遏制炒房 樓市調(diào)控仍將趨緊

　“金九銀十”之際，國(guó)家調(diào)控樓市，投機(jī)炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時(shí)，打準(zhǔn)“七寸”。就目前而言，房地產(chǎn)交易趨冷，部分城市局部房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。

　　但是，受國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜環(huán)境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調(diào)控面臨不少挑戰(zhàn)。后市將如何？調(diào)控還會(huì)加力嗎？帶著疑問(wèn)，記者深入京、滬、穗、深等一線城市調(diào)研。

　　距9月29日八部委再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)將近兩個(gè)月。這一從資金、稅收、土地、市場(chǎng)秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場(chǎng)頗為關(guān)注。

　　開(kāi)發(fā)商資金緊張

　　隨著調(diào)控政策逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原本充沛的資金狀況開(kāi)始變得不那么樂(lè)觀。

　　最近的土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商“抱團(tuán)拿地”的情況越來(lái)越多。不久前，萬(wàn)科和五礦聯(lián)合體中標(biāo)北京海淀區(qū)唐家?guī)X兩宗地塊，富力和集富的聯(lián)合體則拿下了大興區(qū)的地塊。

　　“現(xiàn)在幾乎不可能從銀行貸到錢，通過(guò)資本市場(chǎng)再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開(kāi)發(fā)商的資金普遍都比較緊張，一些中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)出問(wèn)題了。”一家上市房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　金融機(jī)構(gòu)緊收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，北京等部分城市加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，加上年底臨近，開(kāi)發(fā)商回籠資金支付建設(shè)款、償還貸款的壓力加大，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流普遍開(kāi)始出現(xiàn)緊張狀況。

　　此外，央行近日宣布自11月29日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內(nèi)，央行加息一次、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率兩次，回收流動(dòng)性的步伐加快。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于市場(chǎng)上流通的貨幣再次減少，開(kāi)發(fā)商能夠融資的額度將進(jìn)一步縮減，資金狀況雪上加霜。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自籌資金上漲超過(guò)總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，要在短期內(nèi)緩解資金緊張的狀況，最好的方法是認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，重新定價(jià)，加大降價(jià)促銷力度，加快回籠資金。這可能也是眼下唯一的方法。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

　　日前，萬(wàn)科武漢五大在售項(xiàng)目突然宣布降價(jià)促銷。萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)科一貫采取隨行就市的態(tài)度，順應(yīng)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整價(jià)格加快銷售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科的降價(jià)行為有可能帶動(dòng)其他企業(yè)效仿。

　　調(diào)控仍將趨緊

　　9月底“新國(guó)五條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格停止上漲的局面。但調(diào)控效果要進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)要更長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定，仍然面臨不小的壓力。

　　進(jìn)入11月的第二周，北京新房成交量上漲的態(tài)勢(shì)沒(méi)有得到延續(xù)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環(huán)比上周下跌30%。二次調(diào)控后預(yù)售的33個(gè)期房項(xiàng)目，其中簽約套數(shù)超過(guò)80套的有6個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)均低于20000元/平方米。

　　今年10月，深圳樓市新房成交量環(huán)比下降約50%、二手房成交量環(huán)比降幅為55.8%；新房成交價(jià)17262元、環(huán)比下降11.9%。

　　而在廣州，從限購(gòu)令出臺(tái)前后一個(gè)月的成交情況來(lái)看，交易量大跌六成；但從交易價(jià)格分析，廣州市中心六區(qū)除了天河外，交易價(jià)格大多持平。

　　上海商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到初步遏制。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，10月份上海新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比為0，二手存量住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。

　　盡管各地成交量銳減，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但仍有開(kāi)發(fā)商在觀望中惜售。近期，各地各部門不斷出臺(tái)更細(xì)化的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控仍然趨緊。

　　“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)首先還是看貨幣，就是實(shí)際利率水平、貨幣增發(fā)量以及通貨膨脹的預(yù)期，這三個(gè)指標(biāo)真正決定了今后房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續(xù)全面控制投資性需求，并增加供應(yīng)量。

　　秦虹認(rèn)為，今年一系列政策出臺(tái)的大背景是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，政府有很大的調(diào)控余地。“國(guó)十條”和“新國(guó)五條”的精神是一脈相承的，后者顯然更加嚴(yán)格，從中也可以看出政府調(diào)控樓市的決心，調(diào)控目標(biāo)更不會(huì)輕易改變。

　　保障房建設(shè)加速

　　加大保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容。據(jù)悉，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計(jì)劃580萬(wàn)套的90%。

　　今年，廣州保障房已開(kāi)工面積約300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去3年的建設(shè)總量，預(yù)計(jì)全年可提供保障性住房約4萬(wàn)套。項(xiàng)目完成后，廣州有望全部解決目前登記在冊(cè)的低收入住房困難家庭的住房保障問(wèn)題。

　　同時(shí)，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標(biāo)：保障房用地供應(yīng)1263公頃，完成計(jì)劃指標(biāo)的101%；政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房13.6萬(wàn)套以上，占全市新開(kāi)工住宅套數(shù)50%以上，年底竣工交用4.6萬(wàn)套以上。

　　在上海，截至10月底保障性安居工程開(kāi)工占年度計(jì)劃已接近90%。其中，廉租住房已建設(shè)籌措廉租房源約2200套、12萬(wàn)平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)，并對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭做到應(yīng)保盡保。

　　深圳2010年計(jì)劃新開(kāi)工的5萬(wàn)套保障性住房，截至10月已開(kāi)工3.8萬(wàn)套、開(kāi)工面積90.06平方米；年初開(kāi)始受理該市第二次保障性住房申請(qǐng)，共受理申請(qǐng)8148戶、復(fù)審合格6385戶，近期將接受住房保障部門的終審。

　　值得一提的是，為解決保障性住房的資金問(wèn)題，11月19日，北京市首次在保障性住房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度。

　　此外，對(duì)開(kāi)工率過(guò)低的地區(qū)，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負(fù)責(zé)人。年底，有關(guān)部門將對(duì)各地進(jìn)行考核，對(duì)沒(méi)有完成任務(wù)的通報(bào)批評(píng)，直至問(wèn)責(zé)，以確保保障性安居工程能按時(shí)保質(zhì)保量完成。（記者 王煒 胡謀 李剛 王明浩 孫小靜）