黨報(bào)刊文要求滿足居民住房需求 地價(jià)不能成天價(jià)

     1.房子是給人住的，土地是給人用的

　　“每出一塊高價(jià)地，我的心就緊張一回，地價(jià)那么高，房價(jià)能降下來嗎？”居住在北京朝陽區(qū)的林先生說，他是北京某企業(yè)中層，買保障房不符合條件，到市場買又沒有實(shí)力。面對(duì)著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其收入的房價(jià)常常焦慮不已。

　　去年，土地市場火爆，高價(jià)地頻出，地價(jià)不斷被推高，土地出讓制度也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。土地成了開發(fā)商獲取暴利的工具，成了地方財(cái)政倚重的重要資源。不止林先生，很多人都很困惑，既然城市的土地是國有的，也就是全民所有的，為什么要賣那么高的價(jià)格？國有土地到底是為誰服務(wù)的？

　　“這一輪調(diào)控，最重要的是強(qiáng)調(diào)了住房應(yīng)該以滿足居民自住為主要目標(biāo)，弱化了其投資功能。與此對(duì)應(yīng)，我們必須強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性，弱化其資產(chǎn)屬性。這就要搞清楚土地是為誰服務(wù)的？土地供給如何保證居民的居住權(quán)益，合理地配置到促進(jìn)人民生活幸福中去。”中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授說。

　　的確，住有所居是每個(gè)人的夢(mèng)想，也是每個(gè)人的權(quán)益，房子最重要的功能是居住，那么地該怎么供，才能讓稀缺的土地資源更好承載民生的期待，滿足人們的基本住房需求？

　　“不可否認(rèn)，招拍掛作為一種市場交易方式，正是由于‘價(jià)高者得’，才使土地價(jià)值得以顯化，真實(shí)地反映了該宗地的市場價(jià)格。但是，土地承載著不同功能，在土地出讓的過程中，不僅要考慮價(jià)格因素，還要充分考慮公共利益、社會(huì)影響等問題，特別要考慮其對(duì)普通老百姓的基本居住保障及居住條件的改善等問題的影響。當(dāng)前，我們的住房體系還在改革完善中，要根據(jù)已經(jīng)確定的住房類別，采取劃撥等不同方式供地，防止居住地價(jià)不斷走高，同時(shí)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，改革完善招拍掛出讓制度，把更多的土地以更合理的方式和價(jià)格向民生傾斜，這不僅是宏觀調(diào)控的重要舉措，也是長期制度建設(shè)的一項(xiàng)重要工作。”葉劍平說。

　　2.保障性住房用地有保障，供應(yīng)量同比增長133%

　　10月20日，上海規(guī)劃與土地管理局公布，截至目前，上海今年累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的86%；保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占目前為止住宅用地總量的80%以上。

　　臨近年底，為落實(shí)今年4月份國土資源部公布的18.5萬公頃的年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全國各地加緊推地，土地供應(yīng)量較前幾年大幅增長，其中保障性房用地增加最快。上半年保障住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃，占住房用地實(shí)際供應(yīng)量的75%，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量相比增加約133%。

　　“保障性住房供給嚴(yán)重不足、住房體系不完善是造成商品房價(jià)格連續(xù)攀升的一個(gè)重要因素。隨著保障性用地的不斷增加，未來幾年住宅供應(yīng)總量將大增，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房受益面，對(duì)平抑房價(jià)將起到重要作用。”中國土地學(xué)會(huì)副理事長黃小虎指出。

　　包括保障房在內(nèi)的供地量大幅增加，促使土地市場競爭激烈程度下降。雖然各地依然偶有高價(jià)地塊“冒頭”，但與2009年高價(jià)地塊頻出相比，今年的地市相對(duì)平靜。統(tǒng)計(jì)表明，三季度一線城市及熱點(diǎn)城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，預(yù)計(jì)四季度地價(jià)總體水平或?qū)⒀永m(xù)平穩(wěn)微調(diào)態(tài)勢(shì)。

　　在大幅增加保障性住房用地的同時(shí)，為促進(jìn)土地盡早變房子，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同要求各地加快審批速度。

　　“在新的制度設(shè)計(jì)中，建立了對(duì)保障性住房、公共租賃房、棚改房和中小套型商品房等政策性住房用地的行政審批快速通道。比如，過去開發(fā)商拿地后，規(guī)劃部門要在20天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地許可證，最長不超過一個(gè)月。現(xiàn)在的規(guī)定是10天，時(shí)間縮短了一半。”廣州市一位承建保障房的開發(fā)商說。

　　此次國土、住建兩部門聯(lián)手整治土地市場，不僅在各類保障性住房供地程序上給予政策傾斜，還明確對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先確保以保障性住房為主的各類住房用地的供應(yīng)。沒完成保障性住房供地計(jì)劃的地方政府，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

　　也有人擔(dān)心，大量的土地供給了保障房在內(nèi)的政策房，會(huì)不會(huì)造成商品房用地的供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致商品房實(shí)際供應(yīng)量的減少，引發(fā)商品房價(jià)格的上漲，讓中間層改善型需求難以實(shí)現(xiàn)？

　　國土資源部的最新統(tǒng)計(jì)表明，包括今年出讓的住宅用地在內(nèi)，還有近32萬公頃土地尚未開發(fā)，相當(dāng)于近5年住宅供應(yīng)用地的總和，其中保障房建設(shè)用地約占到了13%—14%。

　　如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率1.5、每套住房90平方米計(jì)算，3年后將會(huì)增加3500多萬套住宅。按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決1億多人的住房問題。

　　“盡管我們還不能準(zhǔn)確知道這些尚未開發(fā)和正在開發(fā)的地所處的區(qū)域是一線城市，還是二三線城市，是在城市的核心區(qū)還是郊區(qū)，但僅看這個(gè)數(shù)字，就是一個(gè)天量住房供應(yīng)。如果這些地塊都能按期完成開發(fā)，3年后，住房的價(jià)格將會(huì)得到極大平抑，改善型需求有望得到部分滿足，住房總量供需矛盾將得到緩解。”黃小虎說。

　　3.解決見地不見房的問題，一旦開工必須3年內(nèi)竣工

　　理論上講，增加土地供應(yīng)可以平抑房價(jià)，前提是供出去的地能按期開發(fā)建設(shè)。

　　“禁止手里有閑置地的企業(yè)去新拿地至關(guān)重要。”葉劍平強(qiáng)調(diào)，國土資源部規(guī)定，對(duì)于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)。若企業(yè)存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為以及違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的行為，同樣禁止拿地。

　　據(jù)了解，目前，全國閑置用地有17萬畝，其中企業(yè)原因造成的閑置用地占40%，如果這些地都能得到開發(fā)，市場上將會(huì)有120多萬套90平方米新住房供應(yīng)。

　　國土部前期公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成，國土部對(duì)這一問題提出的解決方案規(guī)定：不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得毛地出讓。

　　“過去出讓的土地，有不少地塊面積很大，開發(fā)商拿下后，因缺少資金或拆遷問題等很難開發(fā)。凈地出讓，縮小地塊面積，都有利于避免土地閑置。”中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松指出。

　　也有人擔(dān)心，如果開發(fā)商挖幾個(gè)坑，打幾根樁，就這么拖拖拉拉開發(fā)好多年或者分期開發(fā)，不也能達(dá)到捂地目的嗎？

　　“新政策要求，一旦開工必須3年內(nèi)竣工。嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的巨變。拿到地盡快開發(fā)會(huì)逐步成為開發(fā)商的共識(shí)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果將更明顯，見地不見房的現(xiàn)象將大幅減少。”葉劍平說。

　　如何確定項(xiàng)目是否開工，是政策執(zhí)行的關(guān)鍵。土地出讓合同中是否約定了開工日期就成為焦點(diǎn)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有的地方在和開發(fā)商簽訂土地出讓合同時(shí)，根本就沒有約定開工日期，這也就無法計(jì)算3年內(nèi)能否竣工。

　　對(duì)此，國土部明確，從今年4月1日起，市縣國土部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。土地出讓合同簽訂后，通過網(wǎng)絡(luò)在線上報(bào)，經(jīng)國土資源部統(tǒng)一配號(hào)后方可作為正式文本簽訂，并將土地出讓合同或劃撥決定書的電子監(jiān)管號(hào)作為土地登記的重要內(nèi)容。

　　“這就意味著如果地方政府出讓土地后不上報(bào)，就拿不到電子監(jiān)管號(hào)。拿不到號(hào)，就沒法辦理土地證。沒土地證，就沒法到銀行貸款。而來自銀行的資金是房地產(chǎn)業(yè)的‘命根子’，這就能從源頭防止新的閑置用地產(chǎn)生，促使企業(yè)嚴(yán)格按合同辦事，盡快把供出去的土地形成商品房供應(yīng)。”國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長雷愛先表示。

　　此外，對(duì)于開發(fā)商自身原因造成的閑置，國土資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等。

　　“一旦閑置發(fā)生，不僅喪失拿地資格，還會(huì)被限制上市融資和貸款，這些新規(guī)，給房企帶來了更大的壓力。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)想方設(shè)法加大開發(fā)土地的力度。急需資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很可能會(huì)通過促銷等方式加大銷售力度，從而推動(dòng)房價(jià)的回落。此舉不僅將明顯改善土地存量市場，也將規(guī)范新增土地市場，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時(shí)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”黃小虎說。

　　“今年以來，管理部門加大清理閑置土地力度，一直對(duì)房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢(shì)，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持較高水平的一個(gè)重要原因。”趙松分析。

　　4.增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的信息顯示，今年1—9月份全國已開工建設(shè)保障性安居住房520萬套。按照規(guī)劃，到2012年底，將累計(jì)解決2200多萬戶中低收入居民的住房困難。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃更加強(qiáng)調(diào)保障房投資，每年600萬套保障房建設(shè)將成為常態(tài)。算下來，5年就是3000萬套。

　　如此龐大的規(guī)模，意味著要投入非常多的土地資源、建設(shè)資金等。提高土地供給能力方面就變得非常重要。從現(xiàn)實(shí)情況看，持續(xù)增加土地供給雖有制約因素，但潛力不小。

　　目前，每年供出去的土地基本都來自土地的一級(jí)開發(fā)。保障性住房建設(shè)中，廉租房需要政府投入土地和建設(shè)資金，經(jīng)濟(jì)適用房需要投入土地，都會(huì)占用土地出讓金，加大財(cái)政缺口，導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)缺乏資金保障。

　　據(jù)了解，土地一級(jí)開發(fā)是一個(gè)巨大的市場，但在2007年建立土地收儲(chǔ)制度后，往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位開發(fā)，企業(yè)參與較少。近日，國土資源部明確，在2011年3月底前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場開發(fā)。也就是說，土地一級(jí)開發(fā)將交給企業(yè)，政府承擔(dān)“組織者”的任務(wù)。

　　“這樣做，將會(huì)吸引更多的民間資本進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)市場。不僅會(huì)加快一級(jí)土地開發(fā)的進(jìn)度，提高供地能力，也會(huì)部分緩解地方政府財(cái)力緊張狀況。”趙松解釋說。

　　此外，增加保障住房用地供給的辦法還很多，比如加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設(shè)用地、放開農(nóng)村集體建設(shè)用地等，都能對(duì)抑制房價(jià)發(fā)揮作用。

　　未來土地供應(yīng)的主力是農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地。據(jù)黃小虎測算，假設(shè)未來有10%的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，則約有2.9萬平方公里土地可供城市建設(shè)，后備資源充足。

　　有了供給能力，還要有一套完善的出讓制度。記者了解到，在實(shí)際操作中，一些新設(shè)保障房類別供地還沒有明確規(guī)定。比如，公租房建設(shè)就缺少基本的規(guī)劃，其建設(shè)用地也亟待明確。

　　“土地供應(yīng)是一種引致性需求，土地供應(yīng)制度直接受住房供應(yīng)體系的制約。也就是說，有什么樣的住房制度就有什么樣的土地供應(yīng)方式。比如，與經(jīng)濟(jì)適用房制度相匹配的是劃撥方式，實(shí)行的是零地價(jià)。理論上來說，公租房的開發(fā)建設(shè)用地是不能采用招拍掛形式的，政府也不宜完全采取無償劃撥的辦法，究竟怎么提供土地亟須規(guī)范。”葉劍平呼吁。