房租暴漲糾紛頻現(xiàn) 租房別太相信“朋友”

     房子問題永遠是老百姓心頭的痛，現(xiàn)如今房子買不起了，咱租還不行嗎？無奈租房的麻煩也越來越多。

　　劉女士以月租3000元租到一套兩居，簽了四年的租期，還沒住上半年，房主就要把房租漲到4000元，因為房租普漲，已經“沒有3000元的行情了！”趙先生花6000元租了一套三居，不久就發(fā)現(xiàn)在同一個小區(qū)里有相同的房子才租4000元，于是租期未到就另租了便宜的那套，房主以違約為由扣押金拒不退還……這樣的事情經常有所耳聞。從去年到今年房租暴漲成為房產市場的一大景觀，隨之而來的是租房難，由租房引起的糾紛也越來越多，不少還訴之公堂。記者從北京的一些法院了解到，如今租房糾紛在民事案件中占了相當大的數量，而且呈現(xiàn)上升趨勢，搞得房主叫苦，房客喊冤。法官為記者分析了幾種類型的租房糾紛，并提醒大家，無論出租還是求租，都需謹慎從事。

　　有理說理

　　拖欠房租是“昏招”

　　林先生今年春天在朝陽區(qū)以8000元的月租租下了一套公寓，他付這么高的租金就是看重那是一座高檔涉外樓盤，人少安靜，可是入住之后卻大呼后悔。原來他當時看房的時候是晚上，只注意到這套房子的朝向、裝修、家具等問題，卻沒有在小區(qū)里仔細考察一下，緊挨著他家的小區(qū)會所竟然還沒有完工，每天白天叮叮當當，刺耳的電鋸聲此起彼伏，搞得在家工作的他根本無法專心。據物業(yè)工作人員講，會所的建設和裝修起碼還要持續(xù)半年。林先生于是質問房主，為什么在看房的時候沒有把這個情況如實相告，這是一種欺騙，因為這樣嘈雜的環(huán)境，收8000元的租金毫無道理，他要求降房租。房主卻認為，林先生看房的時候理應考察好各方面的問題，況且雙方已經簽訂合同，不能隨意改變。林先生對此一直憤憤不平，認為自己吃了大虧，由于當初交的租金是押一付三，期滿后，他執(zhí)意要再多住一個月才搬走，以補償自己的損失，結果房主以拖欠房租拒不騰房把他告到了法院。

　　據了解，拖欠房租案件在租房糾紛中幾乎占到首位。從去年到今年第一季度，朝陽區(qū)法院共審結房屋租賃糾紛案件252件，其中，因房客拖欠房租及相關費用引發(fā)的糾紛排在第一位，達155件。房主勝訴的案件為140件，所占比率為90.32%。

　　朝陽區(qū)法院民一庭俞法官介紹，在這些糾紛中，房客拒交房租有各種理由，比如：家里的燈壞了，馬桶、煙道堵塞了，地磚破裂、陽臺長霉斑等。還有的房客稱，在居住過程中，周圍有新蓋的樓盤遮住了采光，影響了居住質量。“這類案件房主之所以勝訴率高，主要是房客拒交租金的理由不充足。上述的房屋瑕疵一般都是小毛病，不影響承租人居住。”

　　俞法官認為，房屋在使用過程中必然有損耗，房客發(fā)現(xiàn)問題后讓房主及時來維修更為恰當。如果房主不修，房客可以與房主商量適當扣減租金。若不能達成協(xié)議，可以選擇到司法所調解或者訴訟，但不能不按時繳納租金，房客以這些理由拒交房租，肯定要敗訴。

    合同說話

　　租房別太相信“朋友”

　　劉女士的孩子今年上小學， 為了租到一套學校附近的房子，劉女士整個夏天都在為這個事情奔波，但是要想在學區(qū)附近找到一套價格不太貴，條件又不太差的房子難如登天。正在她發(fā)愁的時候，一位同事說起來自己的姐姐有套房現(xiàn)在空著，正好在那所小學附近，由于不想讓中介插手，所以托親戚朋友幫忙找房客。劉女士看了房子之后非常滿意，雙方談妥租金3000元，劉女士還特別對房主說明，自己一租就是6年，因為起碼要等孩子小學畢業(yè)才會離開，房主表示沒有問題，她也正想找個長期的房客，免了很多麻煩。由于是朋友介紹，也沒有通過中介，所以雙方沒有簽署正式的合同，只是私下寫了一份簡單的約定，劉女士就高興地入住了。因為約定是半年交一次房租，不久前，劉女士去交第二次房租，不料房主卻很為難地說，所有的朋友都說她房子租虧了，在中介那里這樣的房子已經叫價5000元了，所以她想漲點租金，4000元一個月。

　　劉女士當然不愿意，她回去找到當初的那份約定，發(fā)現(xiàn)上面只寫了租金每月3000元，半年一交，并未約定租期，也沒有寫明違約責任，當時因為是朋友家人，以為有這樣的交情不會出什么問題，所以簽得太草率了?？墒侨绻唤邮芊繓|的漲價，恐怕只能搬走，他們剛花了幾千元作了簡單裝修，這個賬怎么算呢？

　　記者從法院了解到，租金飛漲導致房主“毀約”的情況時有發(fā)生，這種案件要看雙方的合同有沒有就這種情況作出詳細約定。市第一中級人民法院法官詹暉指出，租房時最好簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環(huán)境才能相對穩(wěn)定、利益才有保障。根據合同法第215條和第232條的規(guī)定，租賃期6個月以上應當采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。如果雙方僅僅是口頭協(xié)議，即使商量好了期限，如果以后產生糾紛房主不認賬，法律也只能視之為不定期租賃，房主可以隨時主張解除合同，要求承租人搬出。

     克扣押金

　　理由不足八成敗訴

　　押金也是如今租房糾紛中一個相當敏感的詞，當出現(xiàn)糾紛無法解決的時候，房主通常會拿“押金”說事兒，趙先生就碰上了“押金風波”。他以6000元的租金在西城區(qū)租了一套兩居，可是入住不久他就發(fā)現(xiàn)，在這個小區(qū)還有不少空房待租，他認識了一位房主，那房主答應可以4000元租給他同樣的一套兩居。于是趙先生三個月后決定和原房主解除合同，但是房主卻以兩年的合同并未到期為由，認為趙先生違約，拒不退還他6000元的押金，當趙先生表示可以再為他找一個房客以彌補他的損失，房主才勉強答應，但是至今趙先生還是沒能找到愿意付6000元租房的房客，拿回押金的日子似乎也遙遙無期。

　　朝陽區(qū)法院統(tǒng)計顯示，在房屋租賃糾紛案件中，由“房主拒絕退還押金、保證金、多付的房租”引發(fā)的糾紛排在第二位，其中房客勝訴的占到總數的87.1%。據了解，一些房主以各種理由扣減房客一部分押金，例如房屋設施有損耗或者輕微破損等。民庭俞法官認為，這些行為是不應該的，房主扣減押金的這類理由一般不能成立，因為房屋出租后不可能和以前一模一樣，自然損耗是必然的。如果房主能證明房客對房屋設施使用不當，導致設施損壞，才能要求以押金抵賠償，這需要房主來舉證。“有時候，房主不退押金什么理由都沒有，在訴訟中也不到庭，最終肯定要敗訴。但有的糾紛是因為房客提前退租，確實給房主造成損失，如使房屋出現(xiàn)空租期。在這種情況下，房主可以與房客協(xié)商用押金賠償。”