高檔公寓租金回報(bào)低 “以租養(yǎng)房”遭投資者質(zhì)疑

　受觀望氛圍影響，樓市總體持續(xù)低迷。相對(duì)于一手市場(chǎng)的無計(jì)可施，二手市場(chǎng)則以租賃交易另辟蹊徑——記者上周末在對(duì)滬上二手房中介機(jī)構(gòu)的采訪調(diào)查中了解到，一些多套房持有者紛紛選擇抬高租金、以租養(yǎng)貸、以租養(yǎng)房的方式平衡收支。然而，目前上海市中心高檔公寓租金回報(bào)率普遍偏低，僅僅依靠“以租養(yǎng)貸”的策略已不再是上策，“以租養(yǎng)房”更是難以“一招鮮，吃遍天”。

　　市中心高檔公寓租金回報(bào)低

　　某機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的 《上海市高檔公寓2010年上半年研究報(bào)告》顯示，上海售價(jià)在3萬元/平方米以上的高檔公寓租金年回報(bào)率已低至2.45%，甚至比銀行一年期存款基準(zhǔn)利率還低，這無疑深深打擊了滬上高檔公寓市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，目前上海高檔公寓基本集中在靜安、盧灣、陸家嘴等中心區(qū)域，其中比較知名的幾個(gè)高檔公寓也成為該區(qū)域地標(biāo)性樓盤：如長(zhǎng)寧區(qū)的凱欣豪園、靜安區(qū)的中凱城市之光、盧灣區(qū)的翠湖天地和淡水灣花園、浦東區(qū)的世茂濱江花園、仁恒河濱城、菊?qǐng)@等。

　　鄧洋是漢宇地產(chǎn)陸家嘴區(qū)域的副總經(jīng)理，他告訴記者，由于近期二手房買賣市場(chǎng)低迷，不少業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，租賃房源的掛牌量激增，增幅在10%～15%。隨著房源增量，租金的議價(jià)空間也相對(duì)加大，因此租金出現(xiàn)一定下降。

　　以一套世茂濱江花園130平方米的二房房源為例，目前租金成交價(jià)在15000元/月，市場(chǎng)售價(jià)則在1000萬元左右，即便以全年滿租的樂觀情況估算，出租回報(bào)率也僅為1.8%，回報(bào)率比兩年前下跌一半。一些房東為減輕還貸壓力，甚至14000元/月都肯成交。

　　不僅在陸家嘴，市中心其他區(qū)域的高檔公寓租金回報(bào)率也普遍低于銀行年存款利率。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前市中心高檔物業(yè)租金回報(bào)率普遍在2.2%左右，以徐家匯的東方曼哈頓100平方米的二房房源為例，目前月租金在8000元-9000元，而市場(chǎng)售價(jià)在4.5萬元/平方米-4.8萬元/平方米，租金回報(bào)僅為2.4%左右。

　　二手房或迎來又一輪拋售潮

　　在采訪中，不少房產(chǎn)中介人士均向記者表示，目前滬上高檔公寓的租金回報(bào)率甚至不如同區(qū)域的一些普通公寓和老公房。租金回報(bào)率最高的是長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路板塊、古北板塊、楊浦區(qū)中原板塊。

　　例如虹橋花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000元/月-15000元/月，售價(jià)在27000元/平方米-30000元/平方米間，租金回報(bào)高達(dá)4.4%；古北板塊由于境外人士的租房需求較大，一定程度上支撐了租金水平，該板塊租金回報(bào)在4.3%左右；楊浦區(qū)中原板塊多為老公房，但由于板塊成熟，戶型小單價(jià)低，均價(jià)在14000元/平方米左右，月租金1800元~2000元，租金回報(bào)則在4.3%左右。

　　剛剛出臺(tái)的CPI數(shù)據(jù)顯示，10月份通貨膨脹率同比上漲4.4%，若投資收益為正，至少投資收益要超過4.4%。房產(chǎn)中介人士指出，可以很明顯地看到，僅僅依靠租金回報(bào)，即使目前最理想的物業(yè)租金回報(bào)也不可能達(dá)到正值。漢宇地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，若目前的房?jī)r(jià)在近一到兩年內(nèi)保持穩(wěn)定，且未來3至5年上漲的幅度很小 (年漲幅不足5%)，那么，投資房地產(chǎn)幾乎沒有利益可言。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，2010年實(shí)施的兩次調(diào)控正在迫使市場(chǎng)擠出泡沫，投資和投機(jī)需求已顯著受挫。

　　“若房?jī)r(jià)長(zhǎng)期盤整，投資者僅靠目前的租金收益，是不會(huì)再保留手中的房地產(chǎn)物業(yè)的。因此，大量存在于手中的物業(yè)必然會(huì)被明智的投資者掛牌，從而迎來新一輪的拋售潮。”一位房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)資深人士如是說。

　　記者 楊冬 報(bào)道