11月首周北京迎來了“領(lǐng)證熱”和開盤小高潮

　“二次調(diào)控”滿月過后，11月的第一個(gè)周末北京迎來一個(gè)開盤小高潮。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，截至11月11日上午，共有11個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。而11月首個(gè)周末共有6個(gè)樓盤開盤，是“二次調(diào)控”以來難得一見的開盤小高潮。供應(yīng)量的增加和中低價(jià)盤的入市，使得首周成交量大幅上漲64%。

　　10天11個(gè)預(yù)售證，開發(fā)商加緊推盤

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月首周（11.1-11.7）北京市商品住宅供應(yīng)出現(xiàn)激增，共有8個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得銷售許可證。新增商品房1286套，新增面積16.53萬平米。對比此前一周（10.25-10.31）僅一個(gè)樓盤上市84套房源，新增面積9633.27平米。

　　來自北京某房地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)，以及記者采訪了解，“領(lǐng)證熱”直接使得上周末兩天北京共計(jì)有7個(gè)項(xiàng)目開盤，主要為老盤后期，只有城建·世華泊郡 (論壇 新聞)、世茂宮園 (論壇 新聞)為純新盤入市。

　　此外，11月10日又有潤楓錦尚 (論壇 新聞)苑、遠(yuǎn)洋東方 (論壇 新聞)嘉園、吉祥家園獲得預(yù)售許可證。至此，11月上旬共有11個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證。而整個(gè)10月份，這一數(shù)據(jù)為15個(gè)。

　　對于此輪推盤熱，陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖等業(yè)內(nèi)人士比較一致的觀點(diǎn)是：年底將至，房企進(jìn)入年度結(jié)算、沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)期，部分企業(yè)可能加速推盤，回籠資金。此外，也是受12月1日起實(shí)行的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》影響，一些開發(fā)商擔(dān)心“錢袋”將被捂緊，達(dá)到預(yù)售條件的開發(fā)商便選擇加快開盤。

　　成交量大漲，價(jià)格漲跌不一

　　供應(yīng)量大增，帶來了市場交易量的大幅上漲。

　　來自北京某房地產(chǎn)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月1日至7日，北京商品住宅市場成交面積為33.98萬平米，環(huán)比上漲64.13%，成為全國十大城市中成交漲幅最大的城市。此外，某地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月首周北京商品房住宅日均銷售套數(shù)501套，環(huán)比10月最后一周日均銷售的247套，上升102.83％。

　　安邦分析師蘇晶認(rèn)為，這段時(shí)間北京開盤數(shù)量有所上升，而且地段、價(jià)格都比較有優(yōu)勢，因此一些一直以來觀望的剛性需求就釋放出來一部分。

　　從開盤樓盤看，成交價(jià)除世茂宮園為68000元/平米外，其他樓盤價(jià)格都在3萬元/平米以下，成交區(qū)域以大興居多。

　　在價(jià)格上，各項(xiàng)目漲跌不一。金地仰山 (論壇 新聞)成交均價(jià)18526元/平米，其8月首次開盤成交均價(jià)為15755元/平米；與此形成對比的是，同處大興區(qū)域的鴻坤·理想城 (論壇 新聞)，成交均價(jià)19831元/平米，相比3月份時(shí)的成交均價(jià)下降了約1500元/平米。

　　此外，記者發(fā)現(xiàn)，為吸引客源，新開樓盤的優(yōu)惠折扣力度超強(qiáng)。最大的當(dāng)屬世茂宮園。據(jù)銷售員介紹，所有購房者均享受8折優(yōu)惠，6層以下的部分戶型還可以享受到7.5折的特價(jià)折扣。而全款購房者，在總房款享受9折優(yōu)惠后可再參加8折優(yōu)惠。

　　即將開盤的首開常青藤 (論壇 新聞)，也進(jìn)行了部分戶型辦卡享受2萬抵16萬的優(yōu)惠。

　　某機(jī)構(gòu)分析師蔣曉群認(rèn)為，目前市場需求主要以剛性需求為主，他們對價(jià)格最為敏感，因此開發(fā)商相對靈活的定價(jià)是比較理性的。

　　■老盤·降價(jià)

　　鴻坤理想城 (論壇 新聞)單價(jià)比3月降了1500元

　　開發(fā)商：300多套房已消化了100多套

　　11月6日一大早，鴻坤理想城的售樓處里已集中了大量人群。這個(gè)位于大興西紅門地區(qū)的樓盤，此次開盤銷售均價(jià)為19800元/平米。11月11日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其成交均價(jià)為19831元/平米，相比3月份的成交均價(jià)下降了約1500元/平米。

　　項(xiàng)目銷售人員告訴記者，鴻坤理想城上次開盤時(shí)的均價(jià)為24000多元/平米，在記者詢問為何這次價(jià)格出現(xiàn)松動時(shí)他表示：“這個(gè)也是跟著市場需求來的吧，不過這個(gè)真的是底價(jià)了，下次開盤肯定要漲的。”

　　不過項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人卻對記者說，“我們五六月份那批開盤的房源，均價(jià)也是在2萬元/平米左右，而且這次的產(chǎn)品和上次的在舒適度方面不一樣”。據(jù)其介紹，這次開盤截至10日，已經(jīng)完成了2.5億的銷售額，300多套房子也已經(jīng)消化了100多套。不過，11月11日北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該批次房源共簽約了12套。

　　購房者：“算是地鐵附近的便宜房了”

　　當(dāng)天到訪的大量購房人還是說明很多人關(guān)注鴻坤理想城，王女士就是其中的一員。她是懷柔人，在懷柔有房子，而且還不小，但是為了在西直門工作的兒子，不得不再買一套，“這個(gè)房價(jià)不便宜，我們只能買個(gè)一居的，但你看這么多人還是要買，能降下來嗎？特別是這里，等著地鐵一通，就更降不下來了。”

　　很多人和王女士的想法一樣，雖然表示價(jià)格仍然較高，但是即將開通的地鐵，讓他們覺得這個(gè)項(xiàng)目“算是地鐵附近便宜的房子了”。

　　地鐵4號線與大興線的貫通所帶動的購房者數(shù)量不少，據(jù)開發(fā)商的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70%購買鴻坤理想城的消費(fèi)者來自豐臺和海淀。

　　鴻坤理想城周邊已經(jīng)相對成熟，樓盤距離西紅門地鐵站步行約15分鐘。而西紅門站旁，宜家與樂購正在建設(shè)中。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人范先生介紹，與鴻坤理想城很近的興海家園 (論壇 新聞)、瑞海家園的二手房的成交均價(jià)在1.4萬—1.5萬元/平米之間。

　　雖然這段時(shí)間周邊二手房成交情況并不理想，但范先生依然很有信心：“這里的房價(jià)不會跌下去，你看看地鐵，還有宜家，只有往上漲的可能。想買，要抓緊。”

　　恒盛波爾多 (論壇 新聞)“平開”出貨快簽約超八成

　　“8日開盤基本就把房源都賣完了，當(dāng)天成交約300套。”恒盛波爾多小鎮(zhèn) (論壇 新聞)營銷負(fù)責(zé)人馮嘯告訴記者。目前，這個(gè)位于大興采育鎮(zhèn)的大盤一期已基本售罄，二期將在明年二三月入市。

　　產(chǎn)品有差異，均價(jià)下跌近200元

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目11月5日取得了N1—N8號樓共326套房的預(yù)售證，截至11日已簽約275套，是11月已開盤項(xiàng)目中的成交套數(shù)冠軍。

　　隨后記者以購房者身份致電恒盛波爾多小鎮(zhèn)，其售樓小姐明確表示：“手上已經(jīng)沒有房賣了。”馮嘯解釋說，由于業(yè)主陸續(xù)交首付簽約和備案所需的時(shí)間，使得政府網(wǎng)站的數(shù)據(jù)有一定滯后性。

　　恒盛波爾多的這批房源成交均價(jià)7702元/平米。相比7月份開盤的N9—N16號樓成交均價(jià)7891元/平米，本次恒盛波爾多的均價(jià)小幅下降了近200元/平米。

　　馮嘯更愿意以“平開”來形容本次開盤。他表示，定價(jià)不同更多是因?yàn)楫a(chǎn)品上的差異，“N1—N8號樓的產(chǎn)品有精品洋房和部分花園洋房，前者不帶電梯，售價(jià)更低，兩者綜合下來就把均價(jià)拉低了一些”。

　　搖號后當(dāng)場簽約，加快出貨

　　據(jù)悉，早在9月18日，項(xiàng)目N5—N8號樓的156套房源便舉行了搖號，基本都被購房者預(yù)訂，但由于沒有預(yù)售證，一直沒有簽約。“9月只是進(jìn)行了一個(gè)選房活動、鎖定了一批客戶，并沒有收錢。”馮嘯表示，9月底樓市“二次調(diào)控”出臺后，這批客戶也出現(xiàn)了一定比率的退房情況，公司同時(shí)在不斷地蓄客進(jìn)行補(bǔ)充。

　　此前，恒盛波爾多表示將在11月中旬開盤。但11月5日取得預(yù)售證后，8日即迅速開盤，并實(shí)行搖號結(jié)束當(dāng)場簽約，盡量減少中間環(huán)節(jié)，加快出貨速度。

　　馮嘯表示提前開盤有兩個(gè)原因，首先是因?yàn)槟壳跋嚓P(guān)部門查得很嚴(yán)，要求開發(fā)商拿到預(yù)售證3天內(nèi)開盤，不然會有捂盤嫌疑；更重要的是項(xiàng)目蓄客到了能支撐開盤的時(shí)候。此外，恒盛波爾多后期將有大量供應(yīng)也是原因之一。據(jù)悉，明年春節(jié)期間，該項(xiàng)目二期將入市，主打200平米的大戶型花園洋房。

■老盤·漲價(jià)

　　金地仰山位置戶型更好均價(jià)19000元

　　上周末開盤的還有位于大興黃村區(qū)域的金地仰山項(xiàng)目。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，金地仰山共推出349套房，截至11月10日，網(wǎng)上簽約76套，成交均價(jià)為18526元/平米。

　　金地仰山于今年8月底首次開盤，產(chǎn)品包括高板公寓和花園洋房，其中高板的均價(jià)為15800元/平米。而此次開盤的產(chǎn)品僅是高板公寓，不過擬售均價(jià)達(dá)到19000元/平米，相比首次開盤價(jià)格上調(diào)2000元/平米左右。

　　金地仰山項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，這批產(chǎn)品中約30%為90平米兩居戶型，60%為120-140平米的三居戶型。目前兩居戶型基本售罄，三居戶型受總價(jià)及購房者貸款嚴(yán)格等原因仍在銷售。

　　對于此次定價(jià)較上期上調(diào)，該負(fù)責(zé)人表示，8月底大興黃村區(qū)域開盤的項(xiàng)目較多，其中保利茉莉公館 (論壇 新聞 視頻)、綠地西斯萊公館 (論壇 新聞)等更靠近地鐵的項(xiàng)目將區(qū)域的價(jià)格維持在16000元/平米左右，所以金地仰山首次開盤選擇了一個(gè)區(qū)域平均價(jià)格。而這次開盤區(qū)域內(nèi)沒有更有力的競爭對手，同時(shí)這期產(chǎn)品的位置和戶型都較上期更好，公司認(rèn)為產(chǎn)品的價(jià)值可以進(jìn)一步提升，所以價(jià)格向上做出了調(diào)整。

　　■純新盤·低開

　　世茂宮園純新盤折扣大全款7.2折優(yōu)惠

　　世茂宮園位于東三環(huán)北路，與團(tuán)結(jié)湖公園相隔一條三環(huán)路，項(xiàng)目基本已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，站在樣板間中，可以清晰地看到三環(huán)以及央視大樓。

　　11月6日，世茂宮園正式開盤，均價(jià)68000元/平米。記者從開發(fā)商處了解到，目前項(xiàng)目已認(rèn)購50多套，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，已簽約43套。這樣的簽約量在高端住宅市場中算是比較好的。

　　折扣優(yōu)惠多

　　世茂宮園由一棟板樓和一棟塔樓組成，體量較小，目前均價(jià)68000元/平米。記者從售樓處了解到，目前世茂宮園推出的各種折扣和優(yōu)惠力度都很大。

　　所有購房的客戶，均可以享受到8折優(yōu)惠，6層以下的部分戶型還可以享受到7.5折的特價(jià)折扣。此外，還贈送12000元/平米的精裝修，包括室內(nèi)進(jìn)口家具的贈送。

　　銷售人員告訴記者，如果全款購房，可以先享受9折優(yōu)惠，然后再參加8折的優(yōu)惠活動。一套單價(jià)84000元/平米的戶型，全款優(yōu)惠后實(shí)際約為61000元/平米，每平米優(yōu)惠了兩萬余元。而6層以下的特價(jià)房，優(yōu)惠后的單價(jià)不到5萬元/平米。

　　據(jù)開發(fā)商介紹，世茂宮園雖然11月6日正式開盤，但從7月份后已開始銷售，而如此高的折扣優(yōu)惠，開發(fā)商表示是在項(xiàng)目認(rèn)購期內(nèi)執(zhí)行的該優(yōu)惠政策，目前已經(jīng)結(jié)束。

　　記者發(fā)現(xiàn)，單價(jià)較低的樓層，簽約套數(shù)較高樓層更多一些。

　　低價(jià)入市？

　　世茂宮園所處的三環(huán)是高端樓盤比較集中的一個(gè)區(qū)域，禧瑞都、霄云路8號等項(xiàng)目的售價(jià)基本已超過8萬元/平米，而世茂宮園折后的價(jià)格從4萬-7萬元/平米不等，價(jià)格明顯低于周邊。

　　由于世茂宮園是純新盤，據(jù)銷售人員介紹，為了給購買的客戶留足一定的升值空間，第一期開盤的價(jià)格比較低。而樓層較高位置比較好的戶型，可能還會提價(jià)。

　　■開盤預(yù)告

　　首開·常青藤 (論壇 新聞)周日開盤折后單價(jià)約24000元

　　位于東壩區(qū)域的首開常青藤預(yù)計(jì)本周日開盤選房。記者走訪售樓處現(xiàn)場了解到，該項(xiàng)目目前主推二期瓏藤的4號樓，為6層板樓，戶型面積為82至150平米的二居、三居和躍層小院三種戶型，為毛坯產(chǎn)品，預(yù)計(jì)明年年底交房。

　　目前，項(xiàng)目銷售均價(jià)為26000元/平米，辦卡享受2萬抵16萬的優(yōu)惠，相當(dāng)于24000元/平米，而150平米的小院戶型更可享受2萬抵27萬的優(yōu)惠。但優(yōu)惠僅限4號樓的總共34套房源。

　　據(jù)了解，首開常青藤在今年9月后的兩次開盤時(shí)，均價(jià)均為26000元/平米，但辦卡客戶和團(tuán)購客戶有不同程度優(yōu)惠。9月24日開盤，參加團(tuán)購的客戶最高優(yōu)惠38萬元，一次性付款再享受9.9折。10月14日開盤，白金卡會員享受兩至三居總房款減16萬、小院戶型總房款減26萬元的優(yōu)惠，一次性付款再享受9.9折。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目從上周末開始排號，目前已近積累50個(gè)客戶，將采取搖號選房。記者從來訪的幾位意向購房人處了解到，如果項(xiàng)目價(jià)格為24000元/平米，他們可以接受。但也有個(gè)別購房人表示，價(jià)格降到22000元/平米才會接受。

　　潤楓錦尚住宅收官價(jià)格漲跌仍是個(gè)謎

　　11月10日，位于大興區(qū)南五環(huán)舊宮鎮(zhèn)的潤楓錦尚拿到了銷售證。該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人房奔表示，開盤時(shí)間將按照建委要求進(jìn)行，售價(jià)以網(wǎng)站公示為準(zhǔn)。目前政策要求開發(fā)商在拿到預(yù)售證三天內(nèi)開盤，否則有捂盤嫌疑；而售價(jià)相較申請價(jià)，只能低不能高。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目新取得的預(yù)售證房源潤楓錦尚2、3號樓的248個(gè)地下車庫，以及9號住宅樓，后者是該項(xiàng)目最后一棟樓，共80套房源，預(yù)售價(jià)格為16625元/平米。

　　記者發(fā)現(xiàn)，潤楓錦尚今年6月開盤的7、8號樓，預(yù)售價(jià)格分別是每平米19618元和18833元，實(shí)際成交均價(jià)為16665元/平米。單以申請預(yù)售價(jià)格比較，9號樓比7、8號樓低了近2000元/平米。據(jù)悉，9號樓是該項(xiàng)目的收官之作，位于整個(gè)項(xiàng)目的中間位置，為10層板樓，戶型是130平米的三居。房奔表示：“目前沒有什么辦卡等優(yōu)惠活動，因?yàn)楫吘故亲詈笠粭潣?，希望能按照市場正常的?jié)奏銷售”。

　　本周，記者曾多次以購房者身份詢價(jià)，不同銷售人員給出的價(jià)格差異較大，從17500元—18500元/平米都有，并主推購買8號樓一層剩余房源，定價(jià)在17000元/平米以上。至此，9號樓最終的銷售價(jià)是多少，目前仍是未知數(shù)。

　　■記者觀察

　　“年關(guān)”沖刺開始

　　11月首周出現(xiàn)的“領(lǐng)證熱”和“開盤熱”只不過是2010年最后兩月樓市的開場秀。進(jìn)入11月第二周，開盤項(xiàng)目有增無減。MOMA萬萬樹 (論壇 新聞)11月10日已開盤；目前明確開盤的還有7克拉 (論壇 新聞)、北京蘇活 (論壇 新聞)、首開常青藤。11月10日，又有3個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證。這些項(xiàng)目中老盤后期居多。

　　雖然根據(jù)11月各房企發(fā)布的1-10月銷售數(shù)據(jù)看，恒大、萬科、保利和龍湖等多家上市房企前10月業(yè)績已提前或已接近完成全年銷售目標(biāo)，但今年最后的兩月，各房企也都有項(xiàng)目推出。

　　“年底是房企的業(yè)績沖刺時(shí)間，因?yàn)槁殬I(yè)經(jīng)理人一年的考評都是與公司業(yè)績掛鉤的。即使完成了全年目標(biāo)，房企還會有更多的預(yù)期。”陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖如是說。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，畢竟提前完成全年業(yè)績目標(biāo)的還只是少數(shù)公司，大部分的公司還沒有完成。此外，進(jìn)入年底，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入年度結(jié)算的關(guān)鍵時(shí)期，需要大量資金儲備，部分企業(yè)可能加速推盤，回籠資金。受12月1日起執(zhí)行的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的政策影響，之前房價(jià)壁壘在打破，從目前來看，房價(jià)已經(jīng)從遠(yuǎn)郊項(xiàng)目開始松動，接下來還將會有項(xiàng)目低價(jià)入市。