京城高檔住宅銷售普漲

　　作為二次調(diào)控重要內(nèi)容的限購政策，被認(rèn)為是近年來地產(chǎn)政策中最為嚴(yán)厲的一條，其目的直指多套房擁有者，從行政上限制其炒房投機(jī)行為，但是在二次調(diào)控后樓市出現(xiàn)了新的變化。在商品房市場此前一直占市場銷售量主流的2萬元以下產(chǎn)品，在二次調(diào)控后由于上市量的銳減而失去了銷冠位置，單價(jià)在3萬元以上的產(chǎn)品銷售量重新抬頭。在別墅市場，盡管交易量和價(jià)格在10月出現(xiàn)雙降局面，但是中高端別墅產(chǎn)品成為了市場銷售主力，從11月份即將開盤的別墅報(bào)價(jià)來看，價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲。市場人士分析，此前剛性需求已得到充分釋放，這次二次調(diào)控政策落地后，購房者對于后期再出臺政策預(yù)期減弱，導(dǎo)致改善型需求開始入市。

　　改善型需求大舉入市

　　和4月份一次調(diào)控相比，二次調(diào)控后的市場出現(xiàn)了截然不同的反應(yīng)，盡管在市場的整體表現(xiàn)上，兩次調(diào)控全直接導(dǎo)致交易量出現(xiàn)了大幅度下滑，但是產(chǎn)品類型上卻出現(xiàn)了較大差異。一次調(diào)控后，在經(jīng)過了五六月份的市場震動(dòng)后，三季度商品住宅市場開始回暖，萬科長陽半島、綠地新里西斯萊、保利茉莉等單價(jià)在2萬元以下的產(chǎn)品占據(jù)了市場主流，剛性需求成為了市場主導(dǎo)。但是二次調(diào)控后，隨著限購政策升級到國家層面，再加之此前一輪剛性需求的充分釋放，改善型需求開始入市，面對更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，購房者開始將“最后一發(fā)子彈”打向了高端住宅市場。

　　根據(jù)易居(博客)地產(chǎn)研究院公布的北京10月樓盤排行榜，記者發(fā)現(xiàn)東湖灣名苑以8.48億元成為銷冠樓盤，騰龍?jiān)闯且?98套位居成交套數(shù)排行榜首，霞公府以9.7萬元/平方米的均價(jià)成為10月最貴的樓盤。值得注意的是，以往銷冠樓盤常被均價(jià)低于2萬元/平方米的低價(jià)樓盤奪得，而10月銷冠樓盤的成交均價(jià)達(dá)到了3.17萬元/平方米。

　　榜單顯示，10月京城普通住宅成交金額前三名的樓盤為東湖灣名苑、華潤橡樹灣和中海紫御公館，3個(gè)樓盤銷售金額分別達(dá)到了8.48億元、5.56億元和5.52億元，銷售均價(jià)分別為3.14萬元/平方米、3萬元/平方米和3.76萬元/平方米，都超過了3萬元/平方米。而在一次調(diào)控后的三季度，多是2萬元/平方米以下低價(jià)樓盤占據(jù)單月銷冠位置。

　　同時(shí)，值得注意的是，在一步到位置業(yè)理念的影響下，北京豪宅市場也出現(xiàn)了雙漲的局面，和一次調(diào)控后的市場表現(xiàn)迥異。亞豪(微博)機(jī)構(gòu)(博客)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月在售的單價(jià)超過4萬元的豪宅項(xiàng)目有77個(gè)，其中有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)52個(gè)，這些項(xiàng)目共成交578套，成交面積達(dá)7.5萬平方米，整體成交均價(jià)為45415元/平方米。與9月相比，成交套數(shù)增加了15.8%，成交均價(jià)增長了4.3%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析稱，10月盡管樓市遭遇二次調(diào)控，但豪宅市場仍舊穩(wěn)中有升，主要受兩方面因素影響，一是一些小戶型、低總價(jià)的豪宅熱銷帶動(dòng)了整體成交量上升，另外，頂級豪宅的成交量也出現(xiàn)了與整體豪宅市場趨同的增幅。盡管調(diào)控政策趨緊，但性價(jià)比較高、保值升值能力強(qiáng)的項(xiàng)目還是會(huì)受到市場的青睞。

　　別墅市場高位運(yùn)行

　　在經(jīng)過了三季度經(jīng)濟(jì)型別墅唱主角的市場局面后，從9月開始，中高端別墅開始占據(jù)市場主流，盡管出臺了二次調(diào)控政策，但是市場中高端別墅唱主角的局面依然沒有改變。瀚宏集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理張磊(微博)向記者表示，經(jīng)過政策的調(diào)控后，購買別墅的門檻不斷被提升，特別是更加明確的限購政策的出臺，導(dǎo)致不少客戶手中只剩下“最后一發(fā)子彈”，因此不少客戶選擇別墅升級置業(yè)。

　　記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲得的數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅市場總體成交263套，銷售金額為25.4億元，成交均價(jià)為27323元/平方米，與去年同期基本持平。其中中高端別墅走勢繼續(xù)上揚(yáng)，共售出162套，占總成交量的61.6%。

　　隨著進(jìn)入冬季，別墅市場的供應(yīng)出現(xiàn)委靡，在11月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目僅有7個(gè)，環(huán)比下降46.15%，與去年同期開盤數(shù)量相同，由此可見，二次調(diào)控并未對北京別墅項(xiàng)目開盤數(shù)量造成影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月計(jì)劃開盤的別墅項(xiàng)目以高端別墅為主，開盤項(xiàng)目均價(jià)為3.86萬元/平方米，環(huán)比漲12724萬元/平方米。在開盤的7個(gè)項(xiàng)目中，僅有1個(gè)是純新項(xiàng)目，其余6個(gè)均為老項(xiàng)目后期開盤，新開盤供應(yīng)區(qū)域?yàn)槌枴㈨樍x和昌平。

　　記者在走訪中也了解到，在成交別墅項(xiàng)目中，總價(jià)在600萬元以上的中高端別墅備受高端人士青睞。從10月第二周別墅成交數(shù)據(jù)來看，中高端別墅分別占總成交的60.3%，第三周中高端別墅再度發(fā)力，占總成交的64.1%，其中，包括保利壟上、財(cái)富公館、龍湖香醍溪岸、天竺新新家園等在內(nèi)的別墅項(xiàng)目表現(xiàn)都十分搶眼。

　　二次調(diào)控后，別墅市場為何未受較大沖擊？“現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策并沒有解決經(jīng)濟(jì)面臨的根本問題，資產(chǎn)泡沫被壓制的同時(shí),商品泡沫傳導(dǎo)現(xiàn)象儼然已經(jīng)出現(xiàn)。”萬通天竺新新家園項(xiàng)目總經(jīng)理丁泰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，“在基本經(jīng)濟(jì)要素未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化的趨勢下，消費(fèi)者、投資者會(huì)自然而然地遵循市場規(guī)律而動(dòng)。目前相當(dāng)規(guī)模的投資者入場，或許只是在為他們的資金尋求避險(xiǎn)工具”。

　　然而，值得一提的是，雖然受到政策調(diào)控，但是10月別墅市場總體而言還是在回暖啟穩(wěn)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，10月北京別墅市場成交繼續(xù)上漲，其中，萬通天竺新新家園和龍湖香醍溪岸表現(xiàn)得尤為突出，僅10月第三周就成交了8套，成交均價(jià)達(dá)到了2.23萬元/平方米和1.87萬元/平方米。

　　高姍也透露，二次新政之后，純新盤入市比重增加，且多為商住、別墅等低密度類型物業(yè)，二者占據(jù)了新盤數(shù)量的62.5%。“房地產(chǎn)低潮時(shí)一定要買好房子，所謂好房子，就是地段好、產(chǎn)品好、性價(jià)比好，只有好房子才真正具有投資價(jià)值。”丁泰認(rèn)為，企業(yè)也要順應(yīng)市場的規(guī)律和要求，為消費(fèi)者提供品質(zhì)最優(yōu)的產(chǎn)品，才能在市場立足。“要為投資者提供能保值抗跌的產(chǎn)品，才能在低潮中取勝。”

　　同時(shí)，丁泰認(rèn)為，盡管目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為10月CPI將再創(chuàng)歷史新高，避險(xiǎn)資金進(jìn)入高端市場的趨勢將更加明顯，但是目前并不是項(xiàng)目借機(jī)漲價(jià)的時(shí)候，應(yīng)該不斷提升產(chǎn)品的內(nèi)功才是關(guān)鍵。