很廣。

　　“從5月份等到現(xiàn)在，終于感覺(jué)是買房時(shí)機(jī)了，一是現(xiàn)在不少在售樓盤(pán)價(jià)格明顯比之前下降，選擇面更寬。二是確實(shí)也等著要房子結(jié)婚。”剛剛在大興金地仰山置業(yè)的年輕白領(lǐng)汪先生表示，自己的婚禮定在明年，買房結(jié)婚是女方家庭提出的必要條件，之前感覺(jué)房?jī)r(jià)太高一直在觀望，現(xiàn)在終于盼到房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度回落，終于決心出手，“心里的一塊石頭也終于落了地”。事實(shí)上，像小汪這樣等待許久，在年末前“或主動(dòng)或被動(dòng)”出手的買房人，也并不在少數(shù)。

　　“剛需族的出手，以及對(duì)通脹趨勢(shì)的擔(dān)憂，都是近期買房人主觀購(gòu)房意愿提升的重要原因。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，10月份官方公布的我國(guó)CPI指數(shù)高達(dá)4.4，而普通居民的切身體會(huì)甚至超過(guò)這一數(shù)值。相比對(duì)樓市調(diào)控下調(diào)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，購(gòu)房者更擔(dān)心貨幣的購(gòu)買力下降，因此購(gòu)買大宗商品抵御通貨膨脹的需求依然強(qiáng)烈，所以目前購(gòu)房者特別是有一定資金的購(gòu)房者入市的比例依然比較高。在房貸政策不斷收緊的情況下，很多實(shí)力買房人甚至是選擇了一次性付款，也看得出大眾對(duì)購(gòu)房避險(xiǎn)依然持信任態(tài)度。此外，低價(jià)和供應(yīng)量加大，這兩點(diǎn)也都迎合了壓抑已久的剛性需要。 (邱旸)