三大矛盾令房地產(chǎn)市場陷入膠著

　　 從“417新政”，到“929五項(xiàng)措施”，從各地“限購”、“限貸”，到加強(qiáng)對開發(fā)商的資金監(jiān)管，從央行加息，再到上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這一輪的樓市宏觀調(diào)控，持續(xù)已近7個月。房地產(chǎn)市場在8、9月份短暫的回暖過后，市場再度陷入了膠著期。一方面買房人或受限貸限購之困，無法購房，或看淡房市，看跌價(jià)格而觀望；另一方面，開發(fā)商資金狀況尚能維持，遲遲不愿降價(jià)出貨，二手房業(yè)主在缺乏高回報(bào)的投資方式之下，也無降價(jià)出售意愿，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易量下降而價(jià)格橫盤。對此，偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示：目前房地產(chǎn)市場面臨的遏制高房價(jià)與CPI快速上漲、投資渠道極其匱乏、供應(yīng)嚴(yán)重不足之間的矛盾，是導(dǎo)致眼下市場膠著的主要原因，本輪樓市宏觀調(diào)控要想取得成功，就必須處理好這三對矛盾。

　　 第一，遏制高房價(jià)與CPI快速上漲的矛盾

　　 一方面，政府通過限購、限貸嚴(yán)控購房需求，打擊投資投機(jī)炒作行為，另一方面10月份CPI同比上漲4.4%，創(chuàng)下25個月來新高，CPI的高漲使得一系列的樓市調(diào)控政策大打折扣。CPI的連創(chuàng)新高，尤其是在中長期內(nèi)CPI仍將居高不下的預(yù)期，使得市場上的投資避險(xiǎn)型購房需求不斷增加，不少二手房業(yè)主也因財(cái)產(chǎn)保值的需要，出售意愿不斷降低。CPI的高漲無形中刺激著需求，減少著供應(yīng)，另房價(jià)格外堅(jiān)挺。

　　 第二，遏制高房價(jià)與投資渠道匱乏的矛盾

　　 目前國內(nèi)的投資渠道嚴(yán)重匱乏，老百姓的投資途徑更是“非房即股”。但是，近期股市的表現(xiàn)并不穩(wěn)固，10月走紅的股市，11月份未能延續(xù)，上周末(12日)滬指甚至再次跌破3000點(diǎn)。股市的疲軟，使人們只能掉頭重新選擇投資樓市。然而，即便在房地產(chǎn)市場內(nèi)，投資形式和品種也非常單一。由于個人投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻過高，信貸支持力度也不夠，面向個人的REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)遲遲未能出臺，使得大量的急需尋找投資途徑的民間資本只能繼續(xù)淤塞在房地產(chǎn)的住宅市場上。投資渠道的嚴(yán)重匱乏也給遏制高房價(jià)帶來了巨大的困難。

　　 第三，遏制高房價(jià)與供應(yīng)不足的矛盾

　　 房地產(chǎn)市場的一邊是大量被調(diào)控政策暫時壓制的蠢蠢欲動的購房需求，另一邊則是住房有效供應(yīng)的嚴(yán)重不足。調(diào)控政策在嚴(yán)控需求的同時，也造成了今年新房市場的整體滯銷，購房需求的被壓制，造成了開發(fā)商前端的銷售不暢，繼而使得開發(fā)商拿地、建設(shè)新項(xiàng)目的資金不足、動力下降，從而導(dǎo)致后續(xù)市場供應(yīng)不足。雖然管理層多次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)各類保障房的供應(yīng)，但是從短期來看，有限的保障房供應(yīng)源源不能有效緩解目前市場上供不應(yīng)求的局面。而存量房市場上，部分業(yè)主寧可空房閑置，也不出租出售，造成了所謂的“黑燈現(xiàn)象”。住房有效供應(yīng)的不足也使得打壓房價(jià)收效甚微。

　　 偉業(yè)我愛我家表示：要想打破目前房地產(chǎn)市場“量跌價(jià)滯”的膠著局面，要想使得本輪樓市宏觀調(diào)控取得一個令人滿意的結(jié)果，那就要在抑制通貨膨脹、拓寬投資渠道、增加住房有效供應(yīng)等方面多管齊下，一方面要抑制通脹，穩(wěn)定百姓心態(tài)；另一方面希望盡量給予個人投資商業(yè)地產(chǎn)更優(yōu)惠的信貸支持，降低個人投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻，同時盡快研究出臺面向個人的REITS，拓寬百姓投資渠道；此外，一定要想方設(shè)法加大開工開盤量，加大商品房、保障房、存量房的有效供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求的矛盾。