年末樓市“量跌價穩(wěn)”格局已定

　　“9·29二次調(diào)控”以來,除“限購令”直接限制了市場需求外,一系列政策都直指降價動力不足的開發(fā)商。從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、限制提價,再到預(yù)售資金監(jiān)管,無一不是針對開發(fā)企業(yè),希望以收緊資金鏈敦促開發(fā)商加快開發(fā)、增加供應(yīng),有效降價。從中原監(jiān)測的10家標(biāo)桿房企情況看,目前開發(fā)商的資金情況尚好,銷售業(yè)績普遍良好。

　　十大標(biāo)桿房企10月的銷售總成交面積達440萬平方米,雖然環(huán)比微降2%,但比去年同期仍增加7成左右。雖然連續(xù)兩個月銷售環(huán)比上升的態(tài)勢終止,但10月依然是今年月度銷量的第二高位。例如萬科本月銷售額155億元,保持連續(xù)3個月的增長。雅居樂取得銷量環(huán)比激增7成的業(yè)績。其中萬科、保利已提前兩月完成全年銷售任務(wù)。從銷售計劃看,在剩余的本年最后兩個月內(nèi),標(biāo)桿房企的銷售壓力不大,可保持穩(wěn)健的推盤節(jié)奏和銷售進度。

　　雖然在外部資金環(huán)境一再收緊的情況下,開發(fā)商的資金壓力日益凸現(xiàn),但憑借新政以來標(biāo)桿房企跑贏大市的良好銷售業(yè)績,目前大多房企處在比較安全的經(jīng)營狀態(tài),遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。今年以來,各家開發(fā)商理性的購地儲地策略,也為其贏得了良好的資金儲備。年初至今,標(biāo)桿房企購地金額占其銷售金額的比重不足60%,低于2007和2009兩年,僅略高于市場低迷的2008年。

　　對未來一段時間內(nèi)的走向,業(yè)內(nèi)專家普遍預(yù)期市場將繼續(xù)呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)。從11月到明年3月前,市場均處于傳統(tǒng)銷售淡季,加上近期政策的壓力,預(yù)計市場成交量將繼續(xù)維持目前的低位。在年度銷售計劃已基本完成之時,短期內(nèi)標(biāo)桿房企降價銷售的壓力不大。預(yù)計市場總體將呈現(xiàn)“陰跌”局面。

　　世聯(lián)專家認為,短期內(nèi)難以“價跌”,主要原因有:一是開發(fā)商“不差錢”,經(jīng)歷了7-9月市場的回暖,一些開發(fā)商已經(jīng)基本完成了今年的銷售目標(biāo),短時間內(nèi)不大會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,降價的預(yù)期看低。二是買賣雙方預(yù)期看漲,很多賣家都覺得房子賣一套少一套,所以情愿再等也不愿意減價出貨；買家則認為國家多次政策打擊,房價還是維持高位,未來下降空間應(yīng)該不大。第三,“限購令”在各個城市的執(zhí)行程度各不相同,天津“限購令”不僅不計個人之前所購的房屋數(shù)量,限購的實行范圍也僅僅是市內(nèi)6區(qū)；而廈門、福州以及?？诘纫呀?jīng)規(guī)定了“限購令”期限到今年年底。這使很多人擔(dān)心,限購令一旦解除,被壓抑的需求就會像洪水一樣爆發(fā)出來。第四,人民幣匯率上升,更多熱錢流入中國,房地產(chǎn)是主要投資的項目,降價幾率很低。特別是美國宣布的第二輪量化寬松政策,將導(dǎo)致更多熱錢流入新興國家,中國首當(dāng)其沖,未來房地產(chǎn)升值預(yù)期仍高。

　　記者李廣軍