地產糾結期延長 房價下行態(tài)勢初顯

　國內通脹壓力的驟然提升、調控行政干預的力度加強，這些都給近期地產股的走勢帶來了陰影。9日，地產股領跌市場，申萬地產指數下挫1.82%，龍頭地產股跌幅接近4%。距離“9·29”地產新政已一月有余，地產股的表現在估值釋放后可能難拾升勢，而地產成交在內外因素的作用下還將繼續(xù)膠著，房價下行的態(tài)勢將更為明顯。

　　行政手段將主導樓市起伏

　　回顧“4·17”新政以來，地產調控更多的是通過信貸和貨幣的手段來調控，如提升二套房首付比例、取消首套房7折利率優(yōu)惠、嚴格貸款人資質審查、對違規(guī)企業(yè)停發(fā)開發(fā)貸款等，這些措施對限定供需雙方的資金起到了很大作用，其累積效應在四季度乃至明年一季度都能看到，然而單憑資金控制，沒有行政手段的有力輔助要使樓市短期內發(fā)生變革還比較困難，“9·29”調控政策雖然并未超出“4·17”新政的范疇，但通過對一些政策的細化和重申，地方政府的執(zhí)行力度在加強，如通過限購的認定，開發(fā)商預收款賬戶的管理，這些都有效的控制了需求和供給，進一步擠出樓市的泡沫。我們認為，隨后各地政府在行政控制手段的力度還將加強，目前市場的共識是房價沒有出現明顯下降后，政府的調控預期不會改變，因此，在樓市成交的長期糾結后，如果出現房價的下行態(tài)勢，屆時將是地產股投資的真正底部。

　　9·29新政以來，樓市的成交并未出現顯著的下滑，以四大一線城市為例，目前周成交面積維持在100萬平米，比9月份最高的194萬平米回落了48.4%，但從量上看，依然高于5月份至8月份的平均水平，在政府行政調控力度加大、購房季節(jié)性因素淡去、開發(fā)商未來銷售預期轉變的情況下，未來樓市的成交可能繼續(xù)盤整下滑，我們預計11月、12月的整體銷量還將下滑15%，而從房價看，今年四季度房價走平的情況將得到確立，下行的態(tài)勢將更為明顯，但從大城市看，下行成為趨勢還有眾多不確定因素。

　　內外因素干擾 樓市走向不會單邊

　　在國內通脹壓力驟增的情況下，國外經濟復蘇的步伐并沒有出現更為樂觀的跡象，美國QE2的實施使得全球在較長的時期內依然面臨著流動性寬松的局面，這對經濟已走出底部，可能將來面臨投資企穩(wěn)回升的中國而言帶來了較難的抉擇，如果真正采取收緊措施，則難免會吸引熱錢流入，屆時將會沖擊資產市場，造成更大的通脹壓力，這對樓市而言，尤其關鍵。如果保持目前的狀態(tài)，難免出現投資內生向上，從而助推樓市有所反復。這給未來決策提供了不小的難度。

　　我們認為，在樓市調控這方面，國家的政策不可能出現基調的變化，未來調控的力度還將加強，但不會出重拳，因此樓市成交震蕩的格局還將持續(xù)，政府將更多的通過引導預期的方式來影響樓市的成交和價格。對于地產股而言，目前的估值基本合理，雖然從以往的經驗看，出現通脹上行的年份里，地產股都有比較好的收益，但從目前面臨的環(huán)境和政策看，地產股可能難以走出單邊的行情，在未來銷售和業(yè)績難以保障高增長的情況下，地產股的估值水平中樞還將下移。