國務(wù)院專家：四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期

   兩次房地產(chǎn)調(diào)控，力度不斷加大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體的心理預(yù)期和行為發(fā)生變化，進(jìn)而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏

　　今年4月的第一次房地產(chǎn)調(diào)控一度遏制房價(jià)較快上漲的勢(shì)頭，取得了初步的效果。但進(jìn)入8月份，隨著房價(jià)漲幅的回落、及商品房促銷，積累的潛在需求陸續(xù)釋放。加之貨幣流動(dòng)性充足和通脹預(yù)期加強(qiáng)，部分投資者試探入市。9月份統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)反映出“金9月”房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回暖，當(dāng)月商品房銷售同比一躍增長16.6%，新建房和二手房環(huán)比價(jià)格均上漲0.5%，房價(jià)開始抬頭，有加快上揚(yáng)的趨勢(shì)。

　　9月末，中央有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行再次調(diào)控，并加大了力度。主要表現(xiàn)在：一是對(duì)地方政府嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，要求各地盡快出臺(tái)落實(shí)國辦發(fā)10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。對(duì)房價(jià)過高的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任交給地方政府。二是多個(gè)房價(jià)上漲過快的一線城市出臺(tái)了“限購令”，采取行政手段嚴(yán)格限制投資、投機(jī)購房和非常住居民購房，即使是付全款也不可能再購房，將投資、投機(jī)需求徹底擠出市場(chǎng)。三是加大信貸政策的力度。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；住房貸款首付款比例調(diào)整到30%及以上等。四是督促加快住房供給的進(jìn)度。加強(qiáng)督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，督促開發(fā)商加快推盤速度。更為重要的是，央行啟動(dòng)了利率調(diào)控的手段，提高了存貸款利率水平，同時(shí)增加了消費(fèi)者購房和開發(fā)商建房的成本。

　　兩次房地產(chǎn)調(diào)控，力度不斷加大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體的心理預(yù)期和行為發(fā)生變化，進(jìn)而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)。10月份以來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，自住性需求再次持幣觀望，等待房價(jià)回落；首次置業(yè)成本提高，將抑制超前消費(fèi)、不具備購房風(fēng)險(xiǎn)防范承受能力的需求，減少了剛性需求；投資、投機(jī)者將被迫撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，攜帶大量資金尋找其他投資渠道，投資性需求得到明顯抑制，住房回歸消費(fèi)品的特性正在越來越明顯。伴隨著需求范圍明顯縮小，一些一線城市住房銷售量大幅下降，一些開發(fā)商可能采取推遲開盤時(shí)間，靜觀政策與市場(chǎng)的變化應(yīng)對(duì)策略，但由于政策和資金的約束，推盤時(shí)間不可能太長。可以預(yù)計(jì)今年四季度將出現(xiàn)需求萎縮、市場(chǎng)清淡、供給逐步增加的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，調(diào)整的深度和時(shí)間的長度將大于五六月份，隨著住房供求形勢(shì)的改善，房價(jià)將逐步回落。但也應(yīng)該看到，目前我國所處的發(fā)展階段，自住性需求比較旺盛，一旦房價(jià)回落到這些需求可承受的水平，需求將逐步釋放。