上海樓市調(diào)控新政效果初顯 房?jī)r(jià)暴漲風(fēng)險(xiǎn)被遏制

　　滬上樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，經(jīng)過(guò)3周累積，到10月底，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。上周，本市商品住宅成交量和供應(yīng)量都明顯下降。雖然目前本市房?jī)r(jià)依舊比較堅(jiān)挺，但如果本月商品住宅銷量依舊不樂(lè)觀，那么樓市后期的價(jià)格下調(diào)可期。

　　成交量進(jìn)入下滑軌道

　　上周，本市商品住宅無(wú)論是成交量還是供應(yīng)面積，都明顯“腰斬”。據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周本市商品住宅成交面積為20.6萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大跌35%，自9月20日以來(lái)周成交量首次低于30萬(wàn)平米，這一成交量已接近今年8月17萬(wàn)平方米左右的周成交量。上周本市商品住宅成交均價(jià)為23092元/平方米，與前周基本持平。不論是豪宅項(xiàng)目還是中低端項(xiàng)目，上周的成交量都出現(xiàn)了大幅下挫，最終讓全市均價(jià)繼續(xù)維持在2.3萬(wàn)元左右。

　　上周本市商品住宅新增供應(yīng)面積大跌至12.4萬(wàn)平方米。隨著新政作用的日益凸顯，“少量多批”現(xiàn)象再度泛濫，上周的9張預(yù)售證中，竟有5張不足1萬(wàn)平方米。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的緩沖期，新一輪調(diào)控的作用開(kāi)始顯現(xiàn)。上周成交量居前的項(xiàng)目，大多還是一些“老面孔”，但成交量已經(jīng)大不如前，后繼供應(yīng)量大減，也預(yù)示著成交量將進(jìn)入下滑軌道。但是，購(gòu)房者預(yù)想中的“降價(jià)潮”還沒(méi)有出現(xiàn)，全市均價(jià)依然處于高位，可以說(shuō)目前的樓市仍然處于調(diào)控初期常有的“量跌價(jià)升”狀態(tài)。能否真正出現(xiàn)“降價(jià)潮”，還要看調(diào)控的持續(xù)時(shí)間與執(zhí)行力度。

　　房?jī)r(jià)暴漲風(fēng)險(xiǎn)被遏制

　　據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)顯示，受到樓市新政調(diào)控的影響，10月份全市僅有40個(gè)樓盤(pán)推出了85.93萬(wàn)平方米新房源，不到9月72個(gè)樓盤(pán)171.92萬(wàn)平方米的一半。但由于9月巨大供應(yīng)量中的部分房源，實(shí)際簽約期都放在10月份實(shí)現(xiàn)，所以銷售面積保持了與9月相當(dāng)?shù)乃剑_(dá)到130.46萬(wàn)平方米。

　　由此可見(jiàn)，本輪樓市回暖趨勢(shì)，在10月初達(dá)到高峰之后已逐步降溫。繼10月供應(yīng)量的大幅下滑之后，11月的成交量可能出現(xiàn)大幅下滑。市場(chǎng)低迷，也將影響到開(kāi)發(fā)商的實(shí)際推盤(pán)量。

　　10月初本有77個(gè)樓盤(pán)預(yù)期上市或推出新房源，但最終推盤(pán)量只有40個(gè)，有37個(gè)樓盤(pán)推遲到了11月，使得11月的預(yù)期推盤(pán)量達(dá)到了82個(gè)之多。不過(guò)，如果11月市場(chǎng)的成交量也不樂(lè)觀，則最終可能還會(huì)有不少樓盤(pán)不能如期上市。

　　中房信數(shù)據(jù)顯示，10月商品住宅的均價(jià)，受到部分高價(jià)項(xiàng)目集中成交的帶動(dòng)，上漲了4.6%，達(dá)到22140元/平方米。但是，隨著成交量和推盤(pán)量的減少，預(yù)期11、12月份的平均房?jī)r(jià)會(huì)逐步回落。

　　市場(chǎng)的谷底一般由剛需探出，改善型買(mǎi)家跟進(jìn)后，市場(chǎng)便快速回暖，之后投資者才會(huì)入市搶購(gòu)豪宅，最終才會(huì)引來(lái)房?jī)r(jià)暴漲。從今年的調(diào)控來(lái)看，政府基本上都在市場(chǎng)發(fā)展到第二步，也就是改善買(mǎi)家大幅跟進(jìn)、成交量急速攀升時(shí)，就出臺(tái)政策嚴(yán)厲調(diào)控，此時(shí)豪宅上市并未能獲得如期的搶購(gòu)局面，最終房?jī)r(jià)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)也被遏制住。因此，今年的樓市調(diào)控避免了房?jī)r(jià)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)，而讓剛性需求和改善需求能得到應(yīng)有釋放，讓房?jī)r(jià)保持在與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)?shù)乃健?/p>