專家稱加息或是樓市調控延續(xù) 購房者稱無關緊要

    中國人民銀行決定自10月20日起上調個人住房商業(yè)及公積金貸款利率。此次加息在不少業(yè)內人士看來是調控政策的延續(xù)，但從市場調查看，購房者對于加息的關注度遠不及貸款限制。不少購房者紛紛表示，貸款受到限制，再加息也已無關緊要。

　　加息或是調控延續(xù)

　　自2010年10月20日起，中國人民銀行(央行)上調個人住房商業(yè)及公積金貸款利率。5年以內(含5年)，個人住房商業(yè)貸款5年以上基準利率(年)從5.94%上調至6.14%；最優(yōu)惠利率(年)從4.158%上調至4.298%(相當于基準利率的70%)。與此同時，建部也發(fā)布通知，對住房公積金存貸款利率進行調整，住房公積金貸款利率，5年期以下(含5年)及5年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。5年以上，個人住房公積金貸款基準利率(年)從3.87%上通知及解讀調至4.05%。

　　記者從凱奕投資了解到，從目前各商業(yè)銀行的貸款政策來看，執(zhí)行情況大同小異。首套房購買者需首付四成，根據(jù)各自的資質不同仍然可以享受基準利率下浮15%-25%不等的優(yōu)惠利率；而二套房購買者首付五成，貸款利率為基準利率上浮10%，三套房現(xiàn)在仍處于停貸狀態(tài)。

　　對此，中央財經(jīng)大學金融學院教授郭田勇在接受媒體采訪時表示，加息是房地產(chǎn)市場調控政策的延續(xù)，央行此舉可以抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現(xiàn)狀。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則認為，公積金和商業(yè)貸款全面加息，對購房者實際影響比較有限，購房者并不會因為增加一兩百元錢就成為一個不可逾越的障礙，但它心理影響明顯。銀行政策進入了加息通道，未來房地產(chǎn)市場面臨收緊，在調控背景下，房價下調空間被放大。對于意向購房者，觀望價值增大。公積金貸款直接影響自住客群，對炒家影響有限，也不會影響到已經(jīng)進入市場的炒家。

　　購房者不以為然

　　對于此次加息，購房者的態(tài)度則顯得有些令人意外。市民徐女士表示，此前自己曾打算換購一套大戶型，可是由于現(xiàn)在認房又認貸的政策，現(xiàn)在屬于二套房范疇，由于利率需要上調1.1，故現(xiàn)在放棄了換購的打算。徐女士坦言，相比之下自己更關心1.1倍利率，即使利率上調但是有優(yōu)惠折扣，影響并不會很大。市民李先生也表示，此次利率上調的幅度并不大，由于自己之前首套房享受到了7折貸款利率，因此增加的這點利率在折后幾乎影響不到自己。

　　以20年期100萬元商業(yè)貸款為例，8.5折后新利率計算，每月新增的還款額為94.5元，與原月還款額相比，增加額不足1.5%。如果是15年期的60萬公積金貸款，以現(xiàn)利率計算，月增加還款額為54元，與原月還款額相比，增加額為1.2%。對此網(wǎng)易房產(chǎn)調查顯示，有49.6%的網(wǎng)友認為，加息對遏制房價并沒有很大的作用，“房價繼續(xù)漲”，另外38.1%的網(wǎng)友則表示加息對樓市“略有影響，但效果不大”，僅8.8%的網(wǎng)友覺得加息會使房價下跌，還有3.5%的網(wǎng)友認為目前來看，加息的效果不太好說。另有56.5%的網(wǎng)友感覺受到了加息的影響，他們剛買了房，因為加息增加了貸款的成本，另外13%的網(wǎng)友由于暫時使用了固定利率，因此沒有受到此次加息的影響。

　影響

　　開發(fā)商資金渠道將進一步收緊

　　2010年以來，開發(fā)商的開發(fā)貸款一直受制于當前緊縮銀根的影響，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難辦和總量控制是當前政策調控的一個重要方面。對此，五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析認為，當前的加息信號，將進一步影響開發(fā)商貸款的資金成本，對于供給將出現(xiàn)一定的抑制。除卻銀行貸款，用于房地產(chǎn)開發(fā)的其他融資渠道也并沒有有效打開。規(guī)?；姆康禺a(chǎn)基金市場沒有形成，房地產(chǎn)信托市場雖然今年出現(xiàn)了高增長，但仍只占到房地產(chǎn)開發(fā)使用資金來源總量的不到1%，上市房地產(chǎn)公司的再融資計劃一直受限，開發(fā)商資金供給受限的狀態(tài)仍是常態(tài)。

　　鄒毅還指出，最近多個城市相繼出臺的住宅限購政策，將繼續(xù)對高端房地產(chǎn)投資需求構成限制。不過此次加息政策的出臺，利率增加的幅度并不大，而是微調，但反映的是一種利率調控趨勢。在這樣的狀態(tài)下，對主要依靠住房按揭貸款作為支付手段的客戶群，由于其對住宅按揭貸款成本比較敏感，將產(chǎn)生未來利息成本高企的預期，減弱其購房動力，轉而將其需求訴諸相關政策性住房的供給上，因此將加大政府建設保障性住房的壓力。

　　世邦魏理仕高級董事陳煒也表示，在加息乃至稅收等政策影響下，市場將出現(xiàn)差異化的亂象。其中最為關鍵的就是市場眾環(huán)節(jié)都選擇靜觀其變，最終出現(xiàn)價格保持不變但成交量低的狀況，有價無市明顯。