廣州推出公租房 包租婆將下崗？

圖片來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 一些依仗收租的市民擔(dān)憂公租房會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。

　　廣州國(guó)土房管局開(kāi)展公共租賃住房需求調(diào)查 本報(bào)資深房地產(chǎn)記者深入探討公租房前景。

　　日前，記者獲悉，為準(zhǔn)確掌握廣州“夾心層”住房狀況和住房需求情況，科學(xué)制定公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)解決“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題，廣州市國(guó)土房管局將從10月22日至11月21日在廣州市范圍內(nèi)開(kāi)展公共租賃住房需求調(diào)查。

　　近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展以及城市化的加速推進(jìn)，廣州市“夾心層”(指不符合廉租住房保障條件，又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房，以及超出經(jīng)濟(jì)適用住房保障范圍又買(mǎi)不起普通商品住房的群體)的住房困難愈顯突出。而公租房的推出，無(wú)疑對(duì)完善廣州多層次的住房供應(yīng)體系是一個(gè)大利好。業(yè)界普遍認(rèn)為，“公租房”將是廣州繼大力建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房后，為解決城市中等偏下收入家庭住房困難又一重大決策。

　　目前，《廣州市公共租賃住房制度實(shí)施辦法(試行)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)已經(jīng)公開(kāi)征求意見(jiàn)，即將進(jìn)一步修改完善出臺(tái)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少市民對(duì)《辦法》充滿期待，但同時(shí)也心生擔(dān)憂，主要是怕公租房離市區(qū)太遠(yuǎn)，亦擔(dān)心租金與市場(chǎng)價(jià)差距不明顯。同時(shí)，公租房與限價(jià)房的需求群體是否會(huì)形成一定程度的重疊？一些倚仗收租的有房戶則擔(dān)憂，公租房會(huì)否沖擊商品房的市場(chǎng)？面對(duì)這些問(wèn)題，本報(bào)四名資深房地產(chǎn)記者進(jìn)行了深入探討。

　　三問(wèn)公租房

　　1　公租房能否分流限價(jià)房申請(qǐng)者？

　　李鳳荷：按廣州市執(zhí)行的經(jīng)適房保障上限和公租房申請(qǐng)者的收入上限規(guī)定，公租房申請(qǐng)者應(yīng)是在市轄無(wú)自有產(chǎn)權(quán)、月收入1524～5833元的人士，這與限價(jià)房的申請(qǐng)者是有重疊的。對(duì)于公租房申請(qǐng)者，他們有兩個(gè)選擇，一是申請(qǐng)公租房；二是申請(qǐng)限價(jià)房。目前，政府沒(méi)有明確規(guī)定，符合公租房資格的申請(qǐng)者是否可以同時(shí)排兩條隊(duì)。當(dāng)然，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)公租房只是規(guī)避市場(chǎng)高租金的一種暫時(shí)過(guò)渡安排。

　　陳白帆：目前，即便一位男性單身人士可以申請(qǐng)公租房，卻未必能找到姑娘愿意嫁給住在公租房里的自己。而這個(gè)男孩如果想要結(jié)婚，似乎還是得要走買(mǎi)房這條路。即便一對(duì)夫妻暫時(shí)沒(méi)有足夠的錢(qián)買(mǎi)房而申請(qǐng)了公租房，但擁有屬于自己的住房仍是他們的目標(biāo)。因此，站在需求者的角度看，公租房也只能是一種過(guò)渡，并不能徹底分流限價(jià)房申請(qǐng)者。

　　王荔玨：公租房的用意是讓租賃者在這期間累積儲(chǔ)蓄，在租約到期后有能力了再買(mǎi)房。但在房?jī)r(jià)漲速要比薪金快的背景下，公租房更多只能解決一些外地到廣州就業(yè)年輕人的基本居住問(wèn)題，并不能取代限價(jià)房。因此，預(yù)計(jì)買(mǎi)得起限價(jià)房的人大多不會(huì)愿意“蝸居”在公租房里。

    2　公租房租金幾何？

　　李鳳荷：根據(jù)目前披露的信息來(lái)看，公租房租金是市值租金的80%，市民在9月底房管局咨詢(xún)活動(dòng)上抱怨公租房租金不夠筍。記者從10月18日在陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布的廣州市9月份房屋租賃登記備案情況看到，9月份住宅租賃登記備案面積為215.46萬(wàn)平方米，合同首月租金為2456.62萬(wàn)元，這意味著每平方米月租金僅11.4元。若按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)繳付8折租金，公租房絕對(duì)是“廉租房”。

　　王荔玨：可值得參考的是，在全國(guó)率先開(kāi)建公租房的重慶，成本租金基本控制在市場(chǎng)價(jià)的60%以?xún)?nèi)；此外，香港的“公屋”租金則僅為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的25%。既然廣州的《辦法》還處在征求意見(jiàn)稿階段，就應(yīng)該對(duì)此關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)考慮。

　　陳白帆：雖然此次公租房對(duì)家庭年收入的標(biāo)準(zhǔn)比較寬松，但對(duì)于年可支配在7萬(wàn)元左右的個(gè)人或者年可支配收入在14萬(wàn)元左右的家庭來(lái)說(shuō)，也許經(jīng)適房或者限價(jià)房對(duì)于他們的吸引力更大。如果他們?cè)诙唐趦?nèi)無(wú)法申請(qǐng)到經(jīng)適房或者限價(jià)房，仍轉(zhuǎn)向二手商品住宅市場(chǎng)尋找合適的單位，那么所出現(xiàn)的情況和現(xiàn)在并無(wú)太大區(qū)別。應(yīng)該說(shuō)，那些對(duì)公租房真正有需求的市民，其實(shí)也基本不可能是商品住宅所要面對(duì)的群體。如果他們的收入只能住得起公租房，那么必然無(wú)法買(mǎi)得起目前的商品住宅。因此記者認(rèn)為，這個(gè)群體本身是否有房居住，和商品住宅的價(jià)格是否可以下降并無(wú)關(guān)系。公租房的租金應(yīng)該明顯低于同區(qū)的租盤(pán)價(jià)格才是可行的。

　　3　公租房如可長(zhǎng)租，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)有何影響？

　　李鳳荷：據(jù)記者的推算，公租房申請(qǐng)者最可能購(gòu)買(mǎi)的房屋是總價(jià)100萬(wàn)元以下的商品房。按目前廣州樓市價(jià)格，100萬(wàn)元以下的房子基本是郊區(qū)新房或樓齡較長(zhǎng)的二手房。

　　目前公租房首批上市8000套，后續(xù)也在建設(shè)中。公租房不一定會(huì)導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的萎縮，但若公租房持續(xù)供應(yīng)，私人租賃市場(chǎng)將受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　陳白帆：我認(rèn)為，要通過(guò)保障房的建設(shè)減少市民對(duì)商品住宅的需求，從而讓房?jī)r(jià)真正下降，還需建設(shè)公租房——經(jīng)適房——限價(jià)房——商品住宅這種上升渠道。當(dāng)租住公租房的市民買(mǎi)得起商品住宅時(shí)，再允許他們將手上的限價(jià)房轉(zhuǎn)回給政府。這樣一方面可讓市民有可能用較低價(jià)格購(gòu)房，另一方面能真正遏制對(duì)商品住宅的需求——如果中等收入者可用較低的價(jià)格買(mǎi)到較好的經(jīng)適房和限價(jià)房，相信沒(méi)什么人愿意房奴。

　　王荔玨：雖然今年底計(jì)劃推出的公租房看似量不小，但“夾心”階層的住房需求到底有多大，目前還在統(tǒng)計(jì)。盡管政府表態(tài)，若公租房推出后需求大，會(huì)考慮加大開(kāi)發(fā)量。但若公租房建設(shè)全由政府承擔(dān)，顯然是一個(gè)“大包袱”，而目前社會(huì)力量建設(shè)的模式也未形成，如何讓公租房建設(shè)有可持續(xù)性才是關(guān)鍵。否則，公租房對(duì)商品房的沖擊無(wú)從談起。

　　龍蕾：此次調(diào)查就著力于了解夾心層的住房需求。目前，已經(jīng)較為明確的夾心階層有“兩夾”——“不符合廉租住房保障條件，又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房的”；以及“超出經(jīng)濟(jì)適用住房保障范圍又買(mǎi)不起普通商品住房的”。這也就是說(shuō)，夾心層本來(lái)就不屬于商品房的購(gòu)買(mǎi)人群。根本就和商品房不是一個(gè)層次上的東西，又怎么對(duì)其產(chǎn)生沖擊呢？