房價(jià)調(diào)控三困：供給不足投資過旺長效調(diào)控不完善

    自今年4月的“新國十條”到9月底的“二次調(diào)控”，國內(nèi)樓市面臨的調(diào)控壓力逐步上升，雖然熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的勢頭初步得到遏制，但距離公眾期待的“降房價(jià)”依然遙遠(yuǎn)。由于種種復(fù)雜的原因，房價(jià)調(diào)控確實(shí)很難。分析人士指出，調(diào)控房價(jià)的困難之源，主要在于住房有效供給不足、投資需求過旺以及調(diào)控的長效機(jī)制不完善。今后，房地產(chǎn)政策及制度安排應(yīng)著力化解這三方面問題。

　　首先，相對于快速城市化進(jìn)程所帶來的住房需求，我國主要城市對土地和住房的有效供給明顯不足。統(tǒng)計(jì)顯示，近三年來，北京、上海、深圳等城市對商品住宅用地一直是“不飽和出讓”，所供土地的規(guī)劃建筑面積尚不及當(dāng)年市場銷售量的二分之一。

　　另據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2000年至今的十年內(nèi)，商品房竣工面積累計(jì)達(dá)46.46億平方米；而商品房銷售面積累計(jì)達(dá)49.7億平方米。銷售面積超出竣工面積約3.3億平方米。十年間，除2008年外，其余年份的銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢從2005年以后更為明顯，近5年來，銷售面積比竣工面積多出3.16億平方米。顯然，供需缺口持續(xù)擴(kuò)大是推動(dòng)房價(jià)上漲的癥結(jié)之一。

　　其次，理想的投資渠道有限，造成國內(nèi)樓市投資需求過于旺盛。在通脹預(yù)期日益強(qiáng)化的背景下，財(cái)富持有者“貨幣資產(chǎn)化”的傾向十分顯著。當(dāng)貨幣轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的意愿大幅增強(qiáng)時(shí)，以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)便成為爭搶的對象。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，近十年內(nèi)，我國M2增速遠(yuǎn)高于同期GDP增速。在資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的2007年，M2的增速為16.72%，而2009年M2增速更是高達(dá)27.68%。大量貨幣需要尋找保值增值的出口，而“歷史經(jīng)驗(yàn)”讓房地產(chǎn)成了最理想的投資品之一。近期，北京四環(huán)內(nèi)幾處即將開盤的高端住宅項(xiàng)目依然吸引大量置業(yè)者排隊(duì)購房。這表明，兼具投資屬性的購房需求在調(diào)控之下還很旺盛。

　　第三，近年來，國內(nèi)樓市調(diào)控更側(cè)重于短期效果，長效機(jī)制尚不完善。包括提高首付比例、執(zhí)行懲罰性利率、限購、限外等在內(nèi)的一系列政策，對于遏制過旺投資需求“治標(biāo)”不“治本”。房產(chǎn)稅制、保障房體系、土地管理制度等長效機(jī)制的改革完善依然任重道遠(yuǎn)。

　　具備消費(fèi)品和投資品雙重屬性的房地產(chǎn)，價(jià)格一旦進(jìn)入上升通道，便具有很強(qiáng)的慣性，化解造成房價(jià)上漲的種種問題，不可能一蹴而就。不過，從今年陸續(xù)出臺的樓市政策看，房地產(chǎn)市場的制度性調(diào)整將是未來調(diào)控的主線。

　　觀察人士認(rèn)為，今后，調(diào)控的著力點(diǎn)將是“緊貨幣、寬供應(yīng)、調(diào)稅制”，從根本上化解房地產(chǎn)市場供需失衡問題。

　　對于住房需求“有保有壓”，通過差異化房貸政策，保護(hù)合理住房消費(fèi)，同時(shí)遏制過剩住房購買力的釋放；對于供給，政府應(yīng)加大城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，擴(kuò)大土地的有效供給；對于房產(chǎn)持有者，通過合理的稅收調(diào)整，增加投資需求的成本，降低住房空置率。此外，作為政府公共職能的重要組成部分，保障房建設(shè)的力度還需加大，此舉不僅利于樓市健康運(yùn)行，更在于保障民生。