商品房用地出讓過程中應(yīng)加入更多民生考量

　　“限地價、競政策性住房面積”，北京新近拍賣的一塊居住項目用地，設(shè)置價格高限，不再比誰出價更高，而看誰配建的保障房面積多。

　　在商品房用地出讓過程中，加入更多的民生考量，嚴格控制地價，吸引開發(fā)商參與保障房建設(shè)，上海、深圳等一線城市也在進行類似探索。

　　值得提醒的是，在二、三線城市地價漲幅壓力越來越大的情況下，多數(shù)地方并未開始相應(yīng)的土地出讓改革。

　　北京：不再“價高者得”

　日前，北京市順義張鎮(zhèn)建筑規(guī)模達117979平方米的居住項目用地(土地面積8公頃)經(jīng)3家企業(yè)多輪競價，達到價格高限后，北京天正華特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房競得該宗地。這標(biāo)志著，北京全新的土地出讓方式“限地價、競政策性住房面積”終于實現(xiàn)。

　　去年以來，高價地頻出，今年4月，北京市提出將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式。

　　據(jù)了解，這一土地出讓方式的核心是設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，作為重要評標(biāo)條件加以考量。

　　據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式占2%，根據(jù)“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，分別占交易地塊總數(shù)18%和80%。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說，“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應(yīng)量。從這個意義上講，是個好事。”

　　他認為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價格，增強了土地參與宏觀調(diào)控的靈活性。以往不設(shè)定價格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看重某地塊，輪番競價很容易制造出高價地。

　　一線城市：嚴格控制地價

　　在商品房用地出讓中，注入民生考量因素，探索者并非北京一地。同屬一線城市的上海、深圳等地也在積極嘗試。

　　為了平抑越來越高的地價，并借以穩(wěn)定房價，今年4月底，上海近年來首幅以純招標(biāo)形式出讓的莘莊鎮(zhèn)一地塊開標(biāo)，投標(biāo)金額僅占評標(biāo)環(huán)節(jié)30%的分量。在業(yè)內(nèi)看來，上海重拾土地招標(biāo)出讓，意味著地價不再是能否競得地塊的決定性因素。

　　日前，深圳有關(guān)部門負責(zé)人也表示，今后將全面采用“定房價、競地價”或“定地價、競房價”等方式，引入代建制、“交鑰匙”等建設(shè)模式，吸引有實力的開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)。

　　“一些城市探索土地出讓制度的完善體現(xiàn)了政府的調(diào)控意志，通過各種手段控制地價，都是為了達到抑制地價急速上升的目的。” 趙松說。

　　國土資源部有關(guān)部門負責(zé)人表示，國土部會及時總結(jié)北京等試點城市的經(jīng)驗，針對新問題靈活調(diào)整。

　　土地拍賣不再以價高者得，這對抑制地價過快上漲具有一定的積極作用，對適當(dāng)降低房價上漲的預(yù)期可能產(chǎn)生比較好的效果。

　　業(yè)內(nèi)一些人士也擔(dān)心，這種方式本身存在較大的行政操作空間、灰色交易空間，可能會導(dǎo)致土地出讓中出現(xiàn)一定程度的不公平現(xiàn)象。 “下一步，要研究如何增加透明度、程序設(shè)置的公平性以及如何加強監(jiān)督，切實防止暗箱操作，預(yù)防腐敗的發(fā)生。”趙松說。

　　“其實，影響地價的因素很多，土地供應(yīng)方式只是其中之一。土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序，都會對土地價格產(chǎn)生一定影響。” 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴金明說，當(dāng)前的住房制度改革，從過度的市場化向保障民生轉(zhuǎn)變，明確了住房的居住屬性，把有限的土地和住房資源用在民生保障上，不僅是中央的方針，也成了一些大城市長遠發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。

　　二、三線城市：問題不容忽視

　　一線城市土地出讓方式改革悄然進行，然而據(jù)記者了解，絕大多數(shù)二、三線城市并未加入該改革隊伍之列。

　　中國土地勘測規(guī)劃院今年三季度的監(jiān)測報告表明，城市間居住地價呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價增幅持續(xù)回落，部分二、三線城市上漲明顯。

　　報告顯示，三季度，全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比、同比增速加快、放緩的城市約各占一半。就居住地價而言，三季度，約有1/3監(jiān)測城市居住地價環(huán)比增速較上季度有所放緩，約一半監(jiān)測城市的居住地價同比增速放緩。同期，石家莊、昆明、南寧、長春、保定等二、三線城市居住用地價格環(huán)比增幅均較二季度有明顯上升。

　　隨著一線城市房價和地價越來越高，開發(fā)商的拿地成本和難度都在不斷上升。從這兩年監(jiān)測數(shù)據(jù)看，去年年底以來，二、三線城市的地價就在不斷上升。

　　趙松認為，在一線城市調(diào)控的重壓下，部分投資可能轉(zhuǎn)向二、三線城市，給這些城市的地價帶來壓力。地方政府和有關(guān)部門要密切注意這種變化，改革土地出讓方式，強化民生考量，增加保障房供應(yīng)，穩(wěn)定市場房價，真正把中央的調(diào)控政策落到實處。