北京高檔房價將趕超香港

　中國目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高，從三個角度來看都是如此：一是跟歷史水平比，二是跟人均收入比，三是跟其他國家比。很多人對此均有論述，我基本同意，在此不擬重復(fù)。

　　可是，我同時也認為，在未來三五年，房地產(chǎn)價格還可能出現(xiàn)較大幅度的上升。我講的是“會不會漲”的問題(一個冷靜的判斷)，而不是“該不該漲”的問題。本人窮苦出身，雖然現(xiàn)已解決了溫飽問題(在內(nèi)地沒有購置任何物業(yè))，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北農(nóng)村或小鎮(zhèn)上掙扎，所以請政治覺悟太高的讀者們不要指責(zé)我“代表某某利益集團”。我誰也不代表。

　　我于1994年到香港工作，現(xiàn)在15年有余。在這15年里，香港絕大多數(shù)的房子基本沒有漲價，或者打回了原形。雖然山頂和半山的豪宅平均價格高于15年前，可漲幅不大。香港絕大多數(shù)的房子在1997年前出現(xiàn)過大漲，可是從1997年起一直跌到2003年，現(xiàn)在又基本漲回到15年前的水平。

　　關(guān)于這種奇怪的現(xiàn)象，不同的人有不同的解釋。我有個偷懶的解釋：在1997年以前的二三十年，香港的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)一直以雙位數(shù)復(fù)合增長。在20世紀80年代，這個增長率更是高達20%-25%(頗像內(nèi)地的現(xiàn)在和過去二三十年)。可是，從1997年以來，香港貨幣供應(yīng)量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現(xiàn)了負增長率。而近幾年，該增長率也只是單位數(shù)而已。

　　從短期來看，用貨幣供應(yīng)量來預(yù)測房價和地價的變動可能是有問題的，因為很多其他變量也會起作用?？墒?，從中長期來看，貨幣供應(yīng)量一定是最重要的變量。這很奇怪嗎？弗里德曼早就告訴過我們。

　　貨幣供應(yīng)量是什么？就是流通中現(xiàn)金加上銀行存款額。這不代表了購買力或支付能力嗎？換個角度來看，貨幣供應(yīng)量是由貨幣需求來決定的(或推動的)，或者說，兩者互為因果。因此，貨幣供應(yīng)量的漲跌反映的是貨幣需求的漲跌(即實體經(jīng)濟對貨幣的需求、股市運轉(zhuǎn)對貨幣的需求和其他方面對貨幣的需求，包括投機需求)。在通常情況下，貨幣供應(yīng)量與實體經(jīng)濟的興衰是一致的。這好像是大實話，大白話，可是很多人在分析問題時容易忘掉這一點。

　　從1985年以來，中國的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達22%的復(fù)合年率增長了24年，所以高通脹也不奇怪?，F(xiàn)在，工業(yè)產(chǎn)能的過剩以及工業(yè)產(chǎn)能可以在瞬間內(nèi)無窮擴張的能力，使得普通工業(yè)品價格只能跑輸整體通脹率，而贏家是農(nóng)礦產(chǎn)品、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、營銷通路、高爾夫球場、森林、土地、水源、新鮮空氣，等等。

　　不錯，中國的城市里有很多空房子，房價也已超過了廣大人民的收入水平。而這兩個因素并不能阻止房價的繼續(xù)快速上升，政府的打壓以及各種稅收(土地增值稅、交易稅、物業(yè)稅等)也難有奇效。

　　中國住房現(xiàn)在確實存在著結(jié)構(gòu)性的過剩，但這反映的是建筑質(zhì)量問題、配套問題(水、電、氣等)、交通問題以及收入分配不均的問題，不是總體過剩的問題。

　　我的兩段式結(jié)論：因為經(jīng)濟疲軟和巨大的失業(yè)大軍，我認為未來三五年的財政政策和貨幣政策都會比較松弛。也就是說，貨幣供應(yīng)量仍將以雙位數(shù)復(fù)合增長(現(xiàn)在20%左右)，也因為此，房價地價還將以較快的速度增長。當然，低利率也會推波助瀾。

　　另外，目前20%-30%的首期付款比率也將隨著時間的推移向西方國家的5%～10%靠攏。中國的房價跟收入相比顯得很高，但如果考慮到儲蓄的因素，這個比例就不顯得那么離譜。在未來5-10年，北京和上海的高檔住宅完全有可能超過香港豪宅的絕對價格。該不該？我不知道。會不會？會的。

　　目前這種極高的貨幣供應(yīng)量增長必然伴隨著極高的名義收入增長，特別是在國有企業(yè)、壟斷行業(yè)和政府部門。過去30年我們就是這樣走過來的。所以大家不要用現(xiàn)在的收入與未來的高房價相比，而要用未來的高收入與未來的高房價相比。當然未來收入分配不均的問題將會更加嚴重。

　　有人問這樣的問題：中央銀行會不會過度緊縮貨幣政策，從而導(dǎo)致房價、地價大跌？這種可能性當然存在，但是經(jīng)濟的疲軟和失業(yè)大軍的存在必然限制財政政策和貨幣政策的回旋余地。本次全球經(jīng)濟危機充分展示了各國中央銀行的形象：他們好像揮舞著手槍的警察，“你膽敢再往前一步，我就開槍了!”可是你不理他，你繼續(xù)往前走，他只好不斷往后退，最后他只好把槍丟掉。看看歐美各國的中央銀行吧!金融危機一來，他們在極短的時間內(nèi)，把幾個世紀所奉行的關(guān)于通貨膨脹、中央銀行的獨立性和國有企業(yè)低效率的教條全部丟到了窗外。

　　作者簡介：張化橋，現(xiàn)任瑞銀投資銀行中國區(qū)副總經(jīng)理。在擔任瑞銀中國研究部主管期間，曾連續(xù)四年(2001-04年)榮膺《亞洲貨幣》評選的“最佳中國分析師”殊榮。著有《一個分析師的醒悟》。