銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款 八成中小房企或成冬天寒號鳥

　信息時報記者 徐鳳

　　近日，針對“中、農(nóng)、工、建等四行停止新增開發(fā)貸款審批”風(fēng)波，記者采訪了解到，四行雖然否認(rèn)了對房企停止開發(fā)貸款的審批，但都明確表示，年底信貸額度有限，放款要根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)情況來決定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資質(zhì)不怎么高的中小房企或?qū)⒈汇y行拒之門外，年底，八成中小房企猶如冬天的“寒號鳥”被凍得直打“哆嗦”。

　　房企調(diào)控政策持續(xù)加碼

　　繼9.29新政、限購令出臺之后，房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)媒體報道，占據(jù)信貸市場大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。雖然該消息被四行否認(rèn)，但四行皆表示，年底信貸額度比較有限，放房企開發(fā)貸款要考慮企業(yè)的資質(zhì)。這意味著資質(zhì)不怎么強(qiáng)的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　更壞的消息還在后面。一個月內(nèi)，央行兩調(diào)存準(zhǔn)、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調(diào)控壓力下，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，中央會根據(jù)房價是否大幅度上漲來決定要不要出臺新一輪調(diào)控政策，尤其是今年11月份的房價，將會決定中央是否發(fā)起第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控。“如果開發(fā)商繼續(xù)哄抬房價，不排除會放出更加嚴(yán)厲的政策，實(shí)施第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控。

　　大型房企： 不差錢

　　二三線城市“拿地歡”

　　近日，銀監(jiān)會選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)多數(shù)大型房企存在負(fù)債率過高、貸款集中到期等諸多風(fēng)險點(diǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以為然，據(jù)記者了解，品牌房企10月份在二三線城市“拿地歡”。

　　據(jù)了解，素有房地產(chǎn)權(quán)重股“萬保招金”四家房企在前三季度收益頗豐，前三季度銷售總額達(dá)到1378億元，與2009年全年1427億元的銷售總額相比，僅相差不到50億元。在資金充足的情況下，多數(shù)房企開始涌向二、三線城市拿地。根據(jù)中國某機(jī)構(gòu)對20家重點(diǎn)企業(yè)的監(jiān)測，10月重點(diǎn)企業(yè)新增土地儲備1837.57萬平米，環(huán)比大漲136.76%。多數(shù)新增土地位于二三線城市，新增土地平均樓面地價僅為1621元/平米，環(huán)比大幅下降49.87%。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，20家重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)中新增土地儲備的企業(yè)由7家增加到9家，接近半數(shù)的企業(yè)在10月份內(nèi)新增土地儲備。

　　廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎認(rèn)為，房企涌向二、三線城市拿地，一是因?yàn)槎€城市沒有限購令；二是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確加快城鎮(zhèn)化步伐，中小城鎮(zhèn)有更多發(fā)展機(jī)遇；三是二三線城市發(fā)展迅速，對開發(fā)商來說利潤也不輸于一線城市。

　　中小房企：融資難

　　成冬日“寒號鳥”

　　在融資方面，中小房企一直處于劣勢。在銀行開發(fā)貸款方面，中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，放房企開發(fā)貸款要考慮企業(yè)的資質(zhì)。這意味著，融資渠道本來就有限的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，開發(fā)貸“減糧”，對中小房企來說猶如晴天霹靂，不排除小部分中小房企突擊拋售手中土地或者降價售房的現(xiàn)象。中小開發(fā)商今年冬天要做“寒號鳥”。中小房企被并購的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數(shù)的2.5倍。業(yè)內(nèi)分析，接連出臺的政策調(diào)整和第二輪加息的預(yù)期，讓開發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除短期內(nèi)部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能。

　　專家觀點(diǎn)pk

　　資深房地產(chǎn)專家謝逸楓：八成中小房企資金鏈或斷裂

　　面對再融資關(guān)閘、上市夢斷、私募拆借成本高企，再加上行業(yè)調(diào)控籠罩在市場上的觀望烏云，已經(jīng)迫使更多的開發(fā)商將下一年度的計劃押寶在2011年的信貸開閘上。但從融資渠道上來講，中小房企的融資渠道相對有限，如果銀行收緊開發(fā)貸款，對他們來說絕對是“晴天霹靂”，80%中小房企資金鏈或面臨崩潰。

　　知名房產(chǎn)專家陳真誠：中小房企較難洗牌

　　銀行收緊開發(fā)貸款，不斷對品牌房企還是中小房企，影響都不會很大。對于多數(shù)中小型開發(fā)商來說，本來就不容易從銀行獲得貸款，尤其是一些小型開發(fā)商，或因調(diào)控政策限制不能從銀行貸款的項(xiàng)目，本來就很難從銀行獲得貸款，即便沒有減少新增開發(fā)貸款審批，他們也幾乎不能獲得貸款，因此，停止新增開發(fā)貸款審批對他們也沒有多少實(shí)際影響。

　　記者觀察

　　瘦死的駱駝該比馬大

　　多數(shù)人認(rèn)為，瘦死的駱駝未必有馬大。但筆者認(rèn)為，用在房地產(chǎn)企業(yè)方面，不管在“牛市”還是“熊市”，大型品牌房企都要比中小型房企多“耐磨”的多，也就是說，即使是“瘦死”的品牌房企，也應(yīng)該比中小型房企大得多。

　　眾人皆知，能被稱為品牌大型房企的企業(yè)，很多要素是中小型房企無法“媲美”的。即使在樓市從瘋狂進(jìn)入熊市的2008年，連潘石屹都拋出“百日劇變”論，號稱100天后中國的開發(fā)商會大批量死亡。但是時間已經(jīng)過去了兩年，房企批量死亡的情況不僅沒有出現(xiàn)，品牌房企，銷售額年年增、利潤年年突破。

　　前兩年房價高漲給開發(fā)商帶來了大量的金錢和利潤，因此，即使銷售量持續(xù)下跌的大型品牌房企，熬一年半載的也肯定沒有問題，又何況一些在政策重壓下，銷售額月月漲的品牌房企呢？而對于中小房企來說，當(dāng)樓市各種政策壓下來之后，日子可能就沒有那么好過了。本來資金實(shí)力就不夠雄厚，如果樓市進(jìn)入下滑通道，成交量嚴(yán)重下滑將直接影響著資金鏈。

　　不管是大型房企還是小房企，都要調(diào)整心態(tài)，放棄暴利思想，只有房價回歸到合理的軌道上，才能釋放樓市潛藏的需求。這樣駱駝不會瘦死，馬也不會“斷糧”。