京商品房預(yù)售款12月起專戶監(jiān)管 或引開發(fā)商調(diào)價(jià)

    開發(fā)商們一直以來(lái)騰挪拆借的利器——商品房預(yù)售款將被徹底監(jiān)管，隨之引發(fā)的可能是大規(guī)模的開盤潮與價(jià)格調(diào)整。昨天出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，從12月1日起，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，所有預(yù)售款將全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，優(yōu)先用于工程建設(shè)。本市內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房、經(jīng)適房項(xiàng)目都將按新規(guī)實(shí)行。

    保守估計(jì)，開發(fā)商要有超過(guò)四分之一的資金被凍結(jié)。

　　一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目一個(gè)賬戶監(jiān)管

　　商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。我國(guó)從1994年開始實(shí)行該制度，最初的目的是為了推動(dòng)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于買賣雙方信息不對(duì)等，曾產(chǎn)生過(guò)開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金導(dǎo)致的工程爛尾、項(xiàng)目延期等情況。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，與此前種種調(diào)控措施試圖抑制購(gòu)買不同，此番對(duì)開發(fā)商預(yù)售款的凍結(jié)，更多的是為購(gòu)房者提供保障。

　　根據(jù)《辦法》，開發(fā)商應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存監(jiān)管賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)。只有預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金后，開發(fā)企業(yè)才能向監(jiān)管銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)出超出的部分。

　　《辦法》規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件共四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。“尤其是第四個(gè)節(jié)點(diǎn)，必須達(dá)到可以為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的條件下，才能解除監(jiān)管。”陳志說(shuō)，這也意味著，即便開發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情況，也不會(huì)影響到購(gòu)房人。

　　違反監(jiān)管規(guī)定暫停預(yù)售

　　如果開發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，主管部門將暫停其在本市所有開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，責(zé)令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。如果工程因違法違規(guī)而停工、出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、未按期交用等，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行，暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用。

    購(gòu)房人可查入賬情況

　　根據(jù)《辦法》要求，商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。購(gòu)房人申請(qǐng)抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。

　　陳志介紹，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進(jìn)行改進(jìn)，將來(lái)購(gòu)房人在查詢網(wǎng)簽結(jié)果時(shí)，輸入購(gòu)房合同號(hào)，便可確認(rèn)自己的購(gòu)房款是否存入了專用賬戶。同時(shí)，市、區(qū)住建委也將公示已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度等情況，購(gòu)房人可以通過(guò)主管部門網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。趙瑩瑩 J201

　　觀點(diǎn)

“開發(fā)商很可能調(diào)整價(jià)格”

　　熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，繼限購(gòu)、提高首付款后，開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)加大，此番再有超過(guò)25%的資金被監(jiān)管，開發(fā)商在迫切需要資金回籠的情況下勢(shì)必采取突擊開盤、迅速銷售策略。“為了能夠達(dá)到盡快銷售的目的，開發(fā)商很有可能調(diào)整價(jià)格?，F(xiàn)金流是開發(fā)商的根本，一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或者斷裂，開發(fā)商就很有可能以價(jià)換量。”

　　“將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌”

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，信貸提高、開發(fā)貸從嚴(yán)、融資需審批，在各種資金已經(jīng)被嚴(yán)格控制流入房地產(chǎn)行業(yè)后，商品房預(yù)售款其實(shí)是開發(fā)商惟一可以自由支配的款項(xiàng)。如今預(yù)售資金也被嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商拿地的資金來(lái)源也隨之被限，這就減弱了下一步土地市場(chǎng)的成交預(yù)期。

　　而對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，面臨著資金鏈緊張的局面，開發(fā)商就不得不加大推盤速度，加快工程建設(shè)進(jìn)度，在新盤的入市價(jià)格上也會(huì)更加保守。

　　陳云峰認(rèn)為，“預(yù)售資金被監(jiān)管后，從短期看，不至于讓北京樓市立即出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂的困境，但從長(zhǎng)期來(lái)看，流動(dòng)資金不充足的中小型開發(fā)商可能出現(xiàn)‘無(wú)錢拿地、無(wú)盤可開’的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。”

　　“政府已經(jīng)做了最壞的打算”

　　“現(xiàn)在來(lái)看，政府已經(jīng)做了最壞的打算。”北京一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，一旦調(diào)控加劇，部分開發(fā)商的資金出現(xiàn)斷裂，上述政策剛好可以保全購(gòu)房者的利益。“比如我有一個(gè)1億元的項(xiàng)目，預(yù)售款至少有3000萬(wàn)元左右，現(xiàn)在政府把這3000萬(wàn)元監(jiān)管起來(lái)，只能用于工程開銷，即便是我資金鏈斷了，或者攜款潛逃，政府仍然能用這筆錢來(lái)保障項(xiàng)目進(jìn)行下去，購(gòu)房者能拿到房子。” 趙瑩瑩