負(fù)債攀升融資受阻 房企將再遇寒冬？

     今年以來，樓市在政策持續(xù)調(diào)控期中跌宕起伏。“9·29”中央第二輪樓市政策重拳出擊，各地“限購”令祭出、央行加息上馬，以及證監(jiān)會再度聯(lián)手國土部收緊房企融資途徑，讓火爆的樓市在一個月內(nèi)跌入低谷。

　　盡管開發(fā)商在三季度賺得盆滿缽滿，但在政策疊加效應(yīng)的影響下，房企未來仍可能面臨資金上的壓力。這個冬天，房企將如何度過？

　　收入前20房企平均負(fù)債率67.79%

　　10月25日晚間，保利地產(chǎn)公布三季度業(yè)績，7~9月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤6.63億元，同比增長69.87%；1~9月份實現(xiàn)凈利潤總額22.90億元。

　　盡管業(yè)績出現(xiàn)高增長，但頻繁地拿地，大幅增加新開工面積，也讓保利總資產(chǎn)負(fù)債率躍升至78.91%，超過了萬科、招商、金地三家公司。

　　資料顯示，截至9月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為73.75%、金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從二季度末的69.85%上升至72.26%，招商地產(chǎn)則由二季度的61.20%上升至三季度的62.33%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布的研究報告稱，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫，截至2010年6月，135家滬深房地產(chǎn)上市公司借款達(dá)3317億元，同比增長56.46%，比2009年底增加32.06%；中報營業(yè)收入前20房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6.02個百分點，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　對于資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因，保利地產(chǎn)解釋為期末預(yù)收賬款高達(dá)468.28億元，占總負(fù)債的43.38%；負(fù)債總額中有息借款566.90億元，占總資產(chǎn)的41.44%，實際負(fù)債水平合理；公司一年內(nèi)到期借款余額43.35億元，占有息借款的比例僅7.78%，短期償債壓力較小。

　　“單從負(fù)債上看，開發(fā)商負(fù)債都非常高，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有2008年那么高。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示，這些都是主動負(fù)債，是頻繁拿地、加大開工量導(dǎo)致的。但這些負(fù)債都是有彈性的，加上今年下半年銷售旺盛，目前來看開發(fā)商資金還算充裕。

　　但沈愛卿認(rèn)為，新政的“限購令”將直接導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠速度放慢，而加息也意味著市場將收緊，政策疊加效應(yīng)將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈趨緊。

　　借殼上市之路被封

　　除限購、加息外，10月25日，北京市正式公布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(以下簡稱 《辦法》)，讓樓市雪上加霜。

　　《辦法》將從2010年12月1日起施行，規(guī)定購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　“三季度開發(fā)商整體銷售回暖，主要是預(yù)收款為業(yè)績做了重要支撐。”輝立證券房地產(chǎn)市場分析師陳耕認(rèn)為，一般來說，預(yù)收款占開發(fā)商開發(fā)資金的四成，因此這部分資金對于開發(fā)商來說非常重要。《辦法》是繼限購、加息后對房地產(chǎn)資金緊縮的又一預(yù)警。

　　一開發(fā)商內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，新政加速了市場變化，會使相當(dāng)一部分企業(yè)的銷售目標(biāo)難以實現(xiàn)，從而延長回籠資金的周期。

　　禍不單行。此前的10月15日，中國證監(jiān)會表態(tài)，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，將征求國土資源部意見。同時有消息顯示，證監(jiān)會不鼓勵上市公司把再融資募集資金用于補充流動資金和償還銀行貸款。

　　直接遭受此厄運的就是香江控股。此前，該公司欲著手對資產(chǎn)注入方案和融資方案進(jìn)行調(diào)整，擬非公開發(fā)行現(xiàn)金募集資金凈額不超過13.5億元，用于增資翡翠綠洲、天津錦繡香江等項目。

　　但本月20日，公司再次發(fā)公告表示，暫緩對公司非公開發(fā)行股票方案進(jìn)行調(diào)整，待時機成熟后再推進(jìn)前述工作。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，包括香江控股在內(nèi)，目前提出定增方案但尚未通過審批的上市房企共有26家，涉及金額高達(dá)637.57億元。

　　陳耕認(rèn)為，一般來說，目前不少房企上市基本都是通過借殼上市的，通過IPO上市的相對較少，資產(chǎn)重組停掉也就意味著房企不能借殼上市融資，融資途徑收緊。

　　10月26日，廣東省房協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示，從今年情況看，房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金與完成投資比一路回落，由1~2月時的275%下降至161%，說明企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。

　　陳耕指出，明年下半年開發(fā)商壓力將持續(xù)加大，負(fù)債將出現(xiàn)明顯上升從而導(dǎo)致負(fù)現(xiàn)金流出現(xiàn)，估計明年中期報告將會有明顯的表現(xiàn)，而明年一季報也不太樂觀。