取消商品房預(yù)售制：預(yù)售時間后移可先行

     購買過預(yù)售商品房的人都有同樣的經(jīng)歷：房子還在圖紙上就得向開發(fā)商支付購房款；房子好不容易拿到手，卻發(fā)現(xiàn)布局、結(jié)構(gòu)、面積等與當初的規(guī)劃大相徑庭。更有甚者，有些“開發(fā)商”利用商品房預(yù)售制的漏洞進行詐騙，如位于昆明市晉寧縣的“中國知青生態(tài)城”樓盤項目在未取得任何手續(xù)的情況下進行虛假宣傳，致使部分購房者受騙。

各界人士紛紛呼吁，隨著商品房預(yù)售制越來越多侵害消費者權(quán)益，當下應(yīng)先將預(yù)售時間后移到主體工程完工后進行，條件完全成熟時再全面推行現(xiàn)房出售制。

　　預(yù)售制引發(fā)的詐騙案頻頻發(fā)生

　　記者22日從昆明市晉寧縣了解到，該縣已采取責令停工、限期拆除非法占用土地上建筑物、經(jīng)濟處罰等措施查處涉嫌欺詐的“中國知青生態(tài)城”樓盤項目。據(jù)晉寧縣副縣長張劍揚介紹，7月16日，玉溪市和晉寧縣工商局對該樓盤進行了調(diào)查。經(jīng)查，項目由云南知青養(yǎng)生養(yǎng)老有限公司負責承建。該公司從未進行過工商登記注冊，未辦理土地使用權(quán)、建設(shè)許可證等，也未提供環(huán)保、水保等相關(guān)審批手續(xù)，卻擅自在昆陽鎮(zhèn)余家海占用1557.63平方米土地建蓋房屋。期間還擅自修改了2008年6月5日與晉寧縣政府簽訂的《投資協(xié)議書》，把余家海村委會土地加入其中，并謊稱已取得土地、城建、環(huán)保等部門的批文，制作了大量宣傳材料，在玉溪、紅河、重慶、上海等地大肆宣傳。目前僅在玉溪就銷售了7套，涉及資金18萬元，其中付6萬元全款一套，付2.5萬元定金4套，付1萬元定金2套。

　　一名受騙的玉溪購房者說，幸好發(fā)現(xiàn)和處理得及時，不然被騙的人遠不止這些。現(xiàn)在有些不法分子利用老百姓想買房、買好房、買便宜房的心理進行詐騙，行為相當惡劣。相比預(yù)售商品房，購買現(xiàn)房看來要更安全些。

　　預(yù)售商品房欺詐案近年屢屢發(fā)生。2003年，重慶銀泰物業(yè)發(fā)展有限公司在開發(fā)“世紀佳宛”等房地產(chǎn)項目時，以銷售無證的在建房屋及虛擬房屋、收取承包商工程保證金等方式，非法獲得2500余萬元，該案直至2008年才進入一審判決；2008年，河北省邢臺市邢臺康樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未取得《預(yù)售許可證》卻進行預(yù)售，預(yù)售款約1.9億元，其負責建設(shè)的毓秀苑小區(qū)完工時間一拖再拖，不僅一房多售，開發(fā)商還卷款潛逃……

　　昆明市公安局經(jīng)偵支隊民警徐云輝說，當前房屋銷售市場合同詐騙等犯罪呈多發(fā)態(tài)勢，犯罪手法多樣，涉案金額巨大、受害人眾多。受害者不僅是房屋投資者，還有許多是普通消費者，一旦受騙，對他們的生活和心理都會帶來較大的負面影響。

     預(yù)售制加劇購房者與開發(fā)商的矛盾

　　云南圣元律師事務(wù)所律師王冰說，詐騙案件是一種極端表現(xiàn)，而由商品房預(yù)售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當購房者付清房款后，常常遇到無法按期入?。浑y以取得房屋兩證；房屋的結(jié)構(gòu)、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預(yù)售方案、時間、價格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開裂、漏水等質(zhì)量問題。這些問題使得購房者與開發(fā)商的矛盾日益加劇。

　　記者采訪了幾名房地產(chǎn)資深人士，他們認為預(yù)售制的弊端還體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，在當前房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商人為壓低項目的預(yù)售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預(yù)售許可；第二，有些開發(fā)商利用預(yù)售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開發(fā)商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發(fā)商毫無投資能力，在施工時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商，在取得預(yù)售許可證時，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款，又將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者；第五，房地產(chǎn)開發(fā)商大多申請了銀行貸款，也就意味著將房地產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開發(fā)商攜款潛逃，銀行將會面臨危機；第六，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借預(yù)售制和銀行貸款存活，無法形成優(yōu)勝劣汰的機制。

　　云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授說，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家出臺了一系列規(guī)定，對商品房預(yù)售的條件和程序進行了要求，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前不能非法預(yù)售商品房?？捎行┪传@資質(zhì)的開發(fā)商仍采用認購、排號、發(fā)放貴賓卡、預(yù)約等方式向購房者變相收取定金、預(yù)訂款等費用，相關(guān)部門一再禁止卻禁而不止。

逐步取消預(yù)售制

　　不少人士希望徹底取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房出售制。“長遠來看應(yīng)該取消，但現(xiàn)在不是最佳時機。”張洪說，預(yù)售制在解決房地產(chǎn)融資渠道單一、緩解開發(fā)商資金壓力、加速建設(shè)資金周轉(zhuǎn)等方面起到了重要作用，加之期房價格普遍低于現(xiàn)房價格，而建成后的價格勢必有所上漲，這些因素也被不少購房者所接受。更重要的是，我國房地產(chǎn)市場正處于供不應(yīng)求階段，取消預(yù)售制會提高開發(fā)商的融資門檻，導致短期內(nèi)供應(yīng)量緊張、房價上漲，也可能形成房地產(chǎn)市場的寡頭壟斷局面，或是開發(fā)商護盤惜售，延緩出市節(jié)奏等。“要認真研究后再逐步取消，以免房地產(chǎn)市場大起大落波及到消費者。”張洪提出，“當下能否將預(yù)售時間后移，如把預(yù)售時間推移到主體工程完工、部分配套完成后再進行。”

　　王冰認為，商品房預(yù)售制的根本性缺陷在于立法僅僅設(shè)置了該項制度，卻在法律條款中沒有明確相應(yīng)的監(jiān)管手段和處罰措施?，F(xiàn)行政策下，開發(fā)商違反相關(guān)規(guī)定，只需承擔與購房者簽訂的購房合同違約責任，而這份合同由開發(fā)商提供，購房者無權(quán)選擇和更改。合同設(shè)定的違約成本相當?shù)土?，放任了開放商肆意違約的心態(tài)。而且即使發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)行為，建設(shè)部門沒有執(zhí)法權(quán)，在造成重大后果前，其他部門又難以介入，使得一些開發(fā)商有空可鉆，因此很有必要明確處罰措施和標準。可借鑒國外一些城市的經(jīng)驗，引入保證金制度和第三方托管預(yù)售金制度等。

　　“應(yīng)整合各部門資源，形成強有力的監(jiān)管體系。如工商等部門應(yīng)在事前對開發(fā)商的資金狀況和開發(fā)能力進行嚴格審核，建設(shè)部門應(yīng)在施工期間對其質(zhì)量進行把關(guān)，并審查建設(shè)內(nèi)容是否與合同相符，司法、消協(xié)等部門應(yīng)保證開發(fā)商和購房者能進行公平的房屋交接等。”王冰說。