房價(jià)已現(xiàn)松動 12月北京樓市進(jìn)入最淡季

    下月計(jì)劃新盤僅20個房價(jià)已現(xiàn)松動但短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)性下調(diào)———
　　今年4月份開始，政策的沖擊一波接著一波，從成交量的節(jié)節(jié)下挫到調(diào)控尺度的愈收愈緊，從購房者觀望心態(tài)的日漸堅(jiān)固到開發(fā)商打折力度的被迫加碼。2010年樓市虎頭蛇尾的態(tài)勢已基本確定，關(guān)于樓市的話題也開始集中在即將到來的2011年。作為今年的最后一個月，12月份的供需情況無疑將直接映射出明年樓市的開局，因此受到了購房人與開發(fā)商的普遍關(guān)注。
　　由于12月1日起，北京將對新增的預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，因此，開發(fā)商的推盤行動在12月進(jìn)入了今年以來的最低潮。綜合亞豪和中原地產(chǎn)等專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，下月京城樓市預(yù)計(jì)僅有20個項(xiàng)目計(jì)劃開盤，樓市將進(jìn)入供應(yīng)的“最淡季”。
　　●盤點(diǎn)●
　　政策房“趕進(jìn)度”
　　11月成交量虛漲實(shí)降
　　由于屢遭調(diào)控，本來各個機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)11月份開盤量將大跌。但由于12月1日起，開發(fā)商的預(yù)售資金將受到監(jiān)管，導(dǎo)致原本在12月份開盤的項(xiàng)目也急著搶灘登陸。截至11月20日，北京預(yù)售項(xiàng)目及預(yù)售公示項(xiàng)目合計(jì)已經(jīng)達(dá)到了28個。
　　供應(yīng)的增加必然導(dǎo)致成交的上漲，11月也成為繼4月和9月之后北京樓市的又一次成交高峰。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至11月20日，北京期房住宅總成交6785套，現(xiàn)房住宅成交761套，而二手房住宅總成交量更是再次破萬，達(dá)到了10244套，累計(jì)住宅類總成交達(dá)到了17790套，環(huán)比10月同期出現(xiàn)了35%的上漲，甚至超過了9月份同期的17696套，為4月樓市調(diào)控后的新高。
　　如此明顯的成交回暖讓看空樓市的購房人“百感交集”，但事實(shí)上，這一波的成交高峰很大程度上要?dú)w功于政策性住房在年底的集中竣工。市住建委不久前透露，北京市已經(jīng)提前完成交用4.6萬套政策性住房的任務(wù)，年底前這一數(shù)字將達(dá)到5萬套。也就是說，仍將有4000套政策房將在12月份入市。
　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)證實(shí)了政策房對樓市成交的貢獻(xiàn):扣除保障性住房，截至11月17日，北京市期房、現(xiàn)房商品住宅的實(shí)際簽約量僅為4193套，成交面積47.11萬平方米，環(huán)比10月同期反而分別減少了15.14%和11.43%。中原地產(chǎn)張大偉也向記者表示，二次調(diào)控后已經(jīng)有康惠園、康秀嘉園、朝新嘉園、南宮景園、依然世家等多個限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售。政策性住宅的集中供應(yīng)使得11月的成交量依然比較高。
　　●新盤●
　　20個項(xiàng)目計(jì)劃12月入市
　　按照規(guī)律，每年年終房地產(chǎn)市場就開始進(jìn)入較為冷清的時間段，看房人也因?yàn)樘鞖獾脑蜻M(jìn)入冬歇。能拿預(yù)售證的項(xiàng)目已經(jīng)在11月?lián)屜阮I(lǐng)證，拿不到的也就索性著眼于明年。綜合亞豪機(jī)構(gòu)和中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年12月份預(yù)計(jì)有20個左右的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，過半項(xiàng)目未定價(jià)格。
　　從區(qū)位上看，城六區(qū)的項(xiàng)目比重明顯增加，達(dá)到了8個。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，城六區(qū)的項(xiàng)目多是老項(xiàng)目后期，口碑普遍不錯，再加上像中信城、星河城這樣一整年都沒有開盤的項(xiàng)目，經(jīng)歷了較長的蓄客周期，年底開盤表示開發(fā)商對入市后的銷售情況很有信心。
　　另外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，12月新增房源則呈現(xiàn)出兩極分化的特點(diǎn)，90平方米以下的小戶型依舊是市場的“寵兒”，另外，200平方米以上的大戶型也占有一席之地。12月計(jì)劃開盤的20個項(xiàng)目中，有6個項(xiàng)目提供200平方米及以上的四、五居產(chǎn)品。與此相對應(yīng)的是，也有6個項(xiàng)目提供全部為90平方米及以下的零居、一居和兩居產(chǎn)品。
　　值得注意的是，在實(shí)際成交中，90平方米以下戶型的價(jià)格上漲明顯，而200平方米以上的大戶型售價(jià)則相對應(yīng)地出現(xiàn)了下跌。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬，90平方米以下的房源，成交均價(jià)由10月同期的17325元/平方米，上漲到了18348元/平方米。同時，大戶型、大面積的產(chǎn)品，成交均價(jià)則為28464元/平方米，與10月同期的29341元/平方米相比，單價(jià)下調(diào)近千元。
　　●關(guān)注●
　　北京房價(jià)已現(xiàn)松動
　　今年前四個月，北京樓市續(xù)寫了2009年的“瘋狂”，整個市場價(jià)格出現(xiàn)大面積的非理性上揚(yáng)，通州的個別樓盤甚至能在短短一個月之內(nèi)，每平方米上漲1萬元。那時，一個在售項(xiàng)目每星期均價(jià)上漲1000元/平方米，是一件非常容易的事。然而如今，這種令人咋舌的房價(jià)“飛奔”已悄然告一段落。
　　最近被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的京貿(mào)國際城直降7000元，補(bǔ)償2億元的消息，讓購房人對房價(jià)下調(diào)重新產(chǎn)生了憧憬。與之前出臺的一系列措施相比，此次“9·29”調(diào)控目標(biāo)直指降價(jià)動力不足的開發(fā)商，其核心內(nèi)容就是敦促開發(fā)商加快開發(fā)，增加供應(yīng)，有效降價(jià)。
　　經(jīng)歷了幾個月的博弈，北京市樓市中新盤價(jià)格也不再堅(jiān)挺，雖然項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格仍處高位，但實(shí)際成交均價(jià)則明顯松動。數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬商品住宅的成交均價(jià)為20468元/平方米，而新入市樓盤的預(yù)售均價(jià)則達(dá)到了2.45萬元/ 平方米。 造成這種差距的原因正是許多開發(fā)商繃不住了，頻頻推出更大幅度的優(yōu)惠。例如11月入市的房山區(qū)世界名園的預(yù)售價(jià)達(dá)到了1.2萬元/平方米，但實(shí)際的簽約均價(jià)僅為6345元/平方米，幾乎相差一倍。
　　●預(yù)測●
　　短期內(nèi)房價(jià)難有實(shí)質(zhì)性下調(diào)
　　今年9月底開始的二次調(diào)控政策可以說相比之前的難度最大，樓市調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時期。
　　眼看就要實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管，將影響越來越多的房企，出現(xiàn)資金壓力將成為開發(fā)商降價(jià)的直接動力。特別是十天內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了歷史最高的18%，使得不論是開發(fā)貸還是個人購房貸都在12月出現(xiàn)明顯的提前收緊的現(xiàn)象。
　　不過，在中原地產(chǎn)張大偉看來，市場的根本走勢變化仍需看明年3月“兩會”后的樓市政策。短期內(nèi)開發(fā)商在促銷上的“小恩小惠”難以達(dá)到2005年和2008年時的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。張大偉表示，今年以來，開發(fā)商高風(fēng)險(xiǎn)的快速發(fā)展策略有所放緩，像萬科、保利等上市房企購地金額占其銷售金額的比重不足60%，低于2007年和2009年，僅略高于市場低迷的2008年。在年度銷售計(jì)劃已基本完成之時，大型上市房企降價(jià)銷售的壓力不大。再加上通貨膨脹的影響，許多人仍將房產(chǎn)看作保值的重要途徑，所以預(yù)期樓市的下調(diào)幅度不會過大。