房產稅引弓待發(fā) 專家：可對普通居民免征或少征

     推進房產稅試點引弓待發(fā)。筆者認為，當前房地產市場是一個賣方市場，再加上隨著房屋租賃價格的不斷回升，房產稅征收的比例非常容易被投資收益所彌補。因此，房產稅改革只是在稅制上進行的完善，在抑制不合理需求以及調節(jié)房價方面的效果不應寄予過多的期望。

     建立“普遍征收，免征部分返還”的征收機制。從國際經驗看，房產稅是以房地產為課征對象，以課征時點計稅對象評估值為計稅依據，對房地產保有期間征收的一種財產稅，凡是“擁有”房地產的人，都有按照不動產的評估價值納稅的義務，因此，房產稅應對個人所有的住房普遍征收。但考慮到我國經濟發(fā)展階段和居民收入水平，再加上這項改革情況復雜，影響面大，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅。

　　至于免征條件的設定是較為復雜的工作，應本著住房套數和面積兼顧的原則，免征首套房和第二套改善性住房，重點征收第三套以上住房的房產稅，另外在每套住房面積上也要有一定的約束?？傊?，在現階段，免征的基本思路是，對普通居民自有居住用房產少量征稅或者不繳稅，而針對豪華住宅、多套房產、投機客購買的房產是主要征稅對象。然而，這套免征辦法的前提是可以清楚地甄別出投機客、多套房產持有者與只有一套房產的普通居民。因此，筆者建議，當前采取“普遍征收-免征部分返還”的模式，并且根據家庭所在地區(qū)情況制定統(tǒng)一的免征返還標準。這一方面能夠保障稅收收入，另一方面能更好地與未來普遍征稅的制度相銜接。

　　征稅基礎由房地產原值調整為市場評估值。從國外房產稅的發(fā)展趨勢看，房產稅改按房地產市場評估值的一定比例作為計稅依據已成為世界主要經濟發(fā)達國家的共識。為了真實地反映房地產的市場價值，公平稅收負擔、體現“量能負擔”的原則，使稅收與經濟發(fā)展和物價水平同步增長，房產稅應將原來按賬面原值計稅、從租計稅辦法，一律改為按市場評估值為計稅依據。按市場評估值再給予一定幅度的折扣后計稅，主要是考慮到房價升降的變化因素和房產的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負擔能力，這也是美國等經濟發(fā)達國家較多采用的做法。

　　建立浮動的、差別化的稅率體系。房產稅不應是固定稅率，而應采取浮動稅率制，在經濟不景氣的階段，可以通過退稅來刺激經濟，而在房地產出現泡沫的階段，則可調高稅率，抑制需求、給市場降溫。另外，房產稅在實施中可以分幾步走，首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅，然后再逐步過渡到所有住房。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質的房產也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。

　　此外，應將房產稅作為地方政府主體稅種來培育，使之隨著經濟的發(fā)展逐步成為地方政府的主要收入來源。在全國統(tǒng)一稅制的前提下，賦予地方政府較大的管理權限，促使地方因地制宜。

　　房產稅在實施中可以分幾步走：首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質的房產也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。