一二線城市冷熱不均 高檔住宅銷售熱

　　“9·28”樓市調(diào)控措施推出以來(lái)，各地樓市走向如何？中國(guó)證券報(bào)記者兵分六路，深入北京、上海、廣州三個(gè)一線城市和成都、濟(jì)南、武漢三個(gè)二線城市采訪發(fā)現(xiàn)，上述六個(gè)城市樓市價(jià)格走向不一，分化明顯。

　　上海、濟(jì)南逆市上漲，兩地的高檔樓盤都較受追捧。所不同的是，上海縮量，濟(jì)南放量。廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓中心區(qū)均價(jià)近十周維持高位運(yùn)行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，11月25日下午被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得。樓面地價(jià)達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)造了廣州單價(jià)新地王。近期成都限購(gòu)傳言四起，在一定程度上起到了逼單的效果，市民踴躍購(gòu)房，11月總成交量有可能超過(guò)10月再創(chuàng)新高。

　　北京和武漢樓市價(jià)格平走。由于12月1日起北京將啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使開(kāi)發(fā)商11月加速推盤。11月1日-24日，北京獲預(yù)售許可證的項(xiàng)目達(dá)到43個(gè)，比10月份增長(zhǎng)53.6%，預(yù)計(jì)11月預(yù)售項(xiàng)目將超過(guò)50個(gè)，創(chuàng)年內(nèi)新高。武漢樓市波瀾不驚，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價(jià)格沒(méi)有下降，但市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢(shì)，觀望氣氛日漸濃厚。

　中低價(jià)樓盤蜂擁入市搶搭末班車

　　從12月1日開(kāi)始，北京將啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使北京開(kāi)發(fā)商11月加速推盤。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1日-24日，北京獲取預(yù)售許可證的項(xiàng)目達(dá)到43個(gè)，比10月份增長(zhǎng)53.6%，預(yù)計(jì)11月預(yù)售項(xiàng)目將超過(guò)50個(gè)，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　市場(chǎng)成交方面，11月以來(lái)，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面積67.15萬(wàn)平方米，比10月同期分別增加46.07%和28.52%；商品住宅現(xiàn)房共成交761套，成交面積10.40萬(wàn)平米，比10月同期分別增加65.80%和35.42%。

　　推出“優(yōu)惠”措施試探市場(chǎng)

　　9·29國(guó)五條以后，樓市成交低迷，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇打折或者項(xiàng)目“低開(kāi)”等策略試探市場(chǎng)。

　　相關(guān)樓盤數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數(shù)項(xiàng)目在打折促銷。位于朝陽(yáng)北路的某樓盤最高折扣達(dá)9.5折，通州區(qū)京貿(mào)國(guó)際城均價(jià)從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價(jià)幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動(dòng)。位于大興西紅門的鴻坤理想城成交均價(jià)從上月的2.4萬(wàn)/平方米降到了2萬(wàn)元/平方米以下。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均價(jià)為20468元/方平米，環(huán)比每平米上漲658元，漲幅為3.32%。從7月份開(kāi)始，北京市新建商品房的開(kāi)盤預(yù)售均價(jià)就開(kāi)始走低，11月中旬的預(yù)售均價(jià)已經(jīng)由7月份的28000元/平方米下滑到現(xiàn)在的20000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)位相當(dāng)于今年1月份的水平。

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖指出，年底將至，房企進(jìn)入年度結(jié)算、沖擊業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，部分企業(yè)可能加速推盤回籠資金。開(kāi)發(fā)商擔(dān)心未來(lái)“錢袋”將被捂緊，達(dá)到預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)商便選擇加快開(kāi)盤趕個(gè)“末班車”。這是近期北京中低價(jià)位樓盤頻繁入市的主要原因。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也表示，商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ脤?duì)開(kāi)發(fā)商影響很直接。一般而言，開(kāi)發(fā)商都會(huì)同時(shí)在一個(gè)或者多個(gè)城市開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，如果資金被鎖定將使得開(kāi)發(fā)商很難閃轉(zhuǎn)騰挪，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。如果預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)推動(dòng)開(kāi)發(fā)商加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。

　　12月將步入淡季

　　亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，北京預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤的項(xiàng)目為20個(gè)，其中超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目未確定價(jià)格。受政策、市場(chǎng)以及季節(jié)因素的共同影響，12月開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃推盤量有限。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，12月份是市場(chǎng)供應(yīng)的淡季，大部分工程因?yàn)樘鞖獾脑蛞呀?jīng)進(jìn)入冬歇。這使得市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入低谷，而12月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目大部分為大型房企的項(xiàng)目。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，12月北京市計(jì)劃開(kāi)盤項(xiàng)目有20個(gè)，其中純新盤6個(gè)，包括綠地新都會(huì)·國(guó)際花都、賓仕國(guó)際、波普工社等，老項(xiàng)目后期則包括中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島、世嘉光織苑、華業(yè)東方玫瑰、香江別墅等，其中11個(gè)有報(bào)價(jià)項(xiàng)目的開(kāi)盤均價(jià)為22317元/平方米。

　　20個(gè)計(jì)劃推盤項(xiàng)目中，位于城六區(qū)的有8個(gè)，占總量的四成；11月中上旬城六區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)盤量?jī)H占22.22%。12月擬開(kāi)盤的8個(gè)城六區(qū)項(xiàng)目又全部為老項(xiàng)目后期，且距離上次推盤基本已時(shí)隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至沒(méi)有推盤記錄。