調(diào)控聲聲急 開發(fā)商邊找錢邊促銷

    “金九銀十”是房地產(chǎn)的黃金周期，而2010年的黃金周期卻成了調(diào)控密集期。初步統(tǒng)計(jì)，從9月29日銀監(jiān)會(huì)、人民銀行宣布提高商品房貸首付比例以及暫停三套房貸開始，限貸、限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)，截至目前已有15個(gè)城市開始限購(gòu)。另一方面，隨著通貨膨脹壓力加大，國(guó)家宏觀緊縮政策也不斷出臺(tái)，如上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等。

　　在調(diào)控“組合拳”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍不明朗。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，10月一線城市成交量除廣州外僅出現(xiàn)小幅下跌，二線城市成交量除長(zhǎng)沙外均呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比9月上漲10.8%。

　　開發(fā)商忙著找錢

　　DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月到11月上旬，除廣州外，其他一線城市成交量?jī)H僅顯示出小幅下調(diào)，而廣州因9月26日亞運(yùn)城開售的龐大入市房源及熱烈市場(chǎng)反應(yīng)刺激，10月成交量環(huán)比反而大漲46.2%，使四個(gè)樣本城市總成交量環(huán)比上漲6.2%。二線城市成交量除長(zhǎng)沙外均呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比9月上漲10.8%，其中成都受秋交會(huì)、西博會(huì)及購(gòu)房者集中入市帶動(dòng)市場(chǎng)成交活躍，成交量環(huán)比上升43.9%。

　　另外，在價(jià)格方面，限購(gòu)與加息的疊加效應(yīng)尚未抑制成交均價(jià)持續(xù)走高趨勢(shì)：一、二線城市10月成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.2%及3.9%。一線城市均價(jià)除廣州外均呈持續(xù)上揚(yáng)走勢(shì)，北京、上海及深圳較9月價(jià)格分別上漲8.9%、5.8%及6.8%。二線城市價(jià)格調(diào)整幅度較小，僅長(zhǎng)沙價(jià)格環(huán)比下調(diào)7.1%。

　　“市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果不會(huì)在短期內(nèi)就立即顯現(xiàn)。”金地集團(tuán)某高層表示，從目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)成交量大幅下滑的局面，這主要是因?yàn)閯傂孕枨蟮尼尫?。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)做出一定程度的調(diào)整，過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到抑制，將逐漸回歸理性水平。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松則認(rèn)為，雖然沒有明顯的價(jià)格下跌，但是城市邊緣區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)不同程度優(yōu)惠打折，房?jī)r(jià)快速上升的趨勢(shì)已經(jīng)得到了遏制，只是城市核心區(qū)域價(jià)格難以下降。整體上，價(jià)格不會(huì)有系統(tǒng)性的回調(diào)，而會(huì)出現(xiàn)局部性回調(diào)，“不會(huì)出現(xiàn)整體下跌20%的情況，但是不排除某些城市下調(diào)20%。”

　　市場(chǎng)雖然未有明顯波動(dòng)，但是開發(fā)商已經(jīng)感覺到資金的壓力增加。

　　首先銀行不僅對(duì)購(gòu)房者限貸，也開始對(duì)開發(fā)商限貸。“銀行確實(shí)在收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，審批會(huì)更加嚴(yán)格，更加注重企業(yè)的資質(zhì)。”這位金地高層表示。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1734億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的31%，為兩年以來(lái)最低。企業(yè)自籌資金比例升至近19個(gè)月來(lái)高位，約占企業(yè)資金來(lái)源總額的37.9%。

　　“在短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可能更多的需要加快銷售，依靠現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)金流的回收來(lái)解決發(fā)展資金的問題，同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)也需要通過(guò)房地產(chǎn)基金等更為創(chuàng)新的方式來(lái)打造多元化的融資渠道。”一位市場(chǎng)分析人士表示。目前，開發(fā)商開始自籌資金，例如金地、首創(chuàng)、復(fù)地等公司已經(jīng)設(shè)立基金公司，把手伸向社會(huì)資金；與此同時(shí)，一些私募房地產(chǎn)基金也開始如雨后春筍，在北京尤為盛行。

　　受益于銷售仍然穩(wěn)定，以及外部游資充裕，“目前優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)均很穩(wěn)健。”前述金地高層表示。

　　投資需求已經(jīng)減弱

　　最新公布的10月份CPI物價(jià)消費(fèi)指數(shù)已經(jīng)達(dá)到4.4%，通脹信號(hào)明朗，躲避風(fēng)險(xiǎn)的熱錢還是瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“明年政策的主旋律仍然是控制通脹，而購(gòu)買的主要?jiǎng)恿θ匀皇潜Ｖ悼雇洝?rdquo;DTZ戴德梁行華南區(qū)綜合住宅服務(wù)高級(jí)助理董事胡瑜儉分析：“所以，CPI是否能穩(wěn)定，加息等政策能否取得真正的效果，將是未來(lái)樓市是否繼續(xù)受到壓力的主因。”

　　安信證券分析師認(rèn)為：“從宏觀到行業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。”由于通脹水平較高，到明年年中，宏觀政策有可能采取全面收緊流動(dòng)性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將更大。投資方面，短期內(nèi)樓市交易量和地產(chǎn)股的估值水平仍然有上升支持。但是，由于未來(lái)從宏觀到行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，地產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)也將加大。另外，現(xiàn)在流動(dòng)性泛濫的狀況已經(jīng)開始發(fā)生改變，美聯(lián)儲(chǔ)的二次量化寬松所帶來(lái)的熱錢涌入壓力，以及國(guó)內(nèi)物價(jià)水平的不斷上升，都已經(jīng)讓決策層開始考慮對(duì)貨幣環(huán)境進(jìn)行收縮，未來(lái)中國(guó)的準(zhǔn)備金率和利率水平仍有上調(diào)的空間，這都會(huì)逐漸縮減國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性。(記者 徐廣蓉)