北京加強預(yù)售管理五亮點 開發(fā)商應(yīng)公示自留房源

　　新浪地產(chǎn)訊 11月8日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了《關(guān)于加強我市商品房預(yù)售方案管理的通知》，對此中原地產(chǎn)分析如下：

　　首先：監(jiān)管排號情況：在第三條中，明確提及監(jiān)管銷售流程，包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預(yù)售方式，包括電腦排號、現(xiàn)場搖號或先到先選等公開方式。

　　新政提及了監(jiān)管銷售流程，使得開發(fā)商靈活運用銷售手段達到捂盤的預(yù)期成空，目前北京樓市的銷售現(xiàn)狀為，大部分中低價項目依然供應(yīng)小于需求，這樣部分項目就人為制造熱銷的現(xiàn)象，甚至提前一個月以上開始排號。不僅影響了周圍項目的銷售，也使得開發(fā)商很可能臨時提價。監(jiān)管政策將細化開發(fā)商的銷售過程，有利于市場穩(wěn)定。

　　其次：本期自留商品房情況：開發(fā)企業(yè)自留商品房的樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積；開發(fā)企業(yè)需說明自留商品房的原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾；

　　新政規(guī)避部分開發(fā)商利用團購等借口變相捂盤等現(xiàn)象。這項政策還主要針對目前市場上部分項目低價銷售給關(guān)系戶等現(xiàn)象。要求預(yù)售項目公示自留商品房的原因，將使得開發(fā)商的銷售更加透明。

　　第三：項目建設(shè)進度安排：項目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計劃和進度安排；本期預(yù)售樓棟的基礎(chǔ)完成時間；結(jié)構(gòu)封頂時間；

　　新政提及了明確結(jié)構(gòu)封頂時間，這一要求主要將影響部分開發(fā)商的銷售情況，因為大部分銀行的貸款時間都要求為結(jié)構(gòu)封頂，而預(yù)售項目則早于封頂，這就使得很多購房者經(jīng)常遇到政策變動的情況而出現(xiàn)退房等現(xiàn)象，公式封頂時間使得購房者可以預(yù)期風(fēng)險，有利于減少糾紛。

　　第四：本期預(yù)售商品房情況：本次預(yù)售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對照表；本次預(yù)售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測繪成果；預(yù)售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。

　　新政提及了預(yù)售價格，而且更是首次提及優(yōu)惠幅度，避免了之前部分項目標(biāo)高價，而同一樓盤售價不同的現(xiàn)象。

　　第五：預(yù)售資金監(jiān)管方案：按本市有關(guān)規(guī)定確定預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)事項的具體方案。

　　新政再次明確了預(yù)售資金監(jiān)管，這一政策已經(jīng)在北京出現(xiàn)了明顯的效果。11月初明顯出現(xiàn)了變化。僅前3-5號，3天就有9個項目預(yù)售入市。提供面積為18萬平米。

　　預(yù)售資金收緊可能使得11月以后出現(xiàn)供應(yīng)潮

　　北京中原認為，商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ每蛇@一政策，可以說是二次調(diào)控來的再一個重磅政策。相比之前的金融政策、交易環(huán)節(jié)政策，預(yù)售資金監(jiān)管將非常直接的沉重打擊開發(fā)商，這也可以說是從4月份調(diào)控來對開發(fā)商影響最直接的一個政策。

　　其次：在目前，開發(fā)商已經(jīng)被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項目的影響是致命的，開發(fā)商只有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。

　　第三：一般開發(fā)商，特別是一些中等開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪。將使開發(fā)商的資金鏈斷裂風(fēng)險明顯加大，盲目擴張的風(fēng)險也會加劇。

　　第四：土地市場很可能趨冷，小部分開發(fā)商在以前會將部分預(yù)售款用去增加土地庫存，而政策收緊使得這部分開發(fā)商將在11月開始的土地供應(yīng)中缺少資金，所以部分開發(fā)商會加快開盤。

　　北京中原預(yù)計：只要預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴格執(zhí)行，在一定程度上必然會使得部分企業(yè)出現(xiàn)資金壓力，而降價的可能也就明顯加大，將會加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，加快開發(fā)速度，就使得市場可能在短期增加大量供應(yīng)?！?月末，全市商品房施工面積為8727.4萬平方。其中，住宅施工面積為5147.3萬平方米，只要期中有10%的加快入市，就可能給市場帶來500萬平米，超過5萬套商品房住宅的供應(yīng)。預(yù)計11月份很可能出現(xiàn)預(yù)售項目超過10月的現(xiàn)象，

　　12月1日即將開始執(zhí)行的預(yù)收款監(jiān)管制度對開發(fā)企業(yè)影響巨大，不少企業(yè)都選擇了加快預(yù)售證申請進度，趕在11月開盤，以躲避資金監(jiān)管帶來的影響，因此傳統(tǒng)淡季的11月或?qū)⒂瓉砉?yīng)高峰。