業(yè)內(nèi):政府調(diào)控樓市意在穩(wěn)定金融系統(tǒng) 非打壓房?jī)r(jià)

    從1998年停止實(shí)物分房開始,到2010年兩次房市調(diào)控措施出臺(tái),中國房市走過整整12年。兩個(gè)虎年之間,樓市已從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的“乖乖虎”蛻變?yōu)橥淌僧a(chǎn)業(yè)資本、居民儲(chǔ)蓄以及國民商業(yè)創(chuàng)造力的“白額大蟲”。調(diào)控樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施出臺(tái),被認(rèn)為標(biāo)志中國房市進(jìn)入新階段,房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位開始受到質(zhì)疑。

　　但在權(quán)威專家看來,房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量,在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。但行業(yè)法律及政策框架則在不斷完善中,包括了保障性住房政策制度化、土地出讓制度的完善、配套的社會(huì)保障制度等。

　　平穩(wěn)房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,這個(gè)目標(biāo)無法通過否定房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位的簡(jiǎn)單做法去實(shí)現(xiàn),而是有賴于以上一系列問題的逐個(gè)解決。

　　慌張的炒客和“冷靜”的地產(chǎn)商

　　沿海一線城市的“金九”異常瘋狂,二線城市同樣勁頭十足。一向閑適的重慶人不知從何年開始也習(xí)慣在“吹龍門陣”時(shí)討論某處樓盤“月漲1000”的趣事。重慶,已經(jīng)被媒體評(píng)為了“八大房?jī)r(jià)最該降價(jià)城市”。前3季度,全市房?jī)r(jià)亦呈整體上升趨勢(shì),高新區(qū)部分地段,商品房?jī)r(jià)格和去年同期相比,普遍上漲達(dá)20%以上,在南岸區(qū)珊瑚路,由于一家大型購物廣場(chǎng)的開業(yè),9月房?jī)r(jià)同比漲幅更達(dá)四成。

　　城市房產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)全國主要城市房產(chǎn)交易監(jiān)測(cè)顯示,2010年9月,全國53個(gè)大中城市,城市房?jī)r(jià)平均值和8月相比環(huán)比上漲的占2/3,上海、北京、廣州、深圳、重慶全部出現(xiàn)了上漲。

　　但國慶節(jié)結(jié)束,局面開始悄悄起了變化。隨著地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),“金九”局面告終,“銀十”幾成“銅十”。事實(shí)上,從今年下半年起,“溫州炒房團(tuán)”、“煤老板炒房團(tuán)”等群體從房市“抽身”的消息就不絕于耳。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對(duì)記者分析,炒房團(tuán)為代表的炒作資金是“新政”打擊的重點(diǎn),新政的首要目的是擠壓泡沫,從目前的情況來看,這個(gè)政策目的正在逐步實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)商并不是政策指向的主要目標(biāo)。

　　從2010年的中報(bào)來看,國內(nèi)一線地產(chǎn)商的盈利和去年同期相比,增長(zhǎng)幅度都普遍超過20%,調(diào)控前的地產(chǎn)商個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗。“調(diào)控對(duì)我們影響不大。”一家一線地產(chǎn)商北京公司的中層對(duì)本刊記者透露,由于“猜到”可能有政策出臺(tái),部分地產(chǎn)商已采取提前開盤形式將一些可能積壓的樓盤在高點(diǎn)予以銷售。

　　但首付三成的住房信貸政策也讓地產(chǎn)商無法“靜觀其變”。等不及國慶結(jié)束,京城地產(chǎn)行業(yè)紛紛展開了對(duì)市場(chǎng)的重新摸底,各家公司紛紛臨時(shí)招來大批銷售人員對(duì)登記客戶進(jìn)行地毯式電話訪問。于是,北京購房者發(fā)現(xiàn)接到的電話開始多了起來。無法開盤的樓盤多為沒有拿齊“四證”的樓盤,但由于房地產(chǎn)商并不缺錢,有的可能會(huì)捂盤觀望一段時(shí)間。

    無法忽視的銀行風(fēng)險(xiǎn)

　　“醉翁之意不在酒,政府要調(diào)的不是房?jī)r(jià),而是保衛(wèi)銀行。”深圳一家房地產(chǎn)公司的副總裁對(duì)記者堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。他和很多房地產(chǎn)行業(yè)人士的看法一致,政府的真正目的不是打壓房?jī)r(jià),而是通過調(diào)整末端貸款政策起到穩(wěn)定金融系統(tǒng)的目的。“行業(yè)內(nèi)很多人心知肚明這一點(diǎn),大家的壓力并不大。”

　　國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹則對(duì)本刊記者表示,房市是一個(gè)矛盾集中的所在,不但關(guān)系金融體系穩(wěn)定還關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)方方面面,收入差距、分配不公、民眾情緒以及社會(huì)保障力度不夠等問題都集中體現(xiàn)在房市中,國家調(diào)控的目的并不僅是為了金融穩(wěn)定,更是基于整個(gè)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)層面而做出的決策。

　　但種種跡象表明政府的確開始擔(dān)憂銀行的風(fēng)險(xiǎn)。從2009年開始,中國銀監(jiān)會(huì)就開始要求各銀行對(duì)一系列業(yè)務(wù)定期進(jìn)行壓力測(cè)試。2010年7月,銀監(jiān)會(huì)更要求各大銀行進(jìn)行假定房?jī)r(jià)下降60%的房貸壓力測(cè)試。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在9月初公布的一份講話中亦表示,“銀行系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)暴露隱患不容忽視。”

　　銀行和房地產(chǎn)業(yè)的緊密聯(lián)系緣起于12年前,中國商品房市場(chǎng)元年。1998年4月,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》,要求提高對(duì)住房信貸重要性的認(rèn)識(shí),加大住房信貸投入,擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍,積極支持普通住房建設(shè),將住房建設(shè)培養(yǎng)為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。之后的1998年7月,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,要求“停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化”,這其實(shí)意味著持續(xù)40余年的住房實(shí)物分配制度終止。

　　1998年的“兩道金牌”到2010年的連續(xù)兩次調(diào)控措施出臺(tái),其間經(jīng)歷整整12年的輪回。1997年爆發(fā)的“亞洲金融風(fēng)暴”和次年的南方大洪水嚴(yán)重地影響了國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),政府當(dāng)時(shí)已對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需的“三駕馬車”爛熟于心,出口因亞洲金融危機(jī)受阻,同時(shí)投資也因?yàn)樽匀粸?zāi)害出現(xiàn)疲軟,因而通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)內(nèi)需成為一條可行的道路。但房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在卻成為制約內(nèi)需擴(kuò)大的障礙之一,大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致制造業(yè)萎縮和消費(fèi)疲軟。

　　針對(duì)銀行可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),銀監(jiān)會(huì)之前還公布了一項(xiàng)壓力測(cè)試匯總結(jié)果,在房?jī)r(jià)下降30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度前提下,樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn),稅前利潤(rùn)下降20%,46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)、貸款損失率增加30%。顯然,已經(jīng)到了出手的時(shí)候。

　　調(diào)控激起的股市反應(yīng)印證了地產(chǎn)商的“猜測(cè)”。股市在9月30日和10月8日兩個(gè)交易日連續(xù)大漲,銀行股和地產(chǎn)股都沒有像4月“新國十條”出臺(tái)時(shí)那樣走弱。10月8日,國慶長(zhǎng)假后的首個(gè)交易日,在大盤上漲的帶動(dòng)下,銀行股集體上揚(yáng),深發(fā)展當(dāng)日漲幅更是達(dá)6．17%。到10月13日,房地產(chǎn)板塊上漲了14.5%,漲幅超過20%的地產(chǎn)股達(dá)到了10個(gè),一線地產(chǎn)商“招寶萬金”的漲幅更位居前列。

　　有分析認(rèn)為,一方面,這是調(diào)控措施的力度低于預(yù)期所致,但更重要的是,暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款和首套房貸的首付比例調(diào)整到30%以上,明顯地降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),這是一個(gè)信號(hào),在外界逼迫人民幣升值、熱錢大量涌入的敏感時(shí)期,政府更加注意保護(hù)金融體系健康和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤來說是利好消息。

    房市制度框架建設(shè)加快

　　房地產(chǎn)業(yè)占我國GDP的6.6%和1/4投資,直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60個(gè),已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的直接命脈。在不少人看來,從4月份的“新國十條”到9月29日的“新政”,國家在短短半年內(nèi)就出臺(tái)兩次“非常嚴(yán)厲”的調(diào)控措施,這可能意味著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位開始轉(zhuǎn)變。“房地產(chǎn)行業(yè)之前一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最重要力量,今后它的重要地位可能會(huì)有所降低。”房地產(chǎn)評(píng)論人士弓鳴對(duì)本刊記者分析。

　　“房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)是客觀實(shí)際決定,而非人為造成。”秦虹認(rèn)為,今后,房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位不會(huì)改變。9月29日的“新政”僅是針對(duì)地方落實(shí)不力進(jìn)行的進(jìn)一步規(guī)范,對(duì)“新國十條”存在漏洞的補(bǔ)充,并不意味著宏觀經(jīng)濟(jì)層面根本的調(diào)整。

　　秦虹說,現(xiàn)在不是談?wù)摲康禺a(chǎn)行業(yè)是不是支柱行業(yè)的時(shí)候,而是應(yīng)將重點(diǎn)放在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的問題之上。以土地出讓為例,它關(guān)系拆遷戶、地方政府、開發(fā)商以及購房者的利益,需要一系列的法規(guī)去規(guī)范。

　　本輪調(diào)控是國家建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)制度框架的重要一環(huán)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的制度框架建設(shè)是長(zhǎng)期的,包括了法律制度、稅收制度、財(cái)政制度等內(nèi)容。貫穿其中的主線是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)注重對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù),比如對(duì)90平方米以下的住房銷售和購買予以貸款、稅收上的優(yōu)惠,同時(shí)對(duì)于大戶型和所謂“豪宅”予以“差別對(duì)待”,甚至采取“不支持”態(tài)度。“在制度框架建設(shè)上,政府今后將更加注重保障性住房制度的內(nèi)容。”秦虹說。

　　記者了解到,1998年,隨著國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布,全國房改啟動(dòng)。在這個(gè)通知的表述中便有我國將建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系的內(nèi)容。但隨著2003年國務(wù)院“18號(hào)文”的頒布,政策正式提出逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房,經(jīng)適房的地位逐漸被邊緣化,商品房成為房市的唯一主角。

　　2010年4月26日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》,多年來第一次對(duì)保障性住房的管理做出了嚴(yán)格規(guī)定,這也被稱為本輪調(diào)控一系列政策的重要一環(huán)。對(duì)于保障房的問題,專家普遍都認(rèn)為,建立更加完善可行的地方政府的問責(zé)機(jī)制是今后的政策制定方向。

    根在土地供應(yīng)“問題”

　　1998年開始,住房消費(fèi)徹底被“市場(chǎng)化”,但土地和資金作為市場(chǎng)最重要的生產(chǎn)要素卻并沒有市場(chǎng)化,中國房市的運(yùn)作機(jī)制從最開始就是一個(gè)“陰陽人”。政府是土地唯一的供應(yīng)者,銀行則是資金的唯一供應(yīng)者,房地產(chǎn)商是唯一的終端產(chǎn)品提供商,土地供應(yīng)市場(chǎng)成為了壟斷市場(chǎng),商品房也或多或少成了壟斷產(chǎn)品。

　　土地出讓制度的缺陷也從源頭上抬高了房?jī)r(jià)。2004年3月,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。該政策曾有效減少了土地出讓中存在的尋租行為,但客觀上也造成多年以來土地出讓“價(jià)高者得”的問題。面粉貴了,面包自然不會(huì)便宜。

　　針對(duì)飽受爭(zhēng)議的公開競(jìng)價(jià)模式,有人曾經(jīng)指出,如果說從1998年到2003年的前6年是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)的過程,那么從2004年開始的后6年則體現(xiàn)在地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,實(shí)行土地“招拍掛”以前的15年,我國大城市房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率約為5%,低于收入增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)。但從2004年開始實(shí)行土地“招拍掛”制度以后,截至2010年的6年時(shí)間里,大城市房?jī)r(jià)平均每年上漲10%。

　　盡管政府作為唯一的土地供應(yīng)者,但土地供應(yīng)似乎總是無法兌現(xiàn)。在一線城市,土地實(shí)際供應(yīng)量總是低于計(jì)劃供應(yīng)量。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2019年上半年廣州實(shí)際供應(yīng)量?jī)H為全年計(jì)劃的6%,深圳為14%,北京為22%。

　　“根本矛盾并未得到解決。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說,他認(rèn)為,政府首先應(yīng)當(dāng)采取強(qiáng)有力措施降低大眾的通脹預(yù)期,從根本上遏制這種投資性的購房需求。另外一方面,應(yīng)當(dāng)加大商品房供給,在土地出讓環(huán)節(jié),政府這些年實(shí)際上在嚴(yán)控土地出讓。很多地方政府當(dāng)年承諾的土地供應(yīng)量,并沒有實(shí)際完成。“政府喜歡在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)出手賣地,希望賣出最好的價(jià)格,但最后流拍的情況經(jīng)常發(fā)生。”

　　對(duì)于土地供應(yīng)的基本面問題,今后急需解決土地出讓制度的完善問題。秦虹表示,2004年開始的土地招拍掛制度已經(jīng)到了修改和完善的時(shí)候。在“新國十條”中,就有完善土地“招拍掛”的內(nèi)容。土地出讓應(yīng)當(dāng)改變單純的“價(jià)高者得”的局面,抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。