土地市場(chǎng)略有降溫 住宅成交繼續(xù)下滑

     近期，浙江省、鄭州和北京等省市相繼出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。中原集團(tuán)研究董事程澐博士表示，一旦該政策嚴(yán)格執(zhí)行，房企的資金周轉(zhuǎn)將受影響，加之近期房企融資已明顯受限，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間部分房企的資金鏈將面臨更大壓力。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)是樓市的晴雨表，近期開發(fā)商們拿地舉動(dòng)已開始有所收斂，上周各地土地市場(chǎng)底價(jià)成交頻現(xiàn)。

預(yù)售款監(jiān)管收緊房企資金鏈 土地再現(xiàn)底價(jià)成交
       近日，商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策在多個(gè)城市出臺(tái)。9月30日，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式發(fā)文，內(nèi)容包括了如何對(duì)浙江省商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的24項(xiàng)條款。10月25日，北京出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此外，近期已經(jīng)執(zhí)行或即將執(zhí)行商品房預(yù)售款監(jiān)管政策的城市還有鄭州和成都等一些二線城市。
       另外，證監(jiān)會(huì)也于近期宣布，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見。這一決定無疑使房企的融資環(huán)境雪上加霜，房企的資金壓力也將與日俱增。
       程澐博士認(rèn)為，在預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)、融資受阻的共同作用下，未來開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率必將受到影響，鑒于此，開發(fā)商拿地逐步趨于理性。據(jù)中原對(duì)國(guó)內(nèi)十二個(gè)城市土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周滬、穗、深、津、寧、杭、長(zhǎng)春等七個(gè)城市共有15幅住宅用地出讓，除上海、天津、南京3個(gè)城市有4幅宅地溢價(jià)成交外，其余宅地均以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率只有15%。

“限購(gòu)”效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 多市住宅成交下滑
       上周，各地住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)受“限購(gòu)令”的影響而普遍下滑，并呈現(xiàn)增減互現(xiàn)的態(tài)勢(shì)。
       據(jù)中原監(jiān)測(cè)九個(gè)城市新房成交量數(shù)據(jù)顯示：上周總成交量環(huán)比銳減3成。一線城市中，滬、穗兩市上周成交量繼續(xù)下滑，環(huán)比分別下降24%和64%；而京、深兩市低位回升，環(huán)比分別增加7%和36%。二線城市中，杭州在“限購(gòu)令”出臺(tái)后成交一路下滑，上周再次下降36%，其余城市成交量基本保持平穩(wěn)。而新增供應(yīng)卻進(jìn)一步減少，中原監(jiān)測(cè)的6個(gè)城市中， 10月份新增供應(yīng)較9月份均出現(xiàn)大幅下降，降幅在3成以上。
      上周二手住宅成交各地也表現(xiàn)各異，廣州和深圳兩市受“限購(gòu)令”影響成交量繼續(xù)下滑，而北京、上海和天津3個(gè)城市成交量均較前一周小幅回升。但整體來看，10月5大城市二手住宅成交面積均比9月均有所回落，其中上海和深圳環(huán)比下降約5成；北京環(huán)比下降約3成；而廣州和天津環(huán)比跌幅約1成。但10月成交量相當(dāng)于今年7至8月的平均水平均，高于今年5月的最低值。
       程澐博士介紹，近期五大城市（京滬廣深津）二手掛牌價(jià)格下跌樓盤所占比重略有增加。特別是上海和深圳，自9月底新政出臺(tái)以來，二手房?jī)r(jià)格下跌樓盤所占比重增加最為明顯，預(yù)示著未來二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)空間。加之國(guó)務(wù)院溫總理于28日再次重申“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)的松動(dòng)乃大勢(shì)所趨，而成交則繼續(xù)會(huì)在低位徘徊。