爭議退房潮：樓市二次探底房價(jià)回落在即

《投資者報(bào)》記者 劉敏

　　樓市“二次調(diào)控”開始后的一個多月來，有一個名詞就在一直攪動著房產(chǎn)市場中各方的神經(jīng)，它就是“退房潮”。與此同時(shí)，《全國各地樓市涌現(xiàn)“退房潮”》、《樓市回調(diào)引發(fā)退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購令“速凍”引發(fā)退房潮》……等醒目標(biāo)題在資訊發(fā)達(dá)的當(dāng)下幾乎是隨處可見。

　　“不少退房者實(shí)際上并不是不想買，而是行政限購出臺后不得不‘被退房’了。”11月2日，在鏈家地產(chǎn)北京惠新西街店門口，一位高級置業(yè)顧問這樣給《投資者報(bào)》記者解釋，即便如此他也坦言，原先與自己一直在聯(lián)系的許多想買房的客戶，“現(xiàn)在再約看房已經(jīng)不愿意去了。”

　　無論近來退房的人是緣于新政障礙，還是出于那種像買錯了東西一樣有點(diǎn)后悔的感覺，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)正在顯示著一個客觀事實(shí)：房地產(chǎn)成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。

　　“政策加碼已經(jīng)促使房產(chǎn)市場重新進(jìn)入觀望期，樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢發(fā)展。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌對《投資者報(bào)》記者分析道，“成交量的二次探底和房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)將使開發(fā)商資金鏈日趨收緊，因此成交量二次探底很可能成為引發(fā)房價(jià)開始下跌的主要因素。”王海斌表示。

　　而在《投資者報(bào)》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，王海斌的判斷正在一點(diǎn)一點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。

　　爭議“退房潮”

　　“近兩三周，來我們這里咨詢的客戶中，因退房引發(fā)的房產(chǎn)糾紛能占到六成以上。”北京世紀(jì)律師事務(wù)所合伙人趙東告訴記者，據(jù)其大致總結(jié)，和8月初樓市開始有回暖跡象時(shí)相比，近來的退房糾紛主要是買房違約退房，而就在兩個月前，他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。

　　而引發(fā)買房違約退房的原因，主要是自9月底以來的樓市二次調(diào)控政策潮，其中截至目前已有14個城市出臺的“限購令”更是主要因素。

　　趙東分析，因政策法規(guī)變化導(dǎo)致的退房現(xiàn)象主要是這樣形成的：在各個城市出臺“限購令”之前，因樓市反彈，許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認(rèn)購合同、從官方網(wǎng)站打印買賣合同、確認(rèn)后再到網(wǎng)上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天，二手房則需更長時(shí)間。而自“二次調(diào)控”開始后，一些買房者交了定金、簽訂了認(rèn)購合同，但還沒來得及網(wǎng)簽之時(shí)，就遭遇當(dāng)?shù)?ldquo;限購令”的突然出臺，“限購令”規(guī)定一戶家庭只能新購一套住房，且要求自發(fā)布之日起執(zhí)行，因此那些沒有完成網(wǎng)簽的購房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房，糾紛也隨之而起。

　　那么這一現(xiàn)象能在多大程度上得以擴(kuò)散？中原地產(chǎn)測算后預(yù)計(jì)，因“二次調(diào)控”一系列政策，整個全國一、二手房市場可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。

　　對于這種判斷，偉業(yè)我愛我家(微博)市場研究院認(rèn)為，實(shí)際發(fā)生的可能性并不大。其依據(jù)主要在于對于購房者而言，因退房造成的違約損失比因調(diào)控政策而增加的購房成本要多，這樣會促使絕大多數(shù)購房者權(quán)衡利弊之后放棄退房打算。另外，偉業(yè)我愛我家市場研究院認(rèn)為調(diào)控政策從中期看是為解決房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性問題，長期看，購房者對房價(jià)向上的預(yù)期依然存在，因此大規(guī)模的“退房潮”難以形成。

　　成交量“二次探底”

　　雖然對于已經(jīng)購房者會不會退房的爭論還在進(jìn)行之中，但以“限購令”為首的一系列調(diào)控政策對欲購而未購房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯，剛剛過去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。

　　根據(jù)浙商證券對北京、上海、杭州、南京、長沙、成都、東莞等15個重點(diǎn)一、二線城市跟蹤監(jiān)測：10月第一周這15個重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積環(huán)比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%；第二周，由于成交數(shù)據(jù)備案的滯后性，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈，隨后便開始了加速下降；第三周，這15個重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別僅為40669套和403.93萬平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回調(diào)了10.06%和10.93%；至第四周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比更是分別下降了22.57%和20.40%，降幅環(huán)比分別加快了12.51個百分點(diǎn)和9.47個百分點(diǎn)。其中，重慶商品房成交環(huán)比下滑超7 成，涉及成交面積達(dá)80萬平方米，位于跌幅榜首位，其次為南京，下跌43%。

　　而從一、二線城市的具體情況看，一線城市由于受到限購令的影響，成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市最新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%，而二線城市的下降幅度則為15%。整個10 月份，北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬平方米，環(huán)比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交約170萬平方米，同比下降31%，環(huán)比下降8個百分點(diǎn)；深圳一手房成交45.68萬平方米，同比下降8.64%，環(huán)比降幅為1.4%。

　　“成交量加速下滑已經(jīng)開始反映趨勢的轉(zhuǎn)向，目前的市場自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌分析道。

　　王海斌介紹，世聯(lián)地產(chǎn)9月中下旬針對全國購房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，六成購房者認(rèn)為8、9月份的樓市成交回暖是短期現(xiàn)象。其中，一類城市購房者認(rèn)為是短期反彈的比例為66.7%，明顯高于二、三類城市的55.3%。9月底以來的政策加碼恰恰吻合了這部分購房者的預(yù)期，強(qiáng)化了投資者的觀望心理，因此其預(yù)計(jì)未來成交量將持續(xù)下滑，尤其是購房者認(rèn)為“短期反彈”比例較高的一類城市。

　　據(jù)王海斌介紹，通過對2007年“9?27”新政后市場狀況的分析，世聯(lián)地產(chǎn)研究部門發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷了量跌價(jià)滯、量升價(jià)穩(wěn)、量價(jià)齊跌、量升價(jià)跌、量價(jià)齊升五個階段。

　　與之對比，本次調(diào)控過程也呈現(xiàn)出極大相似性。

　　在本輪調(diào)控新政伊始，信貸、稅收和土地政策三管齊下，新政后僅兩個月，一線城市成交量快速下跌54%進(jìn)入谷底，同時(shí)70個大中城市房價(jià)環(huán)比并沒有降低，這意味著市場進(jìn)入第一階段。8、9月份的市場成交回暖，宣告市場進(jìn)入第二階段即量升價(jià)穩(wěn)；9月29日，中央政府“五項(xiàng)措施”出臺，給各地樓市打了一劑強(qiáng)力“退燒針”，宣告第三階段的開始，剛剛過去的10月份已經(jīng)顯現(xiàn)出該階段的一些特點(diǎn)，這意味著接下來市場將出現(xiàn)的局面是——量價(jià)齊跌。

　　分析之所以會出現(xiàn)“二次觸底”的局面，世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，這是市場價(jià)格底線與購房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。成交量首次觸底之后價(jià)格依然堅(jiān)挺，部分持有觀望心態(tài)的客戶對政策看空，認(rèn)為房價(jià)下跌可能性不大，于是急于出手，導(dǎo)致市場局部回暖，市場進(jìn)入第二階段。但此時(shí)成交量仍處于低位，開發(fā)商迫于資金壓力，不得不降價(jià)回款促銷，市場進(jìn)入第三階段，價(jià)格呈下行態(tài)勢，市場看空者繼續(xù)觀望，成交量二次觸底。直到價(jià)格下降到部分客戶的心理預(yù)期之后，這部分需求逐漸釋放，市場才會進(jìn)入第四階段，價(jià)格底部繼而形成。

　　“直到成交量的二次觸底完成后，價(jià)格低谷才能形成，但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大，導(dǎo)致調(diào)控周期將會很長，預(yù)計(jì)未來價(jià)格觸底后不會出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象，中國樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。”王海斌表示。

　　房企缺血 房價(jià)承壓

　　近期全國多地頻頻出現(xiàn)的“血荒”現(xiàn)象引起社會多方關(guān)注，但對不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，要不了多久，可能也要為“血荒”而發(fā)愁了，不同的是，企業(yè)的“血”是資金而已。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看，主要來自于幾個方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金，和以定金、預(yù)付款、個人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來看，房地產(chǎn)資金支出主要是開發(fā)投資、土地購置費(fèi)、商業(yè)銀行貸款的本金償還和利息支出，以及稅收支出。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)支出數(shù)額來看，廣發(fā)證券根據(jù)前三季度已公布的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年總支出將接近7萬億元。但由于今年開工面積的加大，未來持續(xù)資金注血需求也在不斷加大?？蓮馁Y金來源上看，隨后的情況卻已不容樂觀：調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺將再次引起市場的觀望，住建部隨之上調(diào)住房公積金存貸款利率，限購政策的出臺直接減少了商品房的成交量，進(jìn)而不利于開發(fā)商的銷售回款；央行加息使得地產(chǎn)企業(yè)的資金成本提升；商品房預(yù)售資監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算，將進(jìn)一步壓縮房企資金運(yùn)用空間。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為36.4%，而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的定金、預(yù)收款及個人按揭貸款，這些資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中約占40%。

　　“這種低回報(bào)、高投入的局面勢必將加緊開發(fā)商資金的緊張，新出臺的銀行按揭首付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場融資被暫時(shí)關(guān)閉、信貸融資被收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日漸趨緊已經(jīng)明顯成為一個客觀的現(xiàn)實(shí)。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌稱。

　　實(shí)際發(fā)生的情況也正是如此。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月28日，900多家已經(jīng)披露三季報(bào)的上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)從一季度的-230.34億元，回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻是-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。

　　這83家房企中，去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家，同比增長了3倍。其中，“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴(yán)重。這四家公司前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元，保利地產(chǎn)更是達(dá)到-261.08億元，而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。除了經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降外，83家上市房企三季度末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也僅為160.26億元，相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負(fù)債總額高達(dá)6665.31億元。

　　更加明確而雪上加霜的消息是：10月26日，在銀監(jiān)會召開的2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會議上，銀監(jiān)會主席劉明康表示，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)不同于別的行業(yè)，資金占用高、周轉(zhuǎn)時(shí)間長，如果不給貸款，這樣耗下去，最后的結(jié)果會是什么？很簡單，兩個字‘降價(jià)’。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪對此表示，并且他預(yù)計(jì)，一旦開始降了，市場對于價(jià)格走勢的預(yù)期將會發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn)，當(dāng)預(yù)期逐漸形成以后，價(jià)格只能一路向下走，形成新一輪惡性循環(huán)。記者對多家機(jī)構(gòu)的采訪中也發(fā)現(xiàn)，對未來12個月房價(jià)走勢的判斷，最保守的是回落20%。

　　調(diào)控政策長期化

　　房價(jià)惡性循環(huán)的預(yù)測雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)生，但房價(jià)回落已經(jīng)成為近期調(diào)控政策劍指的明確目標(biāo)。10月份，與房地產(chǎn)直接、間接相關(guān)的調(diào)控政策，無論從出臺密集度還是力度來看，稱之為“政策潮”絕不過分。進(jìn)入11月，調(diào)控政策的出臺仍然沒有歇止的意思。

　　11月2日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中主要內(nèi)容包括：第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。以及停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

　　結(jié)合10月29日媒體報(bào)道的一則消息：從11月1日起，對購買首套住房的貸款業(yè)務(wù)，將全面按照首付最低三成，利率最低8.5折執(zhí)行。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場上的純投資投機(jī)客已經(jīng)控制在了5%以內(nèi)，取消7折優(yōu)惠利率及公積金貸款政策的部分內(nèi)容，其目標(biāo)顯然并非沖著投資投機(jī)炒房客，受這些政策影響的主要是首次置業(yè)的自住型購房者。

　　“這些都在表明，對房地產(chǎn)的調(diào)控在持續(xù)深化中。”中信建投首席宏觀分析師魏鳳春表示。他認(rèn)為這些都預(yù)示著政府對管理資產(chǎn)泡沫的決心和實(shí)質(zhì)動作，“房地產(chǎn)泡沫不會破滅，但并不意味著‘重復(fù)過去’的機(jī)會，調(diào)控的長期化和利益秩序重建來臨。”魏鳳春坦言。