投資客承認(rèn):“限購令”之下 賣房繳稅痛死你

　　獨家爆料

　　有人避限購，注冊公司去買房

　　本專題撰文：記者李鳳荷、黃濤

　　“限購令”之下，如何鉆政策空子來規(guī)避限購成為有些人討論的焦點。而在諸如假他人之名、假離婚等“常規(guī)”招數(shù)外，最近坊間還流傳一種做法——注冊一家公司，以公司的名義購房，可以有效繞過“限購令”。

　　從政策來看，“限購令”限制的人群是“戶籍家庭”或“非戶籍家庭”，對于以公司名義購買房屋則沒有作出限制，因此以公司名義購房從理論上完全行得通。不過地產(chǎn)專業(yè)人士和資深投資人士均表示，以公司名義買房在購房環(huán)節(jié)的稅費不高，但一旦房子轉(zhuǎn)手，就會面臨繳納高額稅費的境地，使得投資收益銳減。因此，此舉好易“聰明反被聰明誤”。

　　拍賣場行家：差點中招

　　投資者尹先生2006年曾買過一套位于海珠同福路的單位房改房，當(dāng)時委托的拍賣方是某公司，拍賣成交價30多萬元。當(dāng)時，他持協(xié)助執(zhí)行通知書到房管局詢問稅費，一問嚇一跳：30萬元的成交價竟然要繳土地出讓金、土地增值稅等稅項高達20多萬元！他說，幸虧這套拍賣房是各付各稅，他才得以幸免高額稅費。

　　投資老手：絕不敢試

　　資深投資者盧小姐以前每月基本上都有地產(chǎn)買賣，對于她來說，“買房猶如買大白菜”。她說，廣州實施“限購令”后，她還沒有使用那個彌足珍貴的唯一額度，現(xiàn)在轉(zhuǎn)戰(zhàn)無限購區(qū)域買房。

　　盧小姐也聽說過用公司名義購買房屋來規(guī)避“限購令”的做法，但她表示自己不會嘗試，因為其中涉及的稅費很高，找個不知情的買家相當(dāng)于害人，若因為稅費原因而難以脫手，那還不如不買。盧小姐表示，她以前也曾買過公司轉(zhuǎn)讓出來的車位、寫字樓和鋪位，由于這些交易多半采取“各付各稅”的方式，她只需負擔(dān)自己應(yīng)繳的契稅等有限的稅費，不擔(dān)心會背上高稅費的包袱，才會下決心投資。

　　第1步：購房環(huán)節(jié)　公司確實不受限購

　　據(jù)地產(chǎn)人士介紹，如果僅僅是為了規(guī)避“限購令”而注冊一家公司來買房，其費用由兩部分組成：一部分為注冊公司的費用，一部分為購房費用。

　　注冊要花多少錢？

　　1萬左右

　　據(jù)記者了解，目前在廣州注冊一家公司的要求和費用并不高，花費的時間也不多。如果是注冊有限責(zé)任公司，最低注冊資金為3萬元，相應(yīng)的注冊費、登記費等大約在1500元左右，如果是通過專業(yè)注冊代理公司操作，費用在3000元左右。不過，這僅僅只是注冊費用。而要注冊一家公司，還必須有相應(yīng)的辦公場所、會計工資、申領(lǐng)發(fā)票等，其中最貴的是租用辦公場所的費用。因此，如果白手起家注冊一家公司，總費用得在1萬元左右。

　　記者注意到，有人表示某些地方有“1元注冊公司”的優(yōu)惠舉措。但記者從工商部門了解到，這個“1元注冊公司”并不是說花1元錢就可以注冊一家公司，而是指對注冊資金沒有要求，其注冊費用還是必須交納的。這種形式是無限責(zé)任公司，一旦公司出現(xiàn)意外，股東風(fēng)險會很大。

　　購房有何差別？

　　不能房貸

　　在購買環(huán)節(jié)，滿堂紅億達按揭權(quán)證部副經(jīng)理胡綺雯表示，以公司名義購買房產(chǎn)，不能享受契稅優(yōu)惠，契稅按3%征收，印花稅為0.05%，房產(chǎn)證登記費為550元。房產(chǎn)證的“產(chǎn)權(quán)人”上會寫公司名稱。

　　以公司名義購房，與個人購房相比，多出的費用主要集中在注冊公司的費用上，而購買環(huán)節(jié)的稅費則相差不大。但公司購買房產(chǎn)是不能辦理房貸的，要么一次性付款，要么申請其他形式的貸款。

　　第2步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)　稅費高達數(shù)十萬

　　盡管注冊一家公司買房的稅費不高，但是有這種想法的人多為投資客，其最終目的是為了轉(zhuǎn)讓物業(yè)獲利。記者從相關(guān)部門了解到，公司轉(zhuǎn)讓所屬房產(chǎn)會面臨高額稅費的問題。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心地稅專窗人士表示，他們負責(zé)解釋單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征土地增值稅、營業(yè)稅及附加稅等問題。

　　轉(zhuǎn)手：

　　稅費多到無得賺

　　據(jù)介紹，土地增值稅計算的依據(jù)是增值額。例如某公司當(dāng)初購買一房產(chǎn)，購入金額為100萬元，相關(guān)稅費為3萬元?，F(xiàn)在該房產(chǎn)價值180萬元，如果出售則相應(yīng)的土地增值稅為26.85萬元。

　　至于營業(yè)稅及附加，若不能提供上手購房發(fā)票的，共計需要繳納相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓收入5.63%的稅金；可以提供上手購房發(fā)票的，合計營業(yè)稅為4.5萬元。此外，作為公司出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，稅率為25%，需繳20萬元。

　　如此看來，轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)公司賬面上有80萬元的收益，看似很多，但是其稅費卻高達50多萬元，最終的收益變得十分可憐。

　　提醒：

　　公司物業(yè)好難脫手

　　地產(chǎn)界人士表示，如果是這樣的收益，考慮到過程的繁復(fù)和高額稅費情況下，注冊一家公司去投資房產(chǎn)費時費力收益低，還不如將資金投入到其他行業(yè)。

　　地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，公司買房產(chǎn)生的稅費不高，但轉(zhuǎn)讓卻容易造成高額稅費，雖然可以走“實收”的路子，但買方愿不愿意承擔(dān)高額稅費，又另當(dāng)別論了。提醒買房者，想接手公司出讓的房屋，最好采用“各付各稅”的方式，若非特別筍，對公司物業(yè)還是“敬而遠之”為妙。