開(kāi)發(fā)商推遲領(lǐng)取預(yù)售許可證 供應(yīng)縮量成定局？

　　9月29日起，樓市“二次調(diào)控”組合拳打出，在限貸令、限購(gòu)令、加息等多重影響下，樓市再次陷入觀(guān)望，全國(guó)各大城市普遍出現(xiàn)項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象。

　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，10月全國(guó)11個(gè)大中城市有479個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但其中有127個(gè)項(xiàng)目推遲至11月開(kāi)盤(pán)，占10月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量的26.5%。10月深圳計(jì)劃開(kāi)盤(pán)數(shù)為23個(gè)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)數(shù)為12個(gè)，下降47.8%。10月，深圳推售量共計(jì)4560套，與“金九”9350套的推盤(pán)量相比大幅下降，直接“腰斬”。而據(jù)深圳國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年11月深圳新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)同為7個(gè)，而11月已過(guò)去大半，至今只有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，能否追平同期仍是個(gè)未知數(shù)。

　　“年底前是否推盤(pán)還定不了”，在深圳本土，許多具備銷(xiāo)售條件的開(kāi)發(fā)商仍然在觀(guān)望，把推盤(pán)時(shí)間一拖再拖。到目前為止，明確表示準(zhǔn)備年底前上市的新盤(pán)少之又少，和往年相比，新盤(pán)縮量已成定局。

　　樓市供應(yīng)年尾縮量

　　早在2010年年初，深圳各大中介機(jī)構(gòu)對(duì)本年度的市場(chǎng)供應(yīng)都進(jìn)行了初步的預(yù)估。其中星彥地產(chǎn)年初統(tǒng)計(jì)，2010年可能入市的住宅新盤(pán)及加推項(xiàng)目有88個(gè)，預(yù)計(jì)將推出住宅建筑面積652.22萬(wàn)平方米，同比上漲52%左右。而中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，2010年深圳全市住宅供應(yīng)量將達(dá)到640萬(wàn)平方米，入市樓盤(pán)將超過(guò)140個(gè)。

　　現(xiàn)在已近年尾，據(jù)深圳國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，深圳開(kāi)盤(pán)或加推的樓盤(pán)有63個(gè)，供應(yīng)量為32135套，供應(yīng)面積約274萬(wàn)平方米。年初各大中介結(jié)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)今年有600萬(wàn)平方米以上新房入市，目前看這個(gè)數(shù)據(jù)目前看來(lái)肯定達(dá)不到了。

　　而與去年同期相比，2009年1-10月，深圳推盤(pán)數(shù)量為88個(gè)，供應(yīng)套數(shù)為42083套，供應(yīng)面積為400萬(wàn)平方米。而2009年全年，深圳共有106個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，供應(yīng)面積達(dá)到433.5萬(wàn)平方米。從中可以看出，今年與去年相比，無(wú)論是推盤(pán)個(gè)數(shù)還是推盤(pán)面積，都大幅下降，今年新盤(pán)縮量已成定局。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，年初預(yù)測(cè)與實(shí)際推售量的“差距”，最大的原因還是來(lái)自于樓市調(diào)控所帶來(lái)的整體供需緊縮。目前，由于置業(yè)者觀(guān)望氛圍非常濃厚，以及受各種條件限制，普遍看淡歲尾一手住宅市場(chǎng)，而不少信心不足的樓盤(pán)也紛紛推遲領(lǐng)取項(xiàng)目的預(yù)售許可證，將推盤(pán)節(jié)奏放緩。

　　據(jù)中房信克而瑞的統(tǒng)計(jì)，年尾兩個(gè)月，深圳有近30個(gè)樓盤(pán)具備了銷(xiāo)售條件，而現(xiàn)在11月已經(jīng)過(guò)去大半，目前入市的新盤(pán)只有3個(gè)。面對(duì)購(gòu)房心態(tài)的觀(guān)望不前、市場(chǎng)前景的模棱兩可，開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)盤(pán)時(shí)間變得更加謹(jǐn)慎。甚至部分開(kāi)發(fā)商年尾的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃告吹，開(kāi)始推到明年。“反正現(xiàn)在就算入市，也不見(jiàn)得就能賣(mài)得很好，觀(guān)望氛圍一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，還不如等待一段時(shí)間，政策總不可能永遠(yuǎn)不變。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　開(kāi)盤(pán)時(shí)間是“不能說(shuō)的秘密”

　　“什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)還沒(méi)定”、“開(kāi)盤(pán)時(shí)間搞不清楚”，在采訪(fǎng)中，許多開(kāi)發(fā)商都表示開(kāi)盤(pán)的時(shí)間可能是最容易出現(xiàn)變化的事情。

　　早在前幾年，就有政策明文規(guī)定：拿到預(yù)售許可證后，10天內(nèi)必須公開(kāi)出售。那么為什么還有那么多樓盤(pán)“捂盤(pán)惜售”呢？

　　“政策只規(guī)定拿到預(yù)售許可證10日內(nèi)銷(xiāo)售，但并規(guī)定企業(yè)應(yīng)該什么時(shí)候去申請(qǐng)預(yù)售許可證，這中間可以有很長(zhǎng)的‘時(shí)差’”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，要拿到新盤(pán)預(yù)售許可證，必須要開(kāi)發(fā)企業(yè)備齊相關(guān)資料去申請(qǐng)，而如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前的開(kāi)盤(pán)時(shí)間不理想，想延后入市，那么只要以相關(guān)資料沒(méi)有備齊，不去申領(lǐng)預(yù)售許可證即可。這樣即便樓盤(pán)實(shí)際上已經(jīng)具備了銷(xiāo)售條件，但不去“領(lǐng)證”，那么就可以順利達(dá)到延期銷(xiāo)售的目的。

　　據(jù)了解，早在4月份的首輪樓市新政之后，不少樓盤(pán)就已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)間，原本計(jì)劃在5、6月入市的樓盤(pán)，有的到8月份還是毫無(wú)動(dòng)靜。而二次調(diào)控之后，也有不少新盤(pán)推遲入市。

　　據(jù)了解，在 11月和12月份預(yù)計(jì)入市的住宅項(xiàng)目中，其中超過(guò)九成尚未確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間，多數(shù)樓盤(pán)為“預(yù)計(jì)11月開(kāi)盤(pán)”或“預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)”，還有不少樓盤(pán)不能確定具體的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，只是表態(tài)“可能在2010年內(nèi)開(kāi)盤(pán)”。

　　“‘新政組合拳’打擊力度越來(lái)越大，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的急劇萎縮，以及退房現(xiàn)象出現(xiàn)，使開(kāi)發(fā)商入市變得更加謹(jǐn)慎。開(kāi)盤(pán)時(shí)間，正成為樓市中‘不能說(shuō)的秘密’”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前而言，開(kāi)發(fā)商會(huì)削減新盤(pán)商品房供應(yīng)，歲尾的開(kāi)盤(pán)量很有可能不是那么“好看”。

　　延遲開(kāi)盤(pán)為哪般？

　　“我半個(gè)多月前休年假去臺(tái)灣旅游，沒(méi)想到跟我同團(tuán)的有好幾個(gè)都是地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員。”記者的一位同事日前講起旅游的見(jiàn)聞，感慨到：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不用賣(mài)樓嗎？開(kāi)始集中放年假了嗎？

　　記者近日采訪(fǎng)一些業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)這位同事所問(wèn)非虛。目前，的確有不少樓盤(pán)推遲了開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，部分開(kāi)發(fā)商干脆不賣(mài)了，給員工放大假。

　　“其實(shí)開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)也算是比較常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)手段。因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境時(shí)刻都在變化，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)變化隨時(shí)調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，這當(dāng)然也包括了開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界分析，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推遲入市的因素大體包括四個(gè)方面：一是看政策環(huán)境。很明顯，此次樓市調(diào)控力度非常大，涉及的領(lǐng)域也比較廣，的確對(duì)開(kāi)發(fā)商的入市節(jié)奏有影響，因此不僅買(mǎi)家陷入觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更加謹(jǐn)慎地對(duì)待入市時(shí)間，如果沒(méi)有把握，不會(huì)輕易開(kāi)盤(pán)；二是制定銷(xiāo)售策略，包括定價(jià)，優(yōu)惠幅度等。開(kāi)發(fā)商在入市之前，都會(huì)進(jìn)行比較周密的市場(chǎng)調(diào)研，確定項(xiàng)目的客戶(hù)定位，如何制定優(yōu)惠政策，如何開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)等。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果不明確或者不理想，那么也不會(huì)輕易入市；三是蓄客情況。在制定了銷(xiāo)售策略之后，樓盤(pán)都會(huì)嘗試各種各樣的宣傳活動(dòng)，并以各種方式試探客戶(hù)的接受率和認(rèn)可度，并根據(jù)蓄客的多少?zèng)Q定下一步的營(yíng)銷(xiāo)策略，是否要調(diào)整價(jià)格或者采用更大優(yōu)惠幅度等；四是樓盤(pán)本身的建筑及工期進(jìn)展情況。這個(gè)屬于建筑的范疇，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略影響不大，但也會(huì)影響入市時(shí)間。

　　此外，據(jù)記者了解，在延遲入市的樓盤(pán)中，一部分是因?yàn)闃潜P(pán)本身是雙拼戶(hù)型，是屬于被“限購(gòu)”的范圍之內(nèi)，所以導(dǎo)致開(kāi)盤(pán)延遲；另一部分則是因?yàn)槟壳耙恍┬卤P(pán)入市銷(xiāo)售情況不太理想，部分開(kāi)發(fā)商選擇了以推遲開(kāi)盤(pán)的方式來(lái)避免銷(xiāo)售清淡的尷尬。

　　延遲開(kāi)盤(pán)考驗(yàn)各方定力

　　“開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)已經(jīng)成為了一門(mén)藝術(shù)”，有業(yè)內(nèi)人士感慨，此次新政雖然嚴(yán)厲，但大半年的時(shí)間過(guò)去了，房?jī)r(jià)還是巋然不動(dòng)。開(kāi)發(fā)商似乎比政策更有底氣。

　　延遲開(kāi)盤(pán)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，真的是實(shí)現(xiàn)自保的“獨(dú)門(mén)秘籍”嗎？對(duì)市場(chǎng)和買(mǎi)家又有什么樣的影響呢？

　　“我們企業(yè)不缺錢(qián)，目前的資金足以維持3-5個(gè)月，我們沒(méi)理由降價(jià)銷(xiāo)售。”日前，一些地產(chǎn)大佬曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)企業(yè)不差錢(qián)，完全有能力“抗得住”。他表示，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈的確在收緊，但絕沒(méi)有想象得那么嚴(yán)重。

　　對(duì)于這樣的結(jié)論，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都表示太過(guò)樂(lè)觀(guān)，雖然延遲開(kāi)盤(pán)并不足以立即對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈構(gòu)成威脅，但遲遲不開(kāi)盤(pán)將會(huì)讓開(kāi)發(fā)商付出更多資金成本。據(jù)了解，如果開(kāi)發(fā)周期是一年，自有資金達(dá)到50%，企業(yè)每年需要付出的財(cái)務(wù)成本大致在10%左右。如果延遲開(kāi)盤(pán)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商就得增加1.25%的利息支出。但現(xiàn)在很多樓盤(pán)實(shí)際開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年，自有資金往往只有30%，融資成本會(huì)高于10%，因此需要付出的財(cái)務(wù)成本遠(yuǎn)高于上述數(shù)字。而近期，住建部出臺(tái)的加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，就是為了收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，迫使他們降價(jià)賣(mài)房。

　　對(duì)于買(mǎi)家而言，延遲開(kāi)盤(pán)可能短期會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)造成一定影響，但對(duì)深圳的置業(yè)者而言，一方面，仍然有大量的存量房可供選擇；另一方面，由于投資客的撤出，也會(huì)使得房源會(huì)主要面對(duì)剛性需求；此外，二手房的成交已經(jīng)遠(yuǎn)超一手房，成市場(chǎng)主力，置業(yè)者仍然有很多選擇。