監(jiān)管力度加大 資金壓力將致房企加強(qiáng)銷售

　　樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈的關(guān)注。繼住建部、外管局聯(lián)合出臺(tái)新規(guī)，規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房行為防范熱錢后，央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金也不期而至。與此同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)房企融資渠道的調(diào)控，已經(jīng)從銀行信貸、上市融資逐步擴(kuò)大到房地產(chǎn)信托融資。

　而銀監(jiān)會(huì)的調(diào)研顯示，房企的負(fù)債不容樂(lè)觀，在資金鏈面臨斷裂的情況下，開發(fā)商回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，其財(cái)務(wù)狀況將持續(xù)惡化。

　　外防熱錢內(nèi)縮銀根

　　“新國(guó)十條”中的調(diào)控措施仍在陸續(xù)跟進(jìn)，而這一次的目標(biāo)直指海外熱錢。

　　11月15日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房。根據(jù)通知，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，上述通知是為了防范海外熱錢進(jìn)入中國(guó)樓市，抑制由熱錢所引發(fā)的購(gòu)房需求。

　　除了對(duì)外防范熱錢外，監(jiān)管層對(duì)內(nèi)也在逐步收緊市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　中國(guó)人民銀行在11月19日晚間發(fā)布公告，從11月29日起，第五次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到18%，達(dá)到歷史峰值。

　　“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將使得銀行貸款額度更緊。特別是接近年底，很多銀行年內(nèi)額度已經(jīng)基本用完，這就使得已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力更大。”有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為。

　　與此同時(shí)，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任、央行原副行長(zhǎng)吳曉靈近日也表示，貨幣政策應(yīng)回歸穩(wěn)健，存款準(zhǔn)備金率仍有上調(diào)空間。

　　房企融資監(jiān)管力度加大

　　除了提高存款準(zhǔn)備金率以及加息預(yù)期外，房企的融資渠道也在進(jìn)一步收窄。

　　一則關(guān)于“四大銀行停止開發(fā)貸款”的消息引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注，盡管此后各大行辟謠并未暫停開發(fā)貸，但目前商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款確已明顯收緊，尤其受限于年底的信貸額度。根據(jù)記者調(diào)查，北京已有一些銀行的部分支行停止發(fā)放個(gè)人房貸，而信貸額度用完是此番停貸的主要原因。

　　在銀行信貸面臨無(wú)源之水的同時(shí)，房企上市融資的希望也更趨渺茫。

　　有媒體報(bào)道，證監(jiān)會(huì)相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人已經(jīng)在11月上旬召開的投行業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)議上明確表示，不再審批任何房地產(chǎn)的再融資申請(qǐng)。“除了主業(yè)是房地產(chǎn)的公司被暫停外，非主業(yè)的公司必須剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才能上報(bào)，證監(jiān)會(huì)也已明確指出工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)亦被納入限制范圍。”

　　更讓開發(fā)商雪上加霜的是，目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資，也開始進(jìn)入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。

　　近日，銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各家信托公司立刻對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查。檢查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金是否達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可避免。該文件的發(fā)行，說(shuō)明銀監(jiān)會(huì)下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。”用益信托工作室岳婷表示。

　　業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，信托公司對(duì)房企提高門檻，意味著房企融資將更加困難，一些房企為了完成在建項(xiàng)目，只能轉(zhuǎn)而尋求成本更高的融資渠道。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，利用外資同比增長(zhǎng)達(dá)到43.3%，今年首次同時(shí)超過(guò)了國(guó)內(nèi)貸款以及其他資金的增速。

　　高負(fù)債力逼房企加強(qiáng)銷售

　　除了外部融資渠道更趨緊縮外，房企的內(nèi)部狀況也不容樂(lè)觀。

　　據(jù)銀監(jiān)會(huì)近日的調(diào)研顯示，房企負(fù)債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%。另外，大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、貸款集中到期等諸多值得重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也在調(diào)研中暴露出來(lái)。

　　而中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報(bào)告更是指出，從2010年12月份起，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速超過(guò)30%，預(yù)計(jì)2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，臨近年底，面臨資金回收問(wèn)題，銀行和開發(fā)商都較為緊張，特別是在售項(xiàng)目的壓力尤其大，因此會(huì)選擇一些大幅優(yōu)惠來(lái)提高交易量。另一方面，由于央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，再次加息的意向也非常明顯，明年國(guó)家在宏觀上收縮貸款規(guī)模是可以預(yù)見(jiàn)的。這會(huì)讓一些新開盤的項(xiàng)目變得更加謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)而采取一些促銷的方式來(lái)打開局面。“房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企財(cái)務(wù)狀況將持續(xù)惡化。”