資金監(jiān)管新規(guī)促開發(fā)商加緊領(lǐng)證

　　預(yù)售資金監(jiān)管將加強(qiáng)看管開發(fā)商的“錢袋子”，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

　　本報(bào)記者 周曉東 攝

　　樓市調(diào)控日趨嚴(yán)格。10月26日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《辦法》)出臺(tái)。規(guī)定從12月1日起，北京商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房企直接收存商品房預(yù)售資金。

　　事實(shí)上，商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策已在天津、石家莊等地實(shí)行。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這將是一個(gè)長期的政策，因此開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)政策逐步調(diào)整自己的資金計(jì)劃及營銷策略。

　　開發(fā)商扎堆“領(lǐng)證”

　　《辦法》規(guī)定，具體實(shí)施時(shí)間將從12月1日后取得銷售證項(xiàng)目開始。為了避免資金受到監(jiān)管，目前，北京不少樓盤都想趕“末班車”，趕在12月1日拿到預(yù)售證。

　　萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁(微博 博客)表示，一些開發(fā)商趕在政策前推盤的愿望是有的，但是是否能夠如期拿到預(yù)售證然后開盤，還是未知數(shù)。盤古大觀項(xiàng)目營銷總監(jiān)韓樂則指出，一個(gè)月的時(shí)間來準(zhǔn)備拿預(yù)售證還是比較緊張的。

　　另一方面，由于今年9月底二次調(diào)控一出，10月樓市成交量驟降三成，市場(chǎng)不明朗，近期開發(fā)商推盤意愿下降。亞豪(微博)機(jī)構(gòu)(博客)統(tǒng)計(jì)顯示，10月，北京共有20個(gè)項(xiàng)目開盤入市，共推出了商品住宅5174套，開盤個(gè)數(shù)比9月份減少了14個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了49%。樓市“銀十”未現(xiàn)。

　　中廣信事業(yè)一部運(yùn)營總監(jiān)卞明認(rèn)為，監(jiān)管新政實(shí)施前，有些項(xiàng)目可能會(huì)突擊取證，有可能在11月出現(xiàn)一次取得預(yù)售許可證的“小熱潮”。而在新政的刺激下，10月推遲開盤的項(xiàng)目也會(huì)盡力趕在11月拿證開盤。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，10月26日新政一出至11月4日，僅有兩個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證。但僅3日和4日兩天，就有世華泊郡、鴻坤理想城、恒盛波爾多小鎮(zhèn)等7個(gè)項(xiàng)目排隊(duì)等待拿證。

　　不過，北京市房協(xié)副秘書長指出，開發(fā)商會(huì)更關(guān)注市場(chǎng)，而不是趕在政策前突擊開盤。因?yàn)槿舳▋r(jià)失敗盲目開盤，收到的效果會(huì)很差。

　　小開發(fā)商受影響較大

　　目前，信貸政策收緊、加息、上市融資渠道緊密，已經(jīng)讓開發(fā)商的融資難上加難，而預(yù)售資金監(jiān)管則又進(jìn)一步加強(qiáng)看管開發(fā)商的“錢袋子”。

　　綠地京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊表示，天津從去年底全面實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，而且是所有預(yù)售資金都要被監(jiān)管。綠地在天津已有項(xiàng)目接受了監(jiān)管。北京僅監(jiān)管預(yù)售資金中的工程款部分，比天津要寬松許多，不會(huì)對(duì)綠地旗下項(xiàng)目的開發(fā)造成影響。

　　不過，作為一個(gè)長期執(zhí)行的政策，預(yù)售資金監(jiān)管政策對(duì)樓市還是有深遠(yuǎn)的影響。

　　卞明認(rèn)為，《辦法》與2006年9月北京銀監(jiān)會(huì)規(guī)定項(xiàng)目封頂才能放貸的政策影響效果相同，改變的是開發(fā)商的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)開發(fā)資金的“杠桿效應(yīng)”將被壓縮。

　　韓樂也認(rèn)為，在第三方的監(jiān)管下，開發(fā)商對(duì)預(yù)售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過加快建設(shè)速度盡快回籠資金。

　　首開股份一人士認(rèn)為，新政策將使開發(fā)商加強(qiáng)資金籌措部署和融資安排，提高資金利用的計(jì)劃性。“中小開發(fā)商受此政策的影響會(huì)非常大。大開發(fā)商自有資金雄厚、融資渠道多，有資金實(shí)力的開發(fā)商，甚至可以建成現(xiàn)房后再賣。而中小企業(yè)自由資金少，融資渠道也比較狹窄，很大程度上都是依賴預(yù)收款再進(jìn)行開發(fā)，因此受打擊較大。”

　　中廣信事業(yè)三部運(yùn)營總監(jiān)韓昆也指出，政策執(zhí)行后，以往挪用商品房預(yù)售款去拍地或投資其他項(xiàng)目的先例不可能再出現(xiàn)。這將直接導(dǎo)致一些房產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，部分甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

　　給樓市進(jìn)一步降溫

　　市場(chǎng)中不乏激進(jìn)者，在近兩年的樓市熱潮中獲利，“七個(gè)鍋蓋九口鍋”也能“蓋”得過來。而這種情況隨著預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施或許將得到改觀，新政將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

　　韓昆認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管后，開發(fā)商想要解決資金鏈緊張的問題，就需要采取加快施工速度及銷售進(jìn)度等措施，拋棄以往囤盤、惜售抬高房價(jià)的策略，改走快銷的路線。開發(fā)商必須調(diào)整價(jià)格、加強(qiáng)促銷手段、設(shè)計(jì)推出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品項(xiàng)目。

　　陳志(微博)進(jìn)一步指出，政策最重要的目的是市場(chǎng)回歸房地產(chǎn)的本質(zhì)，要求開發(fā)商根據(jù)實(shí)力開發(fā)，拿到錢先蓋房子而不是搞擴(kuò)張。

　　韓樂判斷，由于政策對(duì)目前在售的項(xiàng)目沒有影響，因此半年到一年后影響會(huì)比較明顯。屆時(shí)，開發(fā)商將追求回款和施工進(jìn)度，平價(jià)入市的項(xiàng)目增多，房價(jià)預(yù)期下行。

　　從購房者的角度來看，不論是項(xiàng)目平價(jià)入市還是爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的降低，新政對(duì)于購房者來說都是個(gè)利好。

　　但業(yè)界人士擔(dān)心，政策在執(zhí)行過程中會(huì)有許多漏洞被利用。因?yàn)椤掇k法》中沒有規(guī)定開發(fā)商在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等四個(gè)節(jié)點(diǎn)從專用賬戶內(nèi)支取資金的具體比例。卞明表示，那么開發(fā)商可以自行控制額度。如：結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，提取全部工程建設(shè)費(fèi)用的92%，到竣工驗(yàn)收提取3%，依然可以保證最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)專用賬戶內(nèi)的資金不低于5%！”

　　因此，有業(yè)界人士建議，最好是完善政策，明確四個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用比例。

　　■ 第三視角

　　多些“活錢”還是少交土地增值稅？

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京的預(yù)售資金監(jiān)管政策并沒有管死開發(fā)商的資金，而效果體現(xiàn)在監(jiān)管工程款這一項(xiàng)。如10萬平米的建筑面積，2萬元/平米的均價(jià)，預(yù)收款可達(dá)到20億元。以普通住宅3000元-5000元/平米建安成本計(jì)算，則有3億-5億元資金被監(jiān)管。“只要把工程款計(jì)劃報(bào)低，則可以減少被監(jiān)管的資金，增加可自由支配的資金。”

　　但是另一方面，報(bào)低工程款則意味著開發(fā)商需要繳納更多的土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額征稅，為了減稅，開發(fā)商通常會(huì)將開發(fā)成本報(bào)高。

　　如此的兩個(gè)政策一起實(shí)施，開發(fā)商就面臨兩難的境地。

　　一位開發(fā)商告訴記者，工程款占預(yù)售資金的30%-40%左右，要做手腳最多能減少10%-20%，即1億-2億元，對(duì)于有實(shí)力的大開發(fā)商來說，意義并不大，畢竟工程款?？顚Ｓ?，開發(fā)商是要進(jìn)行資金投入的。不過，不排除有小開發(fā)商資金鏈緊張，通過此舉來拆借。“但這也與土地增值稅不沖突。目前預(yù)售資金是由建委和銀行在監(jiān)管，而土地增值稅是由稅務(wù)部門在征收，如果兩大部門沒有聯(lián)網(wǎng)機(jī)制進(jìn)行信息共享，開發(fā)商就可能鉆空子的。”