金融霸權(quán)下的房?jī)r(jià)之痛：買(mǎi)房，還是租房？

     無(wú)論房?jī)r(jià)走高還是走低，它都有自己的周期。每當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入疲軟期，貸款買(mǎi)房的成本就可能超過(guò)租房的成本；只有在房產(chǎn)連續(xù)10年每年增值5%的狀況下，買(mǎi)房才能比租房省下更多的錢(qián)。說(shuō)穿了，房子實(shí)際上是一種奢侈昂貴的消費(fèi)品，你如果有能力就買(mǎi)來(lái)住，要不然就租來(lái)住，何必非要卷入炒房的浪潮中呢？成為房奴的家庭，還有什么幸?？裳?？

　　如果說(shuō)買(mǎi)房是為了投資，那么這種說(shuō)法也值得商榷，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)僅僅和通貨膨脹呈正相關(guān)，而不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和股票收益一起上漲。在大蕭條時(shí)期，美國(guó)房?jī)r(jià)從1925年到1933年下降了26%。在1925年，美國(guó)房?jī)r(jià)上升到第一個(gè)高峰，而此時(shí)距離1930年的大衰退還有5年，直至1930-1933年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩潰，房?jī)r(jià)才加速下跌。那時(shí)還僅僅是由極其惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和通貨緊縮造成的價(jià)格趨勢(shì)，不像今天，通貨緊縮加上房地產(chǎn)大泡沫令房?jī)r(jià)被高估的情況變得極其嚴(yán)重。在1997年價(jià)值20萬(wàn)美元的房子，到2006年售價(jià)竟高達(dá)45萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)上漲了125%，即使剔除通貨膨脹的因素，房?jī)r(jià)也幾乎翻了一倍。下圖是經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的多倫多房?jī)r(jià)走勢(shì)圖：

　　我們從圖中可以看出，1953-2007年這55年間，多倫多房?jī)r(jià)時(shí)漲時(shí)跌，但總是在通貨膨脹走勢(shì)的上下徘徊，似有一只無(wú)形的手在控制。從1985年到1989年，由于房市被熱炒，多倫多房?jī)r(jià)發(fā)了瘋似地一路飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了合理的價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)再也無(wú)法忍受時(shí)，拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在1989年猛然下跌，自此整整跌了8年，直到1996年才止跌回升！房?jī)r(jià)此后又一直上漲，直到2008年年初，這時(shí)拐點(diǎn)又出現(xiàn)了。

　　還有一個(gè)概念必須明確。人們都說(shuō)投資于房地產(chǎn)能夠抵御通貨膨脹，但那是指投資于土地，而不是指房子。正常情況下，只有土地才會(huì)隨著通貨膨脹率的上揚(yáng)而升值。然而在中國(guó)，個(gè)人是不能擁有土地的，即使你買(mǎi)了房子，最多也只是擁有70年的住房使用權(quán)而已。人們經(jīng)常說(shuō)，“我”的房子價(jià)格漲了100%，但事實(shí)上增值的并不是房子，而是房子底下的土地。很多時(shí)候，當(dāng)政府亟須征用你的房子下面的土地時(shí)，并不會(huì)完全按土地的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)結(jié)算，你所獲得的房屋拆遷費(fèi)如果能不算進(jìn)房子的折舊程度，就已經(jīng)令人欣慰了。一旦人們失去對(duì)土地的所有權(quán)，房子本身就與一堆水泥、鋼筋之類(lèi)的建筑材料沒(méi)什么兩樣，就像購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)，鑰匙一到車(chē)主的手里，車(chē)便立刻折舊。

　　舉一個(gè)具體的例子。目前上海的一套市值為300萬(wàn)元的公寓，一年的租金最多為5萬(wàn)元。我們要注意以下幾點(diǎn)：第一，如果你買(mǎi)下來(lái)住50年，那么你每年就相當(dāng)于為此花費(fèi)6萬(wàn)元，已經(jīng)超過(guò)了租金(我們?cè)谶@兒假設(shè)房租和買(mǎi)下房子須交付的管理費(fèi)持平，其變動(dòng)均可忽略不計(jì))。第二，假設(shè)你有600萬(wàn)元，那么即使進(jìn)行最保守的投資，將其存入銀行，那么你所獲得的定期的利息收入用來(lái)支付房租也是綽綽有余。第三，如果你還需要向銀行貸款才能買(mǎi)房，那么你還得支付20-30年的房貸利息，這意味著除本金之外，你可能還要多付300萬(wàn)元，這輩子你就相當(dāng)于在為銀行打工。其實(shí)真正重要的是第四點(diǎn)，從投資的角度來(lái)看，既然在中國(guó)個(gè)人不能擁有土地，而且購(gòu)房者最多只有70年的住房使用權(quán)，那么對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房和租房的區(qū)別只在于租用房產(chǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短，不管是買(mǎi)房者還是租房者，誰(shuí)都不是房子的真正主人。

　　住房當(dāng)前對(duì)國(guó)內(nèi)百姓而言是最熱門(mén)、最切身的話(huà)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)“吞噬”了國(guó)內(nèi)普通百姓要用一輩子，甚至幾輩子積累的財(cái)富。就像上面的例子，等到你把在價(jià)值300萬(wàn)元的房子上的貸款全部還完，你實(shí)際的花費(fèi)至少是600萬(wàn)元。再說(shuō)了，國(guó)內(nèi)新房設(shè)計(jì)的使用壽命一般都在30-50年，也就是說(shuō)，最多50年后，房子就將變成一堆廢墟。因此，你在不曾擁有土地的情況下花600萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房子，實(shí)際上比買(mǎi)鉆石更奢侈，而且你買(mǎi)到的房子的保值能力比汽車(chē)更差。為何一定要為擁有自住房讓自己這么痛苦，租房住又有何不妥？

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　　眾所周知，紐約曼哈頓是全球最富有、最有活力的城區(qū)之一。但或許很多人不了解，高達(dá)90%以上的曼哈頓居民都是租房住。曼哈頓的高房?jī)r(jià)令人咋舌，一套公寓的價(jià)格在100萬(wàn)美元以上是很正常的。就算是很多年薪達(dá)到100萬(wàn)美元的華爾街銀行家，在曼哈頓也都是租房住。曼哈頓的房地產(chǎn)稅高達(dá)3%，如果購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)美元的公寓，那么你每年單是在房地產(chǎn)稅上就要花費(fèi)3萬(wàn)美元，另外你還要支付管理費(fèi)和其他費(fèi)用。宋美齡女士當(dāng)年居住在中央公園附近，她那套價(jià)值7000萬(wàn)-8000萬(wàn)美元的豪華公寓每年產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅高達(dá)200多萬(wàn)美元，就算是白送給你，你也住不起這套公寓。這也是為何有些富商會(huì)捐出自己的房產(chǎn)——房地產(chǎn)稅年年上漲，如果年收入無(wú)法維持他們?cè)诜慨a(chǎn)上的開(kāi)銷(xiāo)，那他們的房產(chǎn)可就是賣(mài)也賣(mài)不掉(連富豪都供不起，誰(shuí)還供得起？)，送也送不出去，最后他們就只能乖乖地將其奉送給政府。