調(diào)控深化 一線城市樓市動向:資金鏈趨緊是主流

　　編者按隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入，一線城市的房地產(chǎn)市場成交量、成交價格、推盤數(shù)量、土地市場均發(fā)生了顯著變化。而處在市場另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不僅經(jīng)營業(yè)績大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營思路等方面也在適應調(diào)整。

　　房企四處融資 靚麗業(yè)績難掩資金困境

　　今年的調(diào)控政策，好像對房企并沒造成太大的影響。

　　700多億元、400多億元……房企陸續(xù)公布的前三季業(yè)績，“豐收”跡象明顯。而國家統(tǒng)計局公布的“前三季度全國商品住宅銷售額增長11.2%”，更為房企的“豐收”提供了注腳。

　　事實并非如此。房企公布的亮麗銷售業(yè)績，還是難掩調(diào)控所帶來的負面影響。在已經(jīng)公布三季報的56家A股房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達到392.93億元，大幅下滑233%。

　　與此同時，上市房企的存貨比年中又有所增加。一旦在嚴厲調(diào)控打壓下四季度的銷售不暢，將沖擊整個行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。正如萬科在其季報所說，“開發(fā)企業(yè)資金面趨緊仍是主要趨勢”。

　　因此，也就不難理解，為何銷售業(yè)績亮麗下，開發(fā)商還不惜高成本借道海外、房產(chǎn)信托等渠道進行融資。

　　高“收入”高“消費”

　　無論是房企公布的業(yè)績還是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，均明確指向：前三季度開發(fā)商的銷售業(yè)績非常漂亮。很多業(yè)內(nèi)人士曾認為2009年的銷售業(yè)績是“不可逾越的天量”，今年卻繼續(xù)顯露出超越的勢頭。特別是一些大型的上市房企，多數(shù)已完成了全年銷售計劃的九成以上，而今年的銷售計劃，是比去年有所增加的。

　　開發(fā)商的樓賣得好，在“消費”方面也不含糊。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。在9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3392萬平方米，增長20.3%，土地購置費1094億元，增長80.1%。

　　廣東房企同樣不含糊，前三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1315.18萬平方米，增幅比去年同期提高39個百分點；土地購置費399.45億元，增長86.9%，增幅分別比一季度和上年同期提高56.2個和129個百分點。

　　資金鏈趨緊是主流

　　高收入、高消費，本身就蘊藏一定的風險。更何況，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自企業(yè)自有資金、國內(nèi)貸款和預售款。在國內(nèi)信貸收緊，上市房企的增發(fā)、發(fā)行融資券等也一一被打壓的情況下，單靠銷售回款支撐房企運轉(zhuǎn)，會面臨很大的壓力。

　　房企資金趨緊的情況，在房企的三季報中有明顯體現(xiàn)。統(tǒng)計資料顯示，目前已經(jīng)公布三季報的56家房企，三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達到392.93億元。即使是“萬保招金”四大地產(chǎn)龍頭，三季度現(xiàn)金流同比減少均超過了140%，其中減少最多的接近了600%。統(tǒng)計顯示，四大龍頭三季度的總現(xiàn)金流也為-240.81億元。

　　不僅如此，根據(jù)Wind統(tǒng)計顯示，26日前公布三季報的A股49家上市房企，存貨達到5000億元，比今年年中的4626.65億元又有了增長。在限購、限貸、加息等措施的沖擊下，四季度銷售估計很難復制前三季的勢頭，該部分存貨滯銷后的資產(chǎn)減值壓力，將使房企的資金緊張情況加劇。

　　高成本融資緩解壓力

　　對于資金鏈緊張的開發(fā)商，知名財經(jīng)評論員葉檀形象地形容為“被架在火上烤”。為擺脫這種悲慘的狀況，開發(fā)商想盡辦法開辟更多融資渠道以緩解資金壓力。

　　海外融資就是一個渠道。方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園等在港上市房企相繼推出海外融資計劃，且均以數(shù)十億港元計。據(jù)統(tǒng)計，今年以來在港上市房企的海外融資規(guī)模，已經(jīng)遠超過去3年的平均水平。此外，房地產(chǎn)信托也被更多房企盯上。據(jù)用益信托統(tǒng)計顯示，2010年7月、8月我國房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模共計433億元，和2009年全年的發(fā)行規(guī)模449億元相當。而到了9月份，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已接近1300億元，接近去年全年發(fā)行規(guī)模的3倍；10月份的發(fā)行規(guī)模，則和9月份相當。借道房地產(chǎn)信托，開發(fā)商要付出很高的成本。加上管理費等各種費用，房地產(chǎn)信托的融資成本可以高達25%。

　　因此，對于房企而言，最好的辦法還是多賣樓。而要多賣樓，降價促銷是很好的手段。有業(yè)內(nèi)人士預計，“今年最后兩個月發(fā)展商的降價促銷活動將此起彼伏”。 張秀欽