房價(jià)戰(zhàn)爭20年：限購令救贖失敗的“國N條”？

“房價(jià)暴漲的根源在于土地的壟斷和土地價(jià)格的暴漲，而每次的政策從來都沒從源頭來解決問題。”

2010年4月，國家出臺(tái)強(qiáng)硬的“限購令”，以強(qiáng)硬的手段試圖降低房價(jià)。20年來，這種嘗試輪番上演了很多次。

海南勝利

中央政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的最初勝利是在海南，可惜這只是局部的勝利，而且這種勝利或許不在于調(diào)控政策有力，而是1990年代初期海南房價(jià)的高漲確實(shí)太早了點(diǎn)。

1978年10月，鄧小平在北京視察十幾套新建公寓時(shí)，萌生一想法，想用積蓄給身患?xì)埣驳膬鹤余嚇惴劫I一套房子。問“居民住房可否成為商品”，隨從人員沒人能回答。

當(dāng)時(shí)，中國尚沒有商品房的概念。

十年之后，1988年1月15日至18日，第一次全國住房制度改革工作會(huì)議在北京召開。

實(shí)際上，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)應(yīng)該始于1989年。當(dāng)年2月15日，在北京首次公開出售商品房，拉開了住房商品化的大幕。當(dāng)時(shí)，出售商品房350套，每平米最高2000元，位于黃金(1356.40,4.10,0.30%)地段。然而，人們還是嫌貴，登記預(yù)定僅250套。

1990年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)萎靡，全國的房改陷入困境。主政上海的朱镕基在上海率先開創(chuàng)了公積金制度。

1991年，全國第二次住房制度改革工作會(huì)議在北京召開，確定城市土地轉(zhuǎn)讓制度正式實(shí)施。國務(wù)院批準(zhǔn)了24個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案，在房改大旗下，房價(jià)開始攀升；房地產(chǎn)公司如雨后春筍般冒了出來。

1992年，鄧小平南巡講話。英國《金融時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道說，南方講話“在全國引發(fā)起自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的新浪潮”。房地產(chǎn)在這一年井噴，引發(fā)海南房地產(chǎn)狂潮，投身海南房地產(chǎn)開發(fā)的馮侖、潘石屹、張寶全這些今天的房地產(chǎn)大佬，當(dāng)年都從中受益匪淺。

1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)狂潮，導(dǎo)致商品房價(jià)格一路飆升，貴得離譜，普通老百姓很難買起房。后來，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂。當(dāng)時(shí)，未來得及從海南撤離的投資者，賠得干干凈凈；提前撤出來的馮侖、潘石屹等人，北上到北京，穩(wěn)步進(jìn)入下一個(gè)成功。

經(jīng)歷海南房地產(chǎn)泡沫之后，1994年7月18日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，再次指出房改的根本目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，再次啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房改革之路。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，上海市中心的房價(jià)從每平米6000元降到了3000元，市場(chǎng)一片蕭條。

任志強(qiáng)后來在文章中回憶說：“由于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是以住房實(shí)物分配為主，限制了國有企業(yè)與財(cái)政的建房資金投入，實(shí)際就是限制了市場(chǎng)的需求，因此1996年全行業(yè)出現(xiàn)了大量虧損。”

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越調(diào)越高

1998年7月3日，這個(gè)普通的日子，卻成為中國住房制度改革的一個(gè)分水嶺。

這一天，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這個(gè)政策的最重要內(nèi)容就是徹底取消了福利分房。想住房，只有去買了。

8年5月，中國人民銀行正式推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》，此后，貸款買房、按揭等這些新概念登陸中國內(nèi)地。這一年，真正市場(chǎng)化的春季房展會(huì)在北京啟動(dòng)。

在南方，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始回暖。1999年11月26日，首屆“住交會(huì)”在深圳開幕，一炮打響。從1996年5月1日到2002年2月21日，中國人民銀行又史無前例地連續(xù)八次降息，試圖分流儲(chǔ)蓄、拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)。

到2001年，房價(jià)開始大漲。房地產(chǎn)業(yè)觀察者分析，這與很多因素息息相關(guān)：“福利分房”的大門緊閉，居民必須購房才能改善居住環(huán)境；銀行接連降息降低開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，降低開發(fā)成本，投資增多；股市暴跌，很多錢轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場(chǎng)。

到2002年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已成為支柱產(chǎn)業(yè)。2002年5月9日，國土資源部叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，從7月1日開始，實(shí)行土地招拍掛制度。業(yè)內(nèi)稱之為“新一輪土地革命”。隨之，在全國范圍內(nèi)，地價(jià)再次飆升，各個(gè)城市“地王”頻現(xiàn)。

2002年，面對(duì)房地產(chǎn)投資增長明顯高于銷售增長，商品房空置面積明顯增多、而且幅度很大這一現(xiàn)象。央行在初步得出“部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱”的判斷后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸違規(guī)金額接近1/4。

政府又開始伸手對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這就是后來房地產(chǎn)業(yè)界耳熟能詳?shù)?21號(hào)文件。

121號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；且商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

政府的意圖很明確，是想通過調(diào)控牢牢把住信貸、土地兩個(gè)閘門，以降低房價(jià)。

然而，在國家的宏觀調(diào)控下，2003年，地價(jià)和房價(jià)依然是義無反顧地一路飆升。

2003年，“非典”過后，2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)號(hào))，也就是“18號(hào)文”，將房地產(chǎn)業(yè)視為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，實(shí)質(zhì)起到了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用。從“18號(hào)文”開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房價(jià)繼續(xù)飛漲。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家時(shí)寒冰說：1998年—2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的18號(hào)文的第一年——2004年，每平米的房價(jià)就比上年暴漲了352元。

打壓房價(jià)的政策隨之而來。

2004年3月31日，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定當(dāng)年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過“招拍掛”的形式進(jìn)行出讓，業(yè)內(nèi)稱為“8.31大限”。

不久，央行宣布九年以來的首次加息，這個(gè)政策導(dǎo)致很多人改變了買房計(jì)劃。

然而，2004年政府調(diào)控的結(jié)果，盡管一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，但房價(jià)并沒有停止攀升。

對(duì)宏觀調(diào)控下的房價(jià)不斷增長，美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰有過精辟的分析：中國房地產(chǎn)業(yè)所存在的一系列問題，跟中國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制帶有濃厚的行政色彩有極大的關(guān)系。

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下一頁【作者：田乾峰來源：中國周刊】(責(zé)任編輯：李蘭蘭)