北京11月數(shù)十個純新盤趕場入市

　　盡管11月市場前景并不被看好，但由于預售資金監(jiān)管等政策因素影響，一些純新盤和老盤后期還是加快了入市的步伐。

　　2010年的“金九銀十”在政策一次又一次的沖擊中過去，進入11月，北京房企和樓盤開始年底的沖刺。多家統(tǒng)計機構數(shù)據(jù)顯示，11月北京有30余個項目計劃開盤，純新盤占比接近一半，其中不乏一些熱點區(qū)域的“新面孔”，比如中國鐵建青秀城、富力金禧花園、綠地新都會·國際花都、芭蕾雨·悅都、萬科紅、北京城建世華泊郡等。

　　部分項目加快推盤速度

　　據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，截至10月21日，北京有34個項目計劃11月開盤入市，其中純新盤計劃開盤數(shù)量明顯增加，達到12個。相比之下，遠遠超過了10月份的7個。隨著10月25日《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》出臺，記者采訪發(fā)現(xiàn)，實際上醞釀在11月入市的項目數(shù)量更多。

　　對于11月份的推盤量，藝苑房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理王樹森、8哩島項目開發(fā)商太和保興公司總經(jīng)理楊曉鋒均表示，“11月中旬或下旬北京樓市或將迎來一個樓盤入市高潮，主要原因是在宏觀調(diào)控、市場震蕩的大環(huán)境下，大家都有一種落袋為安的心理。加之12月1日預售資金監(jiān)管，對于那些達到預售條件，能在11月開盤的，肯定不會選擇12月。”

　　亞豪(微博)機構(博客)副總經(jīng)理高姍分析認為，此次調(diào)控顯然是作用于中長期的，市場的低迷將會持續(xù)一段較長時間，因此盡管11月市場前景暗淡，但一些純新盤，以及前期推盤量不多、回款金額不足的老項目還是加快了入市的步伐。

　　中小戶型成供應主力

　　從11月計劃開盤的項目看到，有半數(shù)項目推出的房源包括50平米左右的小戶型產(chǎn)品，其中又有一半以上的項目報價在2萬元/平米以下。如首邑溪谷、芭蕾雨·悅都、華業(yè)東方玫瑰、遠洋新悅、馬可匯等。

　　首邑溪谷項目開發(fā)商春光企業(yè)集團副總經(jīng)理施寶成并不擔心項目的銷售，他告訴記者，“市場的剛性需求總是存在的，中小戶型特別是低總價房屋，不管市場如何變化，總會獲得購房者認可。”

　　高姍分析，新政之后，低價的小面積房源頗受市場青睞，主要是因為這類房源具備剛性需求的基本特征，尤其是對于總價承受能力較低、需求又極為迫切的自住型需求。開發(fā)企業(yè)也已經(jīng)開始快速調(diào)整供應結構，加大符合目前主流需求的房源供應。

　　多個項目定價成“啞謎”

　　“價格未定”，無論是機構統(tǒng)計資料，還是項目售樓處的反饋，均顯示許多計劃11月入市的項目價格尚未確定。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，合計19個項目難以確定價格，占比接近7成，而目前已經(jīng)基本確定價格的開發(fā)商也大部分表示將根據(jù)市場情況調(diào)整價格。

　　“申請預售證上報的價格在等待建委批準。”金地仰山工作人員說。此外，朝陽公園附近的PARK北京項目也是因此原因價格未定，該項目從9月份第一次傳出開盤后至今一直未見開盤。老盤后期華業(yè)東方玫瑰預計11月中下旬推盤，售樓人員告訴記者，會參照周邊的項目價格，預計在16000元/平米到18000元/平米。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，為了求得成交量，不少項目選擇了“平價”入市。如萬科長陽半島推出9層純板樓，均價為17000元/平米，與10月基本持平。

　　■ 實地探訪

　　富力金禧花園

　　主力戶型為90平米以內(nèi)二居

　　位置：通州新華大街與新華南路交匯口

　　開盤時間：11月中旬

　　均價：20000-22000元/平米

　　主力戶型：87-90平米二居　

　　富力金禧花園地處通州老城區(qū)核心區(qū)域，位于北京one的南側。項目一期開盤的1號樓和3號樓全部是精裝修。

　　主打90平米以內(nèi)兩居室

　　11月3日上午，記者來到富力金禧花園位于雙井富力萬麗酒店內(nèi)的售樓中心。兩位購房者正圍繞在沙盤前看房，二人表示，從今年初就關注通州的房子，富力又是業(yè)內(nèi)比較有名氣的開發(fā)商，因此得知富力金禧花園快開盤了，就想來看房。不過由于現(xiàn)在市場情況不太明朗，是否出手可能還會觀望一下。

　　據(jù)銷售員介紹，項目一期兩百多套房源，其中僅6套60平米一居室，140平米四居數(shù)量也不多，87-90平米的兩居室是主打戶型。金禧花園目前報價為20000-22000元/平方米。

　　從金禧花園西門出去，距離地鐵通州北苑站只有5-8分鐘的路程。而沿京通快速到達國貿(mào)，只有十幾公里的路程。

　　金禧花園所在的位置在運河的西側，屬于通州老城區(qū)，因此配套非常完善。項目周邊圍繞著包括物美、世紀聯(lián)華等大型超市。通州重點中學潞河中學、通州區(qū)幼兒園等教育機構距項目均只有5-10分鐘路程。

　　精裝標準約2000元/平米

　　富力金禧花園周邊聚集著很多樓盤，如北京one、龍湖蔚瀾香醍、遠洋東方、綠城新華大街項目等。其中，北京one均價約25000元/平米，遠洋東方均價約16000元/平米。而周邊二手房的價格，根據(jù)新舊程度不同，從15000元/平米到19000元/平米不等。

　　銷售人員告訴記者，與周邊項目相比，金禧花園性價比相對較高。一期開盤的1號樓和3號樓全部是精裝修，精裝標準約2000元/平米。而遠洋東方為毛坯房，而北京one價格更高。

　　富力地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理張輝在接受媒體采訪時曾表示，通州是未來北京的一個發(fā)展方向，富力很看好通州的發(fā)展。金禧花園項目是富力在通州的第一個項目，銷售人員也表示，公司很重視通州項目，低開高走一直是富力的定價策略，因此項目會合理定價，不會高于周邊項目。該銷售人員還表示，開盤時會有一定優(yōu)惠。

　　北京城建世華泊郡

　　北苑新盤樓間距寬達百米

　　位置：朝陽清河東岸

　　開盤時間：預計11月

　　均價：24000—25000元/平米

　　主力戶型：

　　80-130平米二至三居　

　　蟄伏許久的來廣營4號地終于快要面世了，這個名為北京城建世華泊郡的項目位于該區(qū)域清河營地塊西北角，北部為潤澤系列項目，東部為華貿(mào)城，項目西側，清河蜿蜒流過。該區(qū)域集中了許多熱點樓盤，潤澤悅溪、華貿(mào)城、天潤福熙大道，以及中國鐵建國際城。

　　均價范圍24000—25000元/平米

　　世華泊郡距離城鐵13號線北苑站較近，步行十多分鐘即可到達，不過目前售樓處并不在項目位置，而是在位于區(qū)塊南側望春園售樓處。據(jù)銷售人員介紹，世華泊郡小區(qū)內(nèi)部擁有幼兒園和小學，教育為市政配套。

　　據(jù)銷售人員介紹，雖然尚未最后確定，但大概均價范圍在24000—25000元之間，“因為這是一期開盤，肯定是要比周圍的項目便宜一些，不過還需等最后通知”。

　　寬達百米的樓間距算是世華泊郡的一個特色，在百米的樓間距之間，大面積的綠化也為小區(qū)質(zhì)量的提升做出了貢獻。不過售樓員也坦誠地告訴記者，世華泊郡與周圍的幾個樓盤都同樣面臨著高壓電線的問題。

　　未來兩年區(qū)域漸成熟

　　在未來的兩年內(nèi)，來廣營區(qū)域在售的多個樓盤都將陸續(xù)交房。

　　許多人看中此地未來的潛力，也使得該區(qū)域價格一路向上，今年3月初記者到天潤福熙大道采訪時，銷售人員告訴記者有兩套三居價格在19800元/平米左右，而現(xiàn)在天潤福熙大道的均價在25000元/平米以上，可見一斑。

　　該區(qū)域二手房市場也比較活躍，記者從美家置地了解到，北苑家園幾個小區(qū)成交均價在20000元/平米左右。

　　綠地新都會·國際花都

　　延續(xù)綠地精裝修房傳統(tǒng)

　　位置：房山區(qū)長陽鎮(zhèn)京良路

　　開盤時間：11月底

　　均價：待定

　　主力戶型：

　　86-130平米二至三居　

　　中糧萬科長陽半島年內(nèi)3次開盤“日光”，使得購房人高度關注房山區(qū)域。11月，該區(qū)域首次亮相的還有綠地新都會·國際花都、芭蕾雨·悅都等新盤。

　　著力打造精裝修房

　　綠地新都會·國際花都位于長陽核心板塊，市區(qū)駕車從六里橋走京石高速，在長陽19B出口后到達長陽環(huán)島，然后沿昊天大街行駛800米即到。目前也有多條公交線路可以到達，如917等多條線路可以從天橋、六里橋等方向乘車在黃辛莊路口下即到。

　　正在建設的地鐵房山線，也將為項目提供新的出行方式。開發(fā)商將提供地鐵與社區(qū)間的擺渡巴士，保證上下班高峰期5-10分鐘一班，方便居民乘坐地鐵。

　　綠地新都會·國際花都共有10多萬平米住宅和30多萬平米商業(yè)配套，首次推出的是住宅。住宅共有8棟樓，戶型面積為86-95平米二居，100-130平米三居。綠地延續(xù)在大興西斯萊公館項目的做法，繼續(xù)做精裝修房，交房后即可居住。據(jù)悉，該項目為綠地國際花都系列，開發(fā)商在項目內(nèi)布置了多處園林景觀，既有法式的鳶尾，又有意大利的雛菊還有英國的玫瑰等歐式花圃。

　　綠地新都會·國際花都的商業(yè)部分配套完善，既有甲級寫字樓，又有星級酒店，還有精裝SOHO空間，另外還會涵蓋大型購物中心和繁華商業(yè)街。

　　周邊均價15000元/平米左右

　　長陽另一個項目芭蕾雨·悅都也計劃在11月開盤。該項目售樓人員告訴記者，均價預計在14000-16000元/平米。據(jù)悉，辦理VIP購房金卡有一次性付款9.4折、首付50%以上9.7折以及首次購房按揭最高9.8折的折扣優(yōu)惠。

　　記者了解到，長陽半島最早的開發(fā)項目以加州水郡為代表，后續(xù)有碧桂園和中鐵原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)等。近期第三次開盤的萬科長陽半島，精裝房均價為15600元/平米，而加州水郡二手房價為14000元/平米左右。

　　綠地京津事業(yè)部銷售總監(jiān)李薊表示，項目將于11月底12月初入市，項目的面積實用適中，定位于剛性需求，價格策略將與大興西斯萊公館一樣，將制定一個性價比較高的價格來銷售。

　　中國鐵建青秀城

　　南四環(huán)內(nèi)新盤首推兩居

　　位置：玉泉營橋南1000米

　　開盤時間：11月下旬

　　均價：待定

　　主力戶型：

　　88-120平米二至三居　

　　當樓市供應郊區(qū)化后，四環(huán)內(nèi)的新盤屈指可數(shù)。中國鐵建青秀城位于南三環(huán)玉泉營橋南1000米，在京開高速輔路西側。該項目主推新古典風格高板與花園洋房戶型。

　　部分戶型贈送花園或露臺

　　如果自駕，從市區(qū)方向一直往南從玉泉營橋走京開高速方向輔路，便捷到達項目。而乘坐381、410、特3等多輛公交車在馬家樓北站下車，也可達到該項目。據(jù)悉，地鐵四號線公益西橋站以及正在建設的地鐵十號線二期草橋站也都距離項目不遠。

　　據(jù)銷售人員介紹，中國鐵建青秀城將于11月下旬開盤，目前項目的價格待定。項目以88-120平米兩居、三居為主，全部南北通透，一梯兩戶，格局方正。戶型中有不少增值部分，如贈送開敞陽臺、空中花園以及計算一半面積的空中庭院。

　　據(jù)悉，此次開盤共有三種兩居戶型，面積均在90平米以內(nèi)，布局類似，均有明廚暗衛(wèi)。有的戶型一南一北各贈送一個空中花園，有的戶型則贈送露臺，實用性較高。

　　青秀城是一個純居住的社區(qū)，沒有設底商，不過記者探訪發(fā)現(xiàn)，由于地處南三環(huán)和四環(huán)之間的繁華地段，周邊配套完善，有世界花卉大觀園、保利影院、新華聯(lián)商廈、樂天瑪特等。

　　周邊新盤均價3萬元/平米

　　據(jù)了解，在青秀城周圍，距離最近的在售樓盤為萬年花城濠景，是百萬大盤萬年花城的收官之作，戶型面積有60平米一居，90平方米通透兩居，135平方米三居，均價30000元/平方米。

　　記者從青秀城周邊二手房門店了解到，周邊的二手房價格自三月份上漲到高峰后有所回落，目前價位在21000-23000元/平米，2000年以后房齡較新的二手房均價更高。

　　據(jù)悉，中國鐵建在北京的在售項目中，中鐵國際城接近收官，中鐵原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)僅剩大戶型在售，現(xiàn)在銷售的主要項目就是中鐵青秀城。

　　青秀城營銷負責人表示，項目開盤的時間和價格還未最終確定。雖然現(xiàn)在樓市處于調(diào)控期，青秀城位于四環(huán)內(nèi)，即使樓市下跌，項目也具有抗跌性。最終項目售價將根據(jù)市場情況來制定。

　　■ 記者手記

　　部分項目選擇“趕早不趕晚”

　　對于11月北京樓市來說，處境似乎頗為尷尬。11月開始步入傳統(tǒng)銷售淡季，“二次新政”的作用會繼續(xù)顯現(xiàn)，而12月1日開始的預售資金監(jiān)管，又擾亂了部分開發(fā)商的推盤節(jié)奏。

　　太和保興公司總經(jīng)理楊曉鋒對記者表示，“接下來會一個月不如一個月”，價格雖然目前還沒有出現(xiàn)大面積波動，但是已經(jīng)有少數(shù)項目開始降價，明年市場供應量會增加，目前政府的政策意圖很明確，防止房企提價，跌價會是一種趨勢。

　　而抱著這種想法的開發(fā)商也比較多，首邑溪谷項目開發(fā)商春光企業(yè)集團副總經(jīng)理施寶成判斷明年一至三月份，市場會出現(xiàn)比較大的供應，主要有“三道令”逼迫開發(fā)商不得不加快推盤：一房一價使得項目不可能漲價、限購令會讓市場供大于求、預售資金監(jiān)管迫使開發(fā)商更加注重資金的使用。而到明年五、六月份，市場價格會到低點。

　　此外，遠洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部營銷總監(jiān)胡宇宙也表示，今年最后兩個月，市場會以觀望為主，主要是因為政策出臺市場需要消化。

　　正是對市場的觀望以及悲觀預期，有些項目選擇“趕早不趕晚”。在定價上也表現(xiàn)出了十足的為難。比較一致的觀點是：定價太高，肯定賣不動，定低了一是擔心利潤率，二是擔心影響品牌以及前期業(yè)主的心理。

　　楊曉鋒表示，對于那些第一次開盤，以中小戶型為主的開發(fā)商，定價的包袱會小一些，對于已經(jīng)銷售完80%的開發(fā)商，如何定價確實很費腦筋。