調控聲聲急 開發(fā)商邊找錢邊促銷

    “金九銀十”是房地產的黃金周期，而2010年的黃金周期卻成了調控密集期。初步統(tǒng)計，從9月29日銀監(jiān)會、人民銀行宣布提高商品房貸首付比例以及暫停三套房貸開始，限貸、限購政策紛紛出臺，截至目前已有15個城市開始限購。另一方面，隨著通貨膨脹壓力加大，國家宏觀緊縮政策也不斷出臺，如上調存款準備金率等。

    在調控“組合拳”下，房地產市場走勢仍不明朗。根據戴德梁行的統(tǒng)計，10月一線城市成交量除廣州外僅出現(xiàn)小幅下跌，二線城市成交量除長沙外均呈上揚態(tài)勢，環(huán)比9月上漲10.8%。

　　開發(fā)商忙著找錢

　　DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數據顯示，10月到11月上旬，除廣州外，其他一線城市成交量僅僅顯示出小幅下調，而廣州因9月26日亞運城開售的龐大入市房源及熱烈市場反應刺激，10月成交量環(huán)比反而大漲46.2%，使四個樣本城市總成交量環(huán)比上漲6.2%。二線城市成交量除長沙外均呈上揚態(tài)勢，環(huán)比9月上漲10.8%，其中成都受秋交會、西博會及購房者集中入市帶動市場成交活躍，成交量環(huán)比上升43.9%。

　　另外，在價格方面，限購與加息的疊加效應尚未抑制成交均價持續(xù)走高趨勢：一、二線城市10月成交均價環(huán)比漲幅分別為2.2%及3.9%。一線城市均價除廣州外均呈持續(xù)上揚走勢，北京、上海及深圳較9月價格分別上漲8.9%、5.8%及6.8%。二線城市價格調整幅度較小，僅長沙價格環(huán)比下調7.1%。

　　“市場調控的結果不會在短期內就立即顯現(xiàn)。”金地集團某高層表示，從目前的市場數據來看，市場并沒有出現(xiàn)成交量大幅下滑的局面，這主要是因為剛性需求的釋放。與此同時，房價也會做出一定程度的調整，過快上漲的勢頭已經得到抑制，將逐漸回歸理性水平。

　　世聯(lián)地產董事長陳勁松則認為，雖然沒有明顯的價格下跌，但是城市邊緣區(qū)域已經出現(xiàn)不同程度優(yōu)惠打折，房價快速上升的趨勢已經得到了遏制，只是城市核心區(qū)域價格難以下降。整體上，價格不會有系統(tǒng)性的回調，而會出現(xiàn)局部性回調，“不會出現(xiàn)整體下跌20%的情況，但是不排除某些城市下調20%。”

　　市場雖然未有明顯波動，但是開發(fā)商已經感覺到資金的壓力增加。

　　首先銀行不僅對購房者限貸，也開始對開發(fā)商限貸。“銀行確實在收緊對房地產企業(yè)的貸款，審批會更加嚴格，更加注重企業(yè)的資質。”這位金地高層表示。根據統(tǒng)計數據顯示，10月全國房地產開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1734億元，占房地產開發(fā)資金總量的31%，為兩年以來最低。企業(yè)自籌資金比例升至近19個月來高位，約占企業(yè)資金來源總額的37.9%。

　　“在短期內，房地產企業(yè)可能更多的需要加快銷售，依靠現(xiàn)有項目現(xiàn)金流的回收來解決發(fā)展資金的問題，同時，地產企業(yè)也需要通過房地產基金等更為創(chuàng)新的方式來打造多元化的融資渠道。”一位市場分析人士表示。目前，開發(fā)商開始自籌資金，例如金地、首創(chuàng)、復地等公司已經設立基金公司，把手伸向社會資金；與此同時，一些私募房地產基金也開始如雨后春筍，在北京尤為盛行。

　　受益于銷售仍然穩(wěn)定，以及外部游資充裕，“目前優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)財務表現(xiàn)均很穩(wěn)健。”前述金地高層表示。

　　投資需求已經減弱

　　最新公布的10月份CPI物價消費指數已經達到4.4%，通脹信號明朗，躲避風險的熱錢還是瞄準了房地產市場。

　　“明年政策的主旋律仍然是控制通脹，而購買的主要動力仍然是保值抗通脹。”DTZ戴德梁行華南區(qū)綜合住宅服務高級助理董事胡瑜儉分析：“所以，CPI是否能穩(wěn)定，加息等政策能否取得真正的效果，將是未來樓市是否繼續(xù)受到壓力的主因。”

　　安信證券分析師認為：“從宏觀到行業(yè)政策的風險越來越大。”由于通脹水平較高，到明年年中，宏觀政策有可能采取全面收緊流動性，對房地產市場影響將更大。投資方面，短期內樓市交易量和地產股的估值水平仍然有上升支持。但是，由于未來從宏觀到行業(yè)的風險越來越大，地產股的風險也將加大。另外，現(xiàn)在流動性泛濫的狀況已經開始發(fā)生改變，美聯(lián)儲的二次量化寬松所帶來的熱錢涌入壓力，以及國內物價水平的不斷上升，都已經讓決策層開始考慮對貨幣環(huán)境進行收縮，未來中國的準備金率和利率水平仍有上調的空間，這都會逐漸縮減國內的流動性。