保障房將改寫房地產(chǎn)業(yè)格局 兩年再建1300萬套

　張曉玲

　　近日有消息稱，房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃有望在本月底形成初稿。根據(jù)規(guī)劃，2011年和2012年兩年內(nèi)，全國保障性住房建成量將達到1300萬套。

　　保障房與商品房的統(tǒng)籌規(guī)劃，已成為今年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的基調(diào)。而房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃中，龐大的保障房供應規(guī)模將對商品房住宅形成擠壓作用，從而對房地產(chǎn)行業(yè)格局和商業(yè)模式產(chǎn)生更為深遠的影響。本報獲悉，包括萬科、綠城、華潤、萬達等公司在內(nèi)，各地產(chǎn)商目前都在尋找自己未來的戰(zhàn)略和新的贏利模式。

　　“十二五”規(guī)劃中的保障房

　　日前，一份上海房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃方案外泄。根據(jù)該方案，上海“十二五”期間住房建設總量大約為1.25億平方米，其中，中小戶型商品房及商品住宅僅占比約30%，其余為包括廉租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的保障性住房，以及商業(yè)配套。

　　今年以來的一系列宏觀調(diào)控政策中，中央已明確了“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 這一思路，“一手抓房價、一手抓保障”也成為今年4月開始房地產(chǎn)調(diào)控的核心。

　　據(jù)記者了解，2011年至2012年，保障性住房建設將是政府力推的重點工作。2010年全國完成580萬套保障房建設基本已無懸念，而2011年要繼續(xù)建設680萬套保障房，2012年要建設620萬套保障房。除上海外，北京、廣州、深圳等地也已制訂詳細的保障房建設方案。

　　北京中原地產(chǎn)認為，針對保障房的落實情況，已由政策制定層面逐漸轉到監(jiān)管層面。以北京為例，9月以后入市的保障房項目已達8個，11月供應的18塊住宅類地塊中包含保障房建設用地的也占到了一半。保障性住宅供應自今年4季度以后逐漸加速。

　　財政部的最新通知顯示，允許土地出讓凈收益不低于10%用于發(fā)展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設速度。以北京為例，2010年來的土地轉讓收入已達到912億，按照其中50%為純收益計算，將可能有近50億的資金進入公租房市場。

　　地產(chǎn)商商業(yè)模式求變

　　保障房的迅速上位，以及住房保障法的立法工作展開，將大大改變中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。目前以萬科、保利等為主的住宅開發(fā)商模式，將向多元化的商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)開發(fā)轉變。

　　“這意味著，很多住宅開發(fā)商要改變自己從前的贏利模式和產(chǎn)品結構，避免和保障性住房沖突，甚至，變身為保障性住房開發(fā)商。”上海一家大型國有企業(yè)負責人表示。

　　記者獲悉，上海綠地集團近年來已經(jīng)獲得多幅上海及周邊地區(qū)的保障房項目，而浙江綠城則早已開始積極推進其“商業(yè)代建”模式，其合作對象是政府。綠城在全國承接的安置房代建項目總規(guī)模至今已超過250萬平方米，其中已開工建設的超過90萬平方米。正在形成之中的代建房運營管理模式，將成為綠城未來的贏利點之一。綠城有關人士認為，“代建業(yè)務”也是對自有資金瓶頸和行業(yè)風險的一次創(chuàng)新和破局。

　　萬科董秘譚華杰也表示，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化技術更有利于保障性住房的建設，未來萬科希望能參與更多的保障房建設，以及更加注重效益的增長而非規(guī)模的增長。

　　一家總部位于深圳的大型央企內(nèi)部人士對記者表示，在保障房和商品房雙軌統(tǒng)籌之下，在各種調(diào)控措施致地產(chǎn)商資金杠桿急劇降低的背景之下，過去依靠銀行貸款和銷售回款的開發(fā)模式受到挑戰(zhàn)，未來在房地產(chǎn)金融資源調(diào)配上擁有優(yōu)勢、綜合開發(fā)能力強的地產(chǎn)商，將獲得更多市場機會，而房地產(chǎn)業(yè)的格局也將發(fā)生劇烈改變。

　　“現(xiàn)在好像到了一個十字路口，每家公司都在尋找自己新的生意模式。”華潤置地內(nèi)部人士日前對本報記者表示。