樓市限外旨在防國際熱錢涌入炒房

　為何對境外人士購房再出限令

　　此舉是樓市調(diào)控政策的組成部分 旨在防止國際熱錢涌入境內(nèi)炒房

　　張 莫 王 濤

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家外匯管理局日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》，規(guī)定境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　此次“限外令”更嚴格

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，政策出臺的背景是相關(guān)管理部門出于對熱錢進入樓市的擔(dān)心。“此次‘限外令’比2006年的尺度更嚴格，最近的背景還是擔(dān)心熱錢涌入成為再度炒房的游資。”他進一步表示，該政策也是當(dāng)前一系列樓市調(diào)控政策的組成部分，意圖仍是限制新增需求。

　　其實，早在2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布的171號文，就明確規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但該政策并未嚴格限定境外及港澳臺民眾置業(yè)套數(shù)，也沒有對境外機構(gòu)進行專門設(shè)限。

　　增加驗資環(huán)節(jié)控制熱錢

　　此次通知要求，各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時，除應(yīng)當(dāng)查驗《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗：有關(guān)部門出具的境外個人在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明。境外個人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。而在境外機構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)，包括：有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明；境外機構(gòu)所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，這次“限購令”在內(nèi)容上增加了驗資環(huán)節(jié)，主要就是針對目前對國內(nèi)樓市虎視眈眈的大量熱錢，限制外資流入是大趨勢。

　　此舉可被視為國家鐵腕打擊熱錢的又一重要舉措。央行此前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，中國金融機構(gòu)9月外匯占款新增2896億元，創(chuàng)下近八個月以來的新高。而在11月4日，美聯(lián)儲啟動QE2(第二輪定量寬松政策)，宣布在2011年第二季度前購買6000億美元美國長期國債，再次向全世界釋放天量流動性。全球泛濫的資金都在尋找“最佳”投資場所，包括中國在內(nèi)的新興市場國家毫無疑問是它們“盯上”的首要套利目標。

　　部分城市高端市場受影響

　　對于政策出臺對樓市的影響，陳國強認為，目前在北京、上海等一線城市的確有些境外人士在高端住宅市場購買多套住房，眼下，一些地方的部分高端住宅項目成交較為活躍，隨著政策的出臺，應(yīng)該會對部分城市的高端住宅市場有一定的影響。

　　“熱錢”警報全面拉響，監(jiān)管部門也比之前更加“嚴陣以待”。大約一周前，為應(yīng)對打擊“熱錢”違規(guī)流入，外匯局發(fā)布了《關(guān)于加強外匯業(yè)務(wù)管理有關(guān)問題的通知》，《通知》中對“外匯流入”做了比以往更加嚴格的監(jiān)管規(guī)定，尤其還加大了對違規(guī)行為的處罰力度。而在今年2月至10月底展開的應(yīng)對和打擊“熱錢”專項行動中，外匯局共查實各類外匯違規(guī)案件197起，累計涉案金額73.4億美元。“由于人民幣升值預(yù)期、本外幣正向利差等市場條件依然存在，跨境資金凈流入的總體局面不會改變。”外匯局在此前發(fā)布的《2010年上半年中國國際收支報告》中表示。