高房價(jià)困局：購房該一步到位還是梯度消費(fèi)？

    面對居高難下的房價(jià)，越來越多的年輕人面臨“高房價(jià)困局”：換房成本增加，不一步到位就難以到位了；但是超前買房，會使自己的“房奴”生涯舉步維艱，同時(shí)助推房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　房地產(chǎn)調(diào)控新政策出臺后，上海、廣州等地相繼出臺限購令。每個(gè)家庭暫時(shí)只能新購一套商品房，無疑會使買房的決策變得更加慎重。

　　專家認(rèn)為，對于購房能力不足者，一步到位的選擇有其道理，但并不明智。購房者應(yīng)當(dāng)全面衡量自身經(jīng)濟(jì)能力、職業(yè)發(fā)展需要、家庭生活需求、國家政策方向等因素，通過梯度消費(fèi)切實(shí)改善生活質(zhì)量，切勿一味貪大求全。

　　上漲預(yù)期助推購房“一步到位”

　　“房價(jià)漲得太快，限購令的出臺，再加上之后可能出臺的房產(chǎn)稅，意味著將來換房成本更高了，不一步到位就沒法到位了。”深圳市民曾躍的話代表了很多購房者的心態(tài)。

　　北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說：“購房一步到位這種現(xiàn)象多年來一直存在，但現(xiàn)在愈發(fā)嚴(yán)重。”

　　合富輝煌首席分析師黎文江也有同感：“原來35歲以上的人是廣州房地產(chǎn)市場的購房主力，但近兩年已下滑到25歲，甚至以下。目前，廣州20至30歲的購房者占比已經(jīng)從前兩年的10%上升到20%左右。”

　　分析原因，超前消費(fèi)的購房行為與房價(jià)上漲的預(yù)期密切相關(guān)。廣州社會科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，房價(jià)持續(xù)上漲，且漲幅遠(yuǎn)高于收入漲幅，加大了房價(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致能力不足的購房者超前消費(fèi)，無奈地選擇一步到位。

　　投資渠道的不足也使房子成為不少市民的優(yōu)先投資選擇。黎文江說，投資渠道過窄及部分政策落實(shí)不到位，導(dǎo)致政策影響不明朗，促使有的購房者在高房價(jià)的刺激下選擇以不變應(yīng)萬變，有的則用購房“一步到位”來應(yīng)萬變。

　　此外，以開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)鏈條不斷推出大戶型房子，中小型房子供應(yīng)不足，不少人被迫住上了帶來沉重負(fù)擔(dān)的大房子。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在全國代理的住宅項(xiàng)目中，在4月15日房地產(chǎn)新政出臺前，90平方米以下房屋成交量占53%，新政出臺后，下降到48.6%。

　　合富輝煌代理的廣州新樓盤的銷售情況顯示，2010年三季度，90平方米以下的房子僅占28%，90至125平方米占45%，125至180平方米占15%，180平方米以上占12%。

     一步到位適合你嗎？

　　在高房價(jià)的背景下，不少購房者選擇一步到位。存在的，就有一定的合理性。但是，對于步入社會渴望一個(gè)家的年輕人來說，也許還有更好的選擇。

　　未來，越來越多符合條件的年輕人有望購買到成本更低的保障房。韓世同認(rèn)為，購房者需要考慮政策的持續(xù)性。限購令并非永久性措施；同時(shí)，政府在不斷地完善住房制度，增加土地和保障性住房的供應(yīng)。

　　彭澎表示，房產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還有待明確，不排除通過先征后退的方式，方便購房者調(diào)整居住環(huán)境。

　　回歸現(xiàn)實(shí)，加息使房貸支出增加不少，也許暫時(shí)先租房也是保障生活質(zhì)量的一個(gè)理性選擇。“超出能力范圍的購房選擇，導(dǎo)致購房者負(fù)債累累，產(chǎn)生強(qiáng)烈的還貸焦慮感，促使購房者過分計(jì)較收入問題，影響生活質(zhì)量。”彭澎說。

　　黎文江說，10月20日央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率表示加息已進(jìn)入上行通道，將加大購房者的利息支出。買大戶型房子每年的利息支出一般為2萬至5萬元，僅利息就足以租一個(gè)不錯(cuò)的房子。

　　專家普遍認(rèn)為，在高房價(jià)的情況下，實(shí)力型買家一步到位，有利于改善生活質(zhì)量。但現(xiàn)在大多數(shù)購房者在不具備條件的情況下，創(chuàng)造條件一步到位。這種超出承受能力、貪大求全的購房行為，不僅影響購房者生活質(zhì)量，也會進(jìn)一步加大斷供風(fēng)險(xiǎn)。

　　超前買房的行為也給房地產(chǎn)行業(yè)累積了風(fēng)險(xiǎn)。韓世同說：“創(chuàng)造條件一步到位，就意味著要增加借貸額。在高房價(jià)的背景下，一旦市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，以及市場利率和職業(yè)生涯變化所導(dǎo)致的收入不穩(wěn)定，很容易放大斷供風(fēng)險(xiǎn)。”

     “梯度消費(fèi)”需要共同呵護(hù)

　　想了又想，高潔在北京買了個(gè)78平方米的小房。她說：“為了不讓自己壓力太大，先買了小房吧。以后有合適的，再換。”

　　黎文江認(rèn)為，人們的居住要求會隨著經(jīng)濟(jì)能力變化、家庭人口增加、工作地點(diǎn)變動(dòng)、孩子讀書等因素的變化而發(fā)生改變，即便現(xiàn)在買個(gè)超乎自己承受范圍的大房子，也難以實(shí)現(xiàn)一步到位。購房能力有限的年輕人，不如通過梯度消費(fèi)的方式，切實(shí)改善生活質(zhì)量。這樣不僅滿足了購房者擁有房產(chǎn)的要求，也不至于帶來過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，購房者可根據(jù)自身需要靈活調(diào)整，待具備能力時(shí)再向前跨一步。

　　為了讓“高潔”們現(xiàn)在能夠安心買房，將來可以順利換房，“梯度消費(fèi)”的形成需要得到社會各界的共同呵護(hù)。

　　房子這個(gè)大問題需要政策細(xì)節(jié)的落實(shí)，為年輕人買房提供制度上的保障。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，政府不應(yīng)僅把房地產(chǎn)視作拉動(dòng)GDP的經(jīng)濟(jì)問題，更需要將其視為改善民生的社會問題。供需關(guān)系決定價(jià)格，政府把“加大保障性住房和中小戶型商品房供給”落到實(shí)處，房價(jià)自然會得到控制。

　　韓世同說，政府的部分政策還僅停留在政策階段，在土地供應(yīng)、稅收等方面都需要進(jìn)一步出臺實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行細(xì)則。彭澎表示，中央政府要確保打擊炒樓行為的效果，也要使地方政府在此過程中得到合理的財(cái)政收入，從而調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。同時(shí)，需要把土地政策、房屋交易政策、稅收政策等各方面整套理順。

　　黎文江呼吁，要控制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，需要進(jìn)行深層次的改革。政府需要盡快拓寬投資渠道，合理引導(dǎo)資金流向。

　　對于開發(fā)商，則需要更多約束，以落實(shí)相關(guān)政策，適當(dāng)降低利潤空間。