限購與加息逼退炒房客 且戰(zhàn)且退轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

     “‘限購’打壓投資性購房需求，加息則遏制自住型需求的釋放；可以預(yù)見，未來三個月，各地樓市的成交量將迅速萎縮，房價也將隨之松動。”中國指數(shù)研究院院長莫天全對中國證券報記者表示。

　　截至目前，全國已有14座城市出臺了樓市“限購令”。雖然各城市限購措施的寬嚴(yán)程度不一，但是觀望、退房、降價的聲浪在各地涌現(xiàn)。正在限購潮的影響逐步擴(kuò)散之際，加息突如其來。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)坦言，如果加息至4%，樓市將“窒息”。

　　退房隱現(xiàn)

　　限購無法過戶、購房成本提高，限購和加息準(zhǔn)確地扼住了炒房客的咽喉。10月以來，深圳、北京、廣州等城市住建部門的商品房過戶大廳門庭冷落。

　　在深圳，由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房，退房現(xiàn)象開始出現(xiàn)。“套數(shù)限購政策讓一部分有能力購房的人群也無法再購置新房；而加息以及按揭貸款門檻提高，迫使不少購房者因為資金壓力而不得不退房。”中原地產(chǎn)分析人士指出。

　　近日，中國證券報記者從中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介機(jī)構(gòu)了解到，限購政策出臺以來，這些中介門店的二手住宅實際成交量銳減了六成，掛牌價也有所下滑。不僅投資客炒房難度加大，一些改善型需求也陷入觀望。原本已經(jīng)“下訂”的房子也只能退掉。

　　根據(jù)深圳中原市場部推算，因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。如果考慮加息因素，成交量萎縮將更為明顯。

　　世華地產(chǎn)一門店的負(fù)責(zé)人透露，“以前沒有出現(xiàn)過這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺后，我們6至9月份的每月銷售額都在5000萬至6000萬元，但10月份到現(xiàn)在成交額只有1000多萬元。”中原地產(chǎn)四季花城分行業(yè)務(wù)員小陳也表示，很多業(yè)務(wù)員半個月沒有成交了，現(xiàn)在業(yè)務(wù)開始轉(zhuǎn)向租房市場了。

　　在上海，“滬十二條”出臺加上央行加息，上海樓市成交量急劇下滑。據(jù)佑威統(tǒng)計，上周，上海新房成交面積環(huán)比下降23%，終結(jié)了周成交量連續(xù)8周反彈的態(tài)勢。另從美聯(lián)物業(yè)市場部發(fā)來的報告顯示，上周二手房共成交3973套，跌破了4000套的關(guān)卡。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)，上周(10月18日-24日)，35個城市中有20個城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。10大重點城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達(dá)69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。

　　報價松動

　　“近來收到中介打來的電話，很多二手房的掛牌價開始下調(diào)了。”深圳市民江小姐表示，之前看過的黃埔雅苑130平方米戶型，最高時開價470萬元，如今跌至420萬元左右。

　　同是豪宅的金地香蜜山價格也有所下調(diào)，以前單價3.3萬元/平方米左右的戶型，而今出現(xiàn)3萬元/平方米的報價。美聯(lián)物業(yè)一份報告顯示，投資客集中的半島城邦9月份的成交價在38532元/平方米，限購令之后的成交價已陡然降至35087元/平方米。

　　由于不少客戶因限購被擋在門外，深圳一些開發(fā)商心態(tài)開始發(fā)生改變，開盤價較預(yù)期有明顯下調(diào)，即便如此銷售情況也不理想。10月23日，深圳市龍崗區(qū)的御府名筑和世紀(jì)新城開賣，這也是限購之后該區(qū)域首度入市的樓盤。

　　御府名筑均價1.4萬元/平方米，以大戶型的三居、四居為主，開盤享受9.8折優(yōu)惠，會員還可享受額外9.8折，而此前開發(fā)商曾對外稱售價預(yù)計要一萬七八。世紀(jì)新城以90平方米以下的兩居、三居為主，均價1.1萬元/平方米，還推出了“交3萬抵5萬”活動和簽約9.8折的優(yōu)惠，開發(fā)商表示，這個價格比預(yù)期開盤價便宜了每平方米兩三千元。

　　雖然以低于預(yù)期的價格開盤，但仍未達(dá)到理想成交結(jié)果。御府名筑推出了500多套大戶型，23日只成交了50套。世紀(jì)新城銷售情況較好，推出163套，成交112套，仍有很多潛在客戶由于“限購”而放棄購買。

　　在北京，打折浪潮又開始風(fēng)行。據(jù)不完全統(tǒng)計，10月一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價。半數(shù)房企打折促銷。近半年以來，據(jù)了解，萬科、保利、綠城、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)在北京市場存在打折優(yōu)惠的企業(yè)約占50%，包括送裝修、定期推出特價房源等其他優(yōu)惠方式的約占10%，而無優(yōu)惠的企業(yè)占40%。

　　在北京23個典型樓盤中，除6個樓盤房價有小幅上漲外，其他樓盤均有不同程度的價格下調(diào)和打折優(yōu)惠。萬科旗下5個項目，中糧萬科長陽半島項目低開入市，其他項目如萬科藍(lán)山等均有不同程度的打折優(yōu)惠。

　　資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)

　　“限購令”下，部分多次置業(yè)者從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二三線城市看房，從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　在北京望京擁有住房的沈先生，近期回浙江湖州老家看房。經(jīng)過篩選后，他決定在當(dāng)?shù)刭徺I一套三居室住宅，投資、自住兼顧。“目前，當(dāng)?shù)胤績r在8000元/平米左右，100多平米的房子總價100萬元左右，買了可以讓父母住。而近年來，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很快，好地段的物業(yè)還有升值機(jī)會。”沈先生坦言。

　　在廣州，很多投資客看好周邊城市的“機(jī)遇”。近期，距離廣州四五十公里的清遠(yuǎn)，某些大型的樓盤開盤，吸引了大批廣州當(dāng)?shù)鼐用袂叭タ捶俊Ｒ晃蝗デ暹h(yuǎn)看樓的女士表示，武廣高鐵開通了，從廣州到清遠(yuǎn)大概就1個小時，如果價錢合適就會考慮添置一套房。

　　而在調(diào)控之下，炒房資金“鉆空子”的現(xiàn)象也時有發(fā)生。限購之前，深圳有些銀行已有類似“接力貸”的貸款品種。這種房貸方式是以老人的名字申請按揭，一般是年齡較大且具有穩(wěn)定的收入，或預(yù)計有穩(wěn)定的退休收入。這種房貸僅體現(xiàn)在合同人(即父母)名下，而不增加其子女購房及貸款記錄。

　　不僅如此，也有投資客花錢買“指標(biāo)”，投資客找到名下無房產(chǎn)的親戚或朋友，以其名義購房，拿到更低利率和更少首付，兩者私下簽訂協(xié)議和進(jìn)行房產(chǎn)公證。不過有律師表示，這種買指標(biāo)的方式風(fēng)險很大，容易引發(fā)糾紛。