高價(jià)賣地不遏制 調(diào)控樓市成空談

　據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海與北京賣地收入已突破千億，大連為893.1億元，同比暴增297.66%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國30個(gè)城市土地出讓金累計(jì)接近9000億元，同比增長七成。值得注意的是，和2009年相比，盡管推地不多，但多數(shù)城市土地出讓金收入?yún)s甚為可觀，截至9月9日，北京、上海、成都、武漢實(shí)際供應(yīng)土地面積在只有2009年供應(yīng)水平的3至5成的情況下，卻取得了相當(dāng)于2009年水平82%至116%的土地收入，這說明土地價(jià)格上漲了不少。

     地價(jià)大幅上漲，會(huì)不會(huì)直截了當(dāng)?shù)胤从车椒績r(jià)上漲呢？地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)漲房價(jià)肯定跟著漲。進(jìn)入11月下旬，部分地區(qū)仍處于漲價(jià)漲量的雙升情況。其中，深圳的上周環(huán)比漲幅竟高達(dá)40.61%。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)：上海樓市調(diào)控細(xì)則頒布后，11月1日至17日期間，均價(jià)在5萬元/平方米以上的19個(gè)新樓盤之中，多達(dá)八成的項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)，環(huán)比漲幅在7%至12%不等。樓市調(diào)控的預(yù)期正在被穩(wěn)步上升的房價(jià)所抵消，有關(guān)部門總喜歡說的“樓市調(diào)控已取得初步成果”的說詞更像一句隨興而發(fā)，恐怕他們自己也覺得沒有說服力。

　　從整體來看，應(yīng)該說，中國房地產(chǎn)市場還沒有步入真正的調(diào)整期，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)房地產(chǎn)市場的資金依然充足，房地產(chǎn)企業(yè)依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進(jìn)行降價(jià)銷售。今年1至10月，行業(yè)資金來源增速達(dá)到32%，處于歷史高位，而應(yīng)付款累計(jì)增速僅為26.9%，還低于2006至2008年的平均水平。同時(shí)，從企業(yè)流動(dòng)性來看，目前資金流動(dòng)性指標(biāo)——貨幣資金/(短期借款+年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債)為1.4左右，雖然較2009年有所惡化，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年房地產(chǎn)降價(jià)銷售時(shí)的0.8。“不差錢”仍舊是開發(fā)商敢于與連續(xù)出臺的樓市調(diào)控政策對賭的根本動(dòng)力所在。

　　賣地收入破千億，地方政府在這場涉及諸方利益的博弈之中，成為最后的贏家。樓市調(diào)控之下地價(jià)大幅上漲，會(huì)激發(fā)地方政府把更多的土地資源投入到土地市場，盡可能地多拿出土地資源換取短期巨大收益。此舉是否會(huì)擠占保障性住房供地需求和指標(biāo)呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月初，北京僅完成全年2500公頃供地計(jì)劃的26%，上海完成全年計(jì)劃的74%，廣州和深圳分別完成全年計(jì)劃的18%和33%。這說明什么：一方面是地價(jià)上漲了不少；另一方面地方政府的目的在于賣地收錢，而不是加大供地以增加保障性住房供應(yīng)。反映到保障性住房建設(shè)上來，必然會(huì)導(dǎo)致保障性住房建設(shè)的欠賬與減少，無形之中減少了住房的供應(yīng)量而造成房價(jià)的進(jìn)一步被推高。

　　地方政府賣地收入節(jié)節(jié)攀升，說到底是土地資源的稀缺性決定了土地價(jià)格會(huì)隨之大幅上漲。地方政府將利用手中掌握的大量土地資源來獲取更多資金，既折射出某些地方政府有哄抬地價(jià)之嫌，也折射出某些地方政府落實(shí)宏觀政策不積極甚至持抵制態(tài)度，更說明了地方政府對土地財(cái)政的依賴有增無減。有地方政府支撐房價(jià)，房價(jià)豈能不漲?而國家多輪重大樓市宏觀調(diào)控中，土地財(cái)政始終沒有進(jìn)行針對性調(diào)控，說明地方政府在面對自己切實(shí)的利益時(shí)，無論如何也不肯抽身的態(tài)度和立場，致使某些地方政府多年陷入土地財(cái)政泥潭之中難以自拔，也造成國家樓市調(diào)控一次又一次的無功而返。

　　由此可見，京滬賣地收入過千億，向外界發(fā)出了一種極強(qiáng)的信號，在“面粉”步步上漲的態(tài)勢之下，“面包”水漲船高的跟進(jìn)是符合商品價(jià)格規(guī)律的。而要真正達(dá)到樓市調(diào)控的目標(biāo)，最為艱難的一步，就是要遏制房價(jià)上漲先要遏制賣地收入上漲，要調(diào)控樓市先要調(diào)控地方政府漲價(jià)賣地的沖動(dòng)。做不到這一條，要想實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)恐怕是癡人說夢。