開發(fā)商11月密集開盤沖鋒 北京新盤均價19000元

     限購、加息、預售款入專戶、首套房貸最低利率上調(diào)至8.5折……政策不斷錘煉著開發(fā)商日益緊繃的資金鏈。然而，盡管11月份市場前景黯淡，多個開發(fā)商仍然選擇這一時段加速推盤。截止到10月27日，統(tǒng)計顯示，北京有37個項目計劃在11月開盤入市，其中純新項目達到17個，占比接近一半。

　　在“限購令”等嚴厲政策打壓下，9月的成交量萎縮，在這個敏感時刻，開發(fā)商選擇在11月密集開盤沖鋒，背后究竟是什么原因……

　　五六環(huán)成主流成交區(qū)

　　本應該在金九銀十出現(xiàn)的推盤潮，終于姍姍來遲。

　　統(tǒng)計顯示，37個項目計劃在11月開盤入市，其中純新項目達到17個，這大大超過了10月的推盤量。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份領(lǐng)取預售許可證的有14個樓盤，而在這些樓盤中，仍有7個樓盤顯示處于“正在預售”狀態(tài)，并未開盤。

　　從地理位置來看，五至六環(huán)無疑成為11月開盤項目的主要分布區(qū)域。據(jù)記者統(tǒng)計顯示，計劃開盤的37個項目中，五至六環(huán)間項目多達26個，占總體比重達70.3%。

　　牟增彬告訴《華夏時報》記者，目前，由于五環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源稀缺，因此五至六環(huán)間已經(jīng)成為京城房地產(chǎn)市場的主流成交區(qū)域，這也是首套房購買者的主要購房區(qū)域。但是，由于此番調(diào)控中，首付款增加對這類“剛需”客戶會產(chǎn)生一定影響，在這樣的市場環(huán)境下，開發(fā)商靈活調(diào)整價格穩(wěn)定銷售也成為“自然而然的事”。

　　事實上，據(jù)《華夏時報》記者調(diào)查，五環(huán)至六環(huán)間11月份的開盤均價確實已經(jīng)開始走低。從已經(jīng)有報價的項目統(tǒng)計來看，整體開盤均價為每平米19000元左右，相比10月份五至六環(huán)間已開盤項目的開盤均價下降了13%，與10月份（截至20日）五至六環(huán)間在售商品住宅的成交均價相比下降了近2%。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)分析人士分析，近期限購令的出臺、三年來的首度加息以及北京市的預售資金監(jiān)管新政，直接導致一些開發(fā)商資金壓力加劇。而且，此次調(diào)控顯然是作用于中長期的，因此，降低銷售目標以求生存正成為越來越多的開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。這是11月份開發(fā)商加快樓盤入市步伐的首要原因。

      又是資金鏈

　　限購令和加息的疊加效應剛剛顯現(xiàn)，北京預售資金監(jiān)管新政的出臺無疑是又一記重拳砸下，催促開發(fā)商推盤。

　　10月25日，北京最新出臺的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設，嚴禁房企直接收存商品房預售資金。

　　中原地產(chǎn)研究中心8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年，預售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達四成。商品房預售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶，確實對開發(fā)商的資金鏈影響很大。

　　另外，從今年二季度起，政策作用下，全行業(yè)資金鏈前所未有地受壓。國泰君安地產(chǎn)分析師孫建平表示，對開發(fā)商而言，加息后增加的利息支出其實影響不大，但成交量下滑對其資金鏈的影響更大。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實了這一點。截至10月26日，10月份北京樓市合計住宅總成交量為17647套，相比9月同期下調(diào)了19.7%，其中期房成交5648套，環(huán)比下降超過三成。

　　房地產(chǎn)銷售低迷所導致的直接后果，就是房企的現(xiàn)金流匱乏。

　　“最近幾次政策的出臺確實比較‘狠’，以前的調(diào)控都沒到這樣的程度。”一家大型地產(chǎn)商高層對本報表示，“目前的情況下，不排除一部分中小型開發(fā)商的資金鏈會斷裂。這可能會驅(qū)使這部分資金緊張的開發(fā)商選擇降價推盤套現(xiàn)。”

　　國務院發(fā)展研究中心一位負責人向記者表示，在目前樓市宏觀調(diào)控的大背景下，對于資金鏈較為緊張的開發(fā)商，在無法大規(guī)模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金周轉(zhuǎn)速度。有可能促使開發(fā)商在年底低價促銷，從而有利于市場上低價房源的增加。

　　遠郊首燃降價戰(zhàn)火

　　事實上，目前北京市的住宅價格已經(jīng)開始出現(xiàn)下降的趨勢，而首當其沖的，還是通州、大興等遠郊的樓盤。

　　從去年下半年起，通州房價開始飆升，在“新城規(guī)劃”的帶動下，通州更是掀起“投資”的狂潮，房價曾一度沖破3萬元大關(guān)，但現(xiàn)在卻離“3萬元”越來越遠。

　　今年國慶節(jié)后第二周，為打開僵局，通州多個樓盤開始變相大幅降價，其中K2·清水灣項目打出買2居送1居的口號，稱最高優(yōu)惠達65萬。同時，記者不久前也接到北京ONE銷售經(jīng)理的電話，他告訴記者，北京ONE項目將在近期開盤，開盤均價從原來的每平方米30000元調(diào)整到26000—27000元，折扣約為8.6折，“優(yōu)惠幅度比較大，價格都好商量。”

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月24日，10月份，通州住宅成交均價為15004元/平方米，與9月16747元/平方米均價相比，環(huán)比下跌10.4%。

　　此外，“9·29新政”之后，昌平區(qū)域內(nèi)的熱盤也開始普遍下調(diào)自身售價，根據(jù)新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)，新政前已開盤的金隅萬科城4月份均價18000元/平方米，10月價格調(diào)整至17000元/平方米，下調(diào)幅度為5.56%。

　　盡管如此，牟增彬也向記者表示，“9·29新政”之后的政策調(diào)控還是屬于對此前政策的加強，其心理意義遠大于實際意義。實際上，遠郊區(qū)域由于之前有泡沫，因此“降價在所難免”，但對東城、西城、海淀、朝陽等中心城區(qū)來說，降價的可能性并不大。