新政未顯效 10月南昌41個樓盤推盤再創(chuàng)歷史記錄

 央行3年來首次加息，贛版“新國十條”出臺
       以今年9月29日中央公布“新國十條”為標志，房地產市場的第二輪調控正式開始了。自新政公布以來的一個月，從中央到地方，各類旨在限制房價瘋漲的政策不斷出臺。全國性的政策有：中國人民銀行10月20日起上調金融機構人民幣存款基準利率、個人住房公積金存款利率上調等等；江西地方性的政策則包括了“新國十條”的江西版、南昌住房公積金還貸、提取政策變動等等。
       縱觀近期頻繁出臺的房地產調控政策，無論是中央還是地方，對遏制房價過快上漲，維持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展信心和決心顯而易見，房地產市場在接下來的四季度里面臨著極大的政策壓力。
? 前十個月南昌賣地收入破百億
       10月份南昌市土地供應464.451畝，并且全部成交，成交總價7.03億元，至此南昌今年賣地收入達到105.25億元。
       今年前十個月，南昌市供地107宗，供應面積9399.939畝，最終成交103宗，成交面積8348.843畝，成交率達到88.82%。供應面積和成交面積相比上年同期分別增加5107.303畝和4218.555畝，但是成交率下滑了7.4個百分點。今年前十個月南昌市居住和商住用地累計成交3090.957畝，其中京東板塊占48.8%，板塊發(fā)展將迎來一次飛躍。
? 預售體量環(huán)比減少，供應、銷售再創(chuàng)新高
       9、10月份是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，諸多開發(fā)商為沖高全年銷量，往往選擇在這一時期集中上市房源，造成9月份預售體量創(chuàng)年內新高。而隨著金九銀十銷售黃金期的接近尾聲，開發(fā)商的推盤節(jié)奏勢必有所放緩，進而造成預售體量的減少；同時受政策影響，部分樓盤開盤時間延期。從下圖走勢也可以看出，本月的預售體量出現(xiàn)回落，其中住宅預售體量較上月減少30.56萬㎡。
       從商品住宅的銷售情況來看，自今年7月以來，市區(qū)、南昌縣的銷售量一直呈上升態(tài)勢，樓市整體形勢一片大好。特別是今年的9、10兩個月份，銷售量連創(chuàng)新高。10月份市區(qū)、南昌縣銷售量環(huán)比分別增長254套、264套，為年內峰值。

推盤總量再創(chuàng)歷史記錄，價格水平一路走高
       本月南昌市多個樓盤調整開盤計劃，提前開盤，新推、續(xù)推房源總量再次刷新了歷史記錄，共計有41個樓盤推盤69.49萬㎡，推盤樓盤個數(shù)環(huán)比增長9個，推盤總量環(huán)比增長21.15萬㎡。其中月度推盤量超過4萬㎡的大盤就有4個，分別是濱江一號、眾鑫城上城、世紀中央城、幸福時光。
       本月銷售率為70.45%，年度銷售率排行第二，相比9月份下滑了5.35個百分點；下半月銷售率相比上半月有小幅下降。朝陽洲、紅谷灘兩個板塊推盤量大，房源熱銷，對整體銷售率的提升帶動作用明顯。
       本月新推、續(xù)推的折后均價為6776元/㎡，環(huán)比增長291元/㎡，同比增長2129元/㎡。造成本月均價高企的原因一方面是因為樓市整體形勢向好（供應充分，消費旺盛），多數(shù)樓盤價格小幅上漲，另一方面是因為均價在8000元/㎡以上的高端項目銷售較好，提升了整體均價水平（如濱江一號，折后均價13000元/㎡，推盤6.56萬㎡，銷售5.70萬㎡）。
? 多個板塊供應齊頭并進，朝陽洲供應量創(chuàng)記錄
       本月南昌市10大板塊均有新房源供應。從各板塊的具體供應量來看，雖然本月的新推、續(xù)推總量再次刷新了南昌供應量的記錄，但并沒有出現(xiàn)板塊供應一家獨大的現(xiàn)象。朝陽洲、紅谷灘、象湖、蓮塘4個板塊均表現(xiàn)活躍，各自板塊的的供應量分別占總供應量的16.07%、22.07%、20.77%、和17.33%。
       一向供應緊張的朝陽洲板塊，本月受濱江一號和眾鑫城上城相繼推盤的帶動，供應量達11.17萬㎡，是自09年供應量最大的一次。
       從銷售情況來看，新政對樓市的影響部分被金九銀十的旺季因素抵消，朝陽洲、紅谷灘、昌北和新建的銷售率都在80%以上。銷售率較低的是青山湖和灣里兩個板塊，分別只有49.05%和41.04%。
? 高層供應超總供應一半，多層銷售率最佳
       本月高層供應再創(chuàng)新高，達38.17萬㎡，占總供應的54.92%。濱江一號、眾鑫城上城、世紀中央城等項目的高層推盤量均在4萬㎡以上，直接推高了高層的整體供應量。多層銷售率為76.93%，所有建筑形態(tài)中最高，郊縣板塊蓮塘、昌北、新建等多層產品熱銷對整體銷售率的帶動明顯。

 

 三房供應居首，五房恢復供應
       三房依然是市場供應的主流，本月三房供應量為30.58萬㎡，占總供應量的44.01%。二房供應僅次于三房，供應量為25.76萬㎡，占總供應的38.51%?？v觀本月推盤的房源，無論是高端的濱江一號還是平民化的路通城邦、嘉園小區(qū)，無一例外都將二房、三房作為其主打產品。五房產品在在沉寂一段時間本月重新出現(xiàn)供應，來自東方海德堡和中興和園的花園洋房底層戶型。
       從銷售情況來看，除復式外，其余各戶型的去化程度相當，銷售率差距在10個百分點以內。這從一個側面說明目前市場的需求正在趨于多元化。