上市房企資金鏈雖緊猶松 短期內(nèi)開發(fā)商難大幅降價

雖然成交量下降，負(fù)債率上升，開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步趨緊，但是這距離樓市的拐點仍需時日。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，申萬分類的125家上市房地產(chǎn)公司的2010年三季報顯示，開發(fā)商流動比率、速動比率等經(jīng)營風(fēng)險主要指標(biāo)均處于合理水平，這意味著開發(fā)商主動降價的壓力比想象的小，二次調(diào)控將是持久戰(zhàn)。

　　開發(fā)商資金鏈雖緊猶松

　　雖然，經(jīng)歷了幾番調(diào)控，開發(fā)商資金鏈在一步步趨緊，但是并非到了“不可救藥”的地步，相反由于去年的熱銷和今年樓市的回暖，開發(fā)商資金鏈仍處“安全界線”中，降價壓力并不大。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，申萬分類的125家上市房地產(chǎn)公司的2010年三季報顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-869.11億元，而今年一季度這些公司的現(xiàn)金流量凈額為-440.36億元，半年報該值則為-827.53億元。顯而易見，從今年二季度開始，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流呈現(xiàn)繼續(xù)惡化態(tài)勢，但三季度惡化度并不明顯。

　　值得注意的是，“招保萬金”無一例外的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量均為負(fù)值，其中現(xiàn)金流最為緊張的依然是保利地產(chǎn)，其三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量達(dá)到-261億元。但是，萬科、金地的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量卻較半年報時好轉(zhuǎn)，其中萬科由-95億元轉(zhuǎn)變?yōu)?12億元，金地由-45億元變?yōu)?14億元，說明不同開發(fā)商現(xiàn)金流正在分化。

　　記者還注意到，開發(fā)商債務(wù)狀況壓力有強(qiáng)化趨勢，但程度有限。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年三季報125家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為47.81%，分別較一季度（45.38%）和2009年末（42.98%）上升了近2.5個百分點和5個百分點。

　　然而，根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，125家上市公司的2010年三季年報顯示，開發(fā)商流動比率、速動比率等考查房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標(biāo)雖有所波動，但仍均處于合理水平，其中速動比率中位數(shù)為0.59，流動比中位數(shù)為1.87。

　　記者注意到，今年一季度末和去年末125家上市公司速動比率中位數(shù)分別為0.63、0.61；流動比率中位數(shù)分別為1.88、1.84，這說明調(diào)控之下房企經(jīng)營風(fēng)險的主要指標(biāo)雖然有趨緊之勢，但并非急轉(zhuǎn)直下式的惡化。

　　流動比率、速動比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的，其數(shù)值越高，意味著企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。

　　而且，記者根據(jù)聚源數(shù)據(jù)進(jìn)一步統(tǒng)計，2010年三季度末，申萬分類的125家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計達(dá)2069億元，再創(chuàng)新高，意味著開發(fā)商資金并非一味惡化，相反有些開發(fā)商手中資金充裕，既有能力擴(kuò)張，又有能力維持目前市場房價。

　　短期內(nèi)開發(fā)商難大幅降價

　　事實上，二次調(diào)控以來，開發(fā)商“打折”、“降價”者少之又少，甚至于較今年4月時打折、降價項目還顯不足，所以希望短期內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行“以價換量”的愿望恐難實現(xiàn)。對此，業(yè)內(nèi)人士直言，由于開發(fā)商資金仍寬裕，所以今年年底前估計不會大幅降價。記者注意到，對于后市，萬科和保利地產(chǎn)在三季報中均表示有信心。

　　“成交量再次下降，調(diào)控政策又如此密集，房價可能會降一點，但不會降很多。”一位上市地產(chǎn)公司老總向記者表示，目前隨行就市是大多數(shù)人的考慮。

　　對此，萬科北京地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)肖勁也曾向記者表示，預(yù)計四季度房價會有所下調(diào)，但幅度不會太大。

　　但是，另有業(yè)內(nèi)人士表示，“雖然近一個多月的成交量大降，但由于去年開發(fā)商‘積糧’很多，因此降價動力不足，撐到今年年底問題不大。”

　　江南證券房地產(chǎn)首席研究員杜麗虹就曾分析指出，“以2009年年報財務(wù)狀況估算，2010年僅有10%的地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)較大資金缺口，企業(yè)被動降價壓力不大。”

　　值得關(guān)注的是，二次調(diào)控以來，雖然全國主要城市商品房成交量大幅下跌，但與今年4月份開啟的那次調(diào)控相比，下跌幅度相對有限。在這種情況下，開發(fā)商“以價換量”的動力更顯不足。

　　以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，上周（10月24日—30日）北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為1676套，與9月同比下跌了60%，但是環(huán)比前一周的1474套，卻上漲了近14%。與此同時，上周全市二手住宅網(wǎng)簽總量為4186套，與9月同期和去年同期相比分別下跌了24.5%和36.5%，但環(huán)比前一周的3886套，也小幅上漲了7.7%。

　　從今年4月份的調(diào)控經(jīng)驗來看，至少在成交量下跌兩個月以上，部分開發(fā)商才會跨出“以價換量”的實質(zhì)性一步。

　　“例如，北京萬科長陽半島項目就是在調(diào)控政策出臺百日之后確定的開盤價，當(dāng)時均價為13500元/平方米，較預(yù)期定價下調(diào)10%-20%。”陳晟告訴記者，雖然期望今年年底前房價下跌不太現(xiàn)實，但也不要過于悲觀。

　　“10月份北京打折的項目一共有120個，11月份北京打折的項目增加至172個，較9月份分別增加30%和87%，其中7成左右為高檔項目，而且打折幅度也有所增大，而且均價每平方米2萬多的房子打折的也在增多。”北京鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴記者，這些都可以看作未來降價的個苗頭。