加息是不是壓垮高房價(jià)的“最后一根稻草”？

    此次調(diào)整后的房貸利率沒有達(dá)到近年較高的水平，讓貸款期限動輒長達(dá)30年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來影響購房者的預(yù)期，恐怕難有明顯的效果。房貸屬于中長期貸款，購房者對貸款期內(nèi)的利率變動有一定的思想準(zhǔn)備，不會對一兩次加息表現(xiàn)得過于敏感及恐慌。

　　-專欄 張煒

　　時隔近3年后，央行突然宣布加息。與以往不同，很多專家指出此次加息的初衷之一是針對樓市調(diào)控，甚至認(rèn)為加息比限購政策更具調(diào)控威力。那么，加息是不是壓垮高房價(jià)的“最后一根稻草”呢？

　　加息增加貸款利息成本，對購房者的影響毋庸置疑。以首套房貸款100萬元為例，加息前享受七五折利率為4.455%，若分30年償還來計(jì)算，等額本息還款法的每月還款額為5040元。加息后，七五折房貸利率升至4.605%，則每月需還款金額為5129元，增加了89元。相比之下，對于目前嚴(yán)格收緊的二套房貸會產(chǎn)生更大影響。在樓市調(diào)控之前，二套房貸可申請到7折優(yōu)惠利率，即5年期以上的貸款利率為4.158%，而加息后再按1.1倍執(zhí)行，二套房貸的利率是6.754%，相當(dāng)于增加六成以上的貸款成本。

　　可見，加息帶給普通購房者的壓力有限，對投資投機(jī)性購房者則是“雪上加霜”。假如同時有多套房貸需要償還，將影響到此類購房者的資金鏈。調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，會導(dǎo)致大量房客選擇“售改租”。國內(nèi)市場上的租賃回報(bào)率本來就偏低，調(diào)控帶動租金收益下滑，會使得依靠房租更難以“養(yǎng)活”多套房的貸款。一旦利率多次上調(diào)，多套房持有者的資金鏈勢必告急，直接考驗(yàn)其償還能力。

　　與此同時，加息對樓市的影響還表現(xiàn)在另一個層面。正如有的專家指出，此次中長期存款利率的加息幅度大于短期存款，例如，一年期存款加息0.25個百分點(diǎn)，而五年期存款加息0.6個百分點(diǎn)，這既是為了抑制通脹，也是出于回籠貨幣的考慮。流動性收緊，對樓市也會構(gòu)成一定影響，開發(fā)商拿到優(yōu)惠貸款的難度更大了。而且，近日公布的9月份CPI增幅再創(chuàng)新高。年內(nèi)不排除加息的可能，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能性更大。

　　實(shí)際上，加息給高房價(jià)帶來的影響，更主要表現(xiàn)在心理層面。一方面，此次加息被不少人判斷為我國可能進(jìn)入一個加息周期，在負(fù)利率狀況下，小幅多次加息或許會像2007年那樣接踵而來。假如一次又一次加息，償付能力較弱的購房者受到的影響不可低估。另一方面，房價(jià)走勢的預(yù)期對購房者是一個決定性因素。2007年曾經(jīng)連續(xù)6次加息，但房價(jià)照漲不誤，購房者不相信儲蓄會跑贏CPI，而是堅(jiān)信越晚買房子越是追不上房價(jià)。假如未來幾年的房價(jià)上漲預(yù)期照舊，此次加息抑制房價(jià)的作用肯定有限。由于購房群體中存在剛性需求，且高端購房者的支付能力較強(qiáng)，致使貸款利率難以成為決定房價(jià)的關(guān)鍵因素，更難以指望房價(jià)像房地產(chǎn)股那樣在加息宣布后“應(yīng)聲大跌”。

　　值得一提的是，2008年10月27日實(shí)施的房貸政策，把個人房貸優(yōu)惠利率從8.5折降至7折，使得目前的房貸利率處于近年的較低水平。雖然首套房貸已很難申請到7折優(yōu)惠利率，但七五折、八折還是能夠爭取到，較之前幾年的八五折利率仍有一定的優(yōu)惠。從近幾年的利率來看，2007年8月22日調(diào)整后的五年期貸款基準(zhǔn)利率最高，達(dá)到7.56%。當(dāng)時八五折優(yōu)惠利率是6.426%，較之目前七五折優(yōu)惠利率的4.605%高出一大截?，F(xiàn)在的八五折優(yōu)惠利率是5.219%，也比2007年8月的八五折優(yōu)惠利率低出不少。換言之，此次調(diào)整后的房貸利率沒有達(dá)到近年較高的水平，讓貸款期限動輒長達(dá)30年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來影響購房者的預(yù)期，恐怕難有明顯的效果。房貸屬于中長期貸款，購房者對貸款期內(nèi)的利率變動有一定的思想準(zhǔn)備，不會對一兩次加息表現(xiàn)得過于敏感及恐慌。

　　此次加息正逢樓市調(diào)控政策升級之際，導(dǎo)致市場特別敏感，也帶來更多的猜想。加息消息公布的次日，上證指數(shù)上漲0.07%，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過4%。然而，單靠加息來打壓房價(jià)會“傷及無辜”。最容易受到?jīng)_擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層，而此類購房者又以購買首套房為主。因而，房貸政策納入樓市調(diào)控政策的組合拳中，應(yīng)該體現(xiàn)在差別化信貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，而不是簡單上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。未來加息與否并非主要看房價(jià)走勢，而是取決于防通脹的需要。