滬樓市九十月成交單價(jià)站上2.3萬 年底要降20%？

      10月開始，政府又在節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)里尋求新的途徑來加深政策的緊縮度。“滬十二條”出臺(tái)，限購令引起各方反響，央行也加大政策砝碼——加息，但十月房?jī)r(jià)又在高檔豪宅中不見了下跌的蹤影，而開發(fā)商也將在年前加推待售房源，投資加剛需，購買力又重新掀起一波小高潮。高房?jī)r(jià)到底是回光返照還是報(bào)復(fù)性反彈？年前的樓市值得期待。

　　十月價(jià)格再度攀高，

　　新政“副作用”或現(xiàn)？

　　數(shù)據(jù)顯示：9月份全市房屋均價(jià)為20653元/平方米，而10月份價(jià)格一下暴漲，上周的新房住宅成交均價(jià)達(dá)到了23086元/平方米，與前一周相比，繼續(xù)上漲了3%，新房住宅的成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)5周維持在20000元／平方米以上，同時(shí)這也是近一個(gè)月內(nèi)全市新房住宅周均價(jià)第二次突破23000元／平方米大關(guān)。

　　9月，在開發(fā)商瞄準(zhǔn)“金九銀十”的市場(chǎng)之下，紛紛打起降價(jià)促銷的銷售口號(hào)，打起“以量補(bǔ)價(jià)”策略，于是在8月份集中成交刺激下，量?jī)r(jià)開始回升，終于結(jié)束價(jià)格的走跌趨勢(shì)，上升了0.74%。

　　筆者觀察之前幾月的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在4月“國十條”頒布后，價(jià)格在五六月份的確進(jìn)入了一個(gè)“急速冷卻期”，5月均價(jià)為20834元/平方米；而6月更甚，均價(jià)持續(xù)快速走跌為20668元/平方米；7月也是以下降之姿呈現(xiàn)世人，均價(jià)為20543元/平方米，而八九兩月開始呈現(xiàn)大幅度的反彈，住宅價(jià)格又大舉上升，甚至到達(dá)了去年的同期水平。終于在“金九銀十”之初樓市“量?jī)r(jià)齊升”，供應(yīng)量“井噴”，房?jī)r(jià)飆升連續(xù)兩月一再?zèng)_到21000元/平方米大關(guān)。

　　“國十條”終于在接受了三四個(gè)月的市場(chǎng)考驗(yàn)后，迎來了“國十條”2.0升級(jí)版，緊接著10月7日“滬十二條”問世。此次調(diào)控規(guī)定了公積金首付比例、貸款總額的區(qū)別對(duì)待；土地增值稅根據(jù)樓盤項(xiàng)目銷售均價(jià)不同的區(qū)別對(duì)待；動(dòng)拆遷房(配套商品房)的上市交易期限的調(diào)整；預(yù)售許可證申領(lǐng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的后移等等，其中一條“限購令”更是引起各方關(guān)注與議論，也為其它城市的樓市調(diào)控做出先鋒榜樣。

　　面對(duì)大量專家認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)下跌的言論，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀卻有著不同的看法，她認(rèn)為各城市出臺(tái)的限購令沒有區(qū)分已經(jīng)持有的物業(yè)套數(shù)。不管是尚未購房的居民，還是擁有七八套住房的居民，一律可以再購一套新商品房。“新政效果還有待觀察。”葉檀表示。

　　重壓之下，

　　到底是誰抬高了房?jī)r(jià)？

　　面對(duì)一紙白紙黑字的“限購令”，購房者會(huì)開始考慮這樣一個(gè)問題：是否有必要或有可能擁有多套住房？而面對(duì)僅有的改善和投資機(jī)會(huì)，有專家認(rèn)為，“以小換大，具有更大保值和增值潛力的稀缺豪宅項(xiàng)目將突出重圍。”

　　于今年9月開盤的位于閔行的某高檔樓盤在截至10月24日晚上6點(diǎn)，筆者在網(wǎng)上房地產(chǎn)收集到的數(shù)據(jù)顯示：10月10日開盤245套房源的該高檔樓盤，目前已經(jīng)簽約140次。其中房源多為大戶型，最高報(bào)價(jià)是74300元／平方米，最低報(bào)價(jià)是39000元／平方米，均價(jià)則接近50000元／平方米。

　　“該樓盤的‘熱銷’數(shù)據(jù)在網(wǎng)上房地產(chǎn)得以逐步體現(xiàn)，其成交均價(jià)高達(dá)48436元／平方米，是拉高全市住宅均價(jià)的最大因素。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱。

　　而截至10月19日，上海全市在新房的周成交量有所下滑的情況下，均價(jià)4萬元以上的高端樓盤成交量卻有了27%左右增長。

　　除了豪宅市場(chǎng)突出重圍外，筆者還調(diào)查到，在新政第二周的時(shí)候，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“日光盤”的怪異現(xiàn)象。位于浦東臨港新城板塊的臨港海濱國際花園16日開盤，截至下午2點(diǎn)左右，一共195套的房源，僅剩下了1套，現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員向筆者反映：“新政并沒有影響我們的銷售。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，限購令下，大量購房需求被擠壓。多數(shù)置業(yè)者以及需要改善住房的老百姓的購房需求被抑制。

　　筆者也了解到，雖然政策的收緊對(duì)于投資和剛需都有著一定的打壓，提升了購房者付款的壓力，但面對(duì)年關(guān)將近，前期積壓的大批待售房源由讓眾多開發(fā)商資金回轉(zhuǎn)面臨壓力，而“銀十”作為傳統(tǒng)的樓市旺季，仍被看成是最后的“救命稻草”，因此盡管市場(chǎng)走勢(shì)仍未明朗，開發(fā)商們還是毅然選擇開盤一搏，甚至部分豪宅項(xiàng)目為爭(zhēng)奪已為數(shù)不多的市場(chǎng)分額也計(jì)劃在近期推盤入市。

　　高房?jī)r(jià)或是回光返照，

　　樓市“極寒”迫近？

　　目前的房?jī)r(jià)仍在豪宅和剛需購買力爆發(fā)的壓力下不斷走高，讓不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)依舊下不來，此況之下，央行為樓市緊縮政策加大砝碼：中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

　　對(duì)于目前正在二次高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，央行的加息舉措無疑為樓市雪上加霜。加息導(dǎo)致的購房者付款壓力和成本的大幅上升無疑將再一次削弱部分購房者的購房預(yù)期。面對(duì)政府強(qiáng)勢(shì)出擊的重磅政策，中國社科院金融研究所研究員易憲容也表示了相同的觀點(diǎn)，利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)幅度并不算大，但對(duì)房地產(chǎn)影響較大，這意味著政府告誡房地產(chǎn)投資者和炒房者，利率或開始處于上升通道，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警示。

　　政策出臺(tái)后就有風(fēng)聲傳來：高房?jī)r(jià)城市或許直降20%。對(duì)此，葉檀有著相同的觀點(diǎn)，她在博客中撰文說到：此次加息能夠摧抑房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)前有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，加上目前的升息預(yù)期，未來還有房產(chǎn)稅重拳伺候，多數(shù)投資者會(huì)知難而退。以商業(yè)按揭貸款而論，一些銀行已經(jīng)取消了首套房的優(yōu)惠利率，二套房利率1.1倍，利率高達(dá)6.116%，加上未來房產(chǎn)稅，估計(jì)成本在每月7%以上，除非房地產(chǎn)能夠每年穩(wěn)定上升10%以上，否則投資房地產(chǎn)就難以做到盈虧平衡。

　　各位專家大都表示持有相同的樓市降溫降價(jià)的意見，但是筆者在前文中說過，有些房產(chǎn)商為了最后一搏，將加快投入豪宅市場(chǎng)，會(huì)紛紛選擇近期推盤。日前，中房信統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在9、10月新上市的千萬元級(jí)豪宅項(xiàng)目有20個(gè)左右。這一情況又讓筆者從中嗅到一絲不尋常的氣息，此前由于某高檔樓盤入市，導(dǎo)致全市均價(jià)的拉高，而在接下去的相當(dāng)一段時(shí)間中，將有近20個(gè)的高檔住宅入市，年前上海房?jī)r(jià)的預(yù)期均價(jià)值得各位拭目以待。