“招萬金”三大房企三季報(bào):萬科“風(fēng)光”金地“最差”

     10月23日、10月26日，金地集團(tuán)(600383)和萬科(000002)雙雙公布三季報(bào)。在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商的“四大家族”——招保萬金的三季報(bào)備受關(guān)注。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策到底有沒有效果？雖然保利地產(chǎn)(600048)三季報(bào)還未出爐，或許可以從其余三家“招萬金”的三季度銷售情況上窺得端倪。

　　“招保金”營(yíng)收增幅回落

　　金地集團(tuán)表現(xiàn)“最差”

　　在經(jīng)歷過上半年的大幅增長(zhǎng)后，已公布的三大房企上市公司都經(jīng)歷了從營(yíng)業(yè)收入到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增幅的回落。

　　招商地產(chǎn)(000024)公報(bào)顯示，在經(jīng)歷了二季度營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了142.76%、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)201.18%后，7-9月份營(yíng)業(yè)收入同比增幅僅為7.96%，一舉將1-9月的營(yíng)業(yè)總收入同比增幅拉低至81.27%。而7-9月的凈利潤(rùn)則比上年同期減少了20.54%，進(jìn)一步將1-9月份歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增幅拉低至48.49%。

　　本來，萬科在樓市調(diào)控的大背景下可謂是“一枝獨(dú)秀”：7-9月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積280.9萬㎡，銷售金額346.4億元。連續(xù)兩個(gè)月(8、9月份)銷售額突破百億大關(guān)，幾乎使得政府對(duì)樓市調(diào)控政策陷入尷尬境地。而1-9月份萬科的總銷售金額不過是714.2億元，而7-9月份這一個(gè)季度的銷售額就幾近占了“半壁江山”。

　　不過反應(yīng)在三季報(bào)中，情形卻有所不同：受結(jié)算周期影響，1-9月份的營(yíng)業(yè)總收入約為223.80億元，同比減少了24.25%，這一幅度超出二季度。而 7-9月份單季度的營(yíng)業(yè)總收入為56.14億元，同比減少了27.42%。不過，三季報(bào)中也指出：“隨著四季度更多項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)公司第四季度實(shí)現(xiàn)的結(jié)算收入將超過前三季度總和。”

　　從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)角度來看，萬科7-9月份營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為8.90億元；招商地產(chǎn)在7-9月份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約5.40億元。而在上半年，萬科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為41.18億元，招商約為18.30億元——也即萬科、招商在第三季度實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)還不及上半年的三分之一。

　　10月23日，金地集團(tuán)公布三季報(bào)中顯示： 1-9月份營(yíng)業(yè)總收入為104.28億元，同比增長(zhǎng)了100.27%。不過，其營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)的更快，同比增長(zhǎng)了116.35%。這進(jìn)一步拉低了公司的凈利潤(rùn)——1-9月份，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了74.20%(二季度凈利潤(rùn)同比增幅為327.02%)。而7-9月份，金地集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅為1.12億元，同比減少了76.75%。

　　可以說，三家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利表現(xiàn)中，金地集團(tuán)表現(xiàn)“最差”。

　　預(yù)收款提升資產(chǎn)負(fù)債率

　　“招萬金”資金流充沛

　　金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從二季度的69.85%上升至72.26%；招商地產(chǎn)則由二季度的61.30%上升至三季度的61.30%；剛剛新鮮出爐的萬科三季報(bào)中，資產(chǎn)負(fù)債率也攀升至73.75%。

　　金地集團(tuán)長(zhǎng)期借款比期初增長(zhǎng)了30.77%；招商地產(chǎn)三季報(bào)表顯示：報(bào)告期內(nèi)長(zhǎng)期借款大幅增加，比去年年末增長(zhǎng)了88%，受此影響應(yīng)付利息暴漲了339%。

　　不過，對(duì)于招保萬金來說，資產(chǎn)負(fù)債率的上升并不意味著資金流的緊張。

　　金地集團(tuán)手中持有超過百億的貨幣資金，預(yù)收款則高達(dá)163.86億元。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，扣除掉預(yù)收款這一項(xiàng)負(fù)債，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表可謂“不錯(cuò)”，三季度金地集團(tuán)未動(dòng)手拿地，可能是管理層等待調(diào)控進(jìn)一步深入后，伺機(jī)而動(dòng)。

　　而招商地產(chǎn)公告中則顯示，其手中擁有大量的銀團(tuán)貸款未投入使用：工商銀行授信額度49億元，授信有效期為2010年1月1日-2010年12月31日；建設(shè)銀行授信額度70億元；興業(yè)銀行授信額度10億元，授信有效期為2010年1月13日-2011年1月13日；

　　再看萬科，雖然其資產(chǎn)負(fù)債率為73.75%，但是排除掉預(yù)收賬款等對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響，萬科的凈負(fù)債率僅為23.9%。而三季度高達(dá)346.4億元的銷售額已經(jīng)給其帶來了大量的回籠資金，三季報(bào)顯示萬科所持貨幣資金高達(dá)315.4億元，充分顯示其資金的充裕度。

　　資金回籠

　　房企拿地“不差錢”

　　在房市調(diào)控的大背景下，上市房企的毛利率下降的原因之一，恐怕是與報(bào)告期內(nèi)小戶型住宅供給增加有關(guān)。另外，招保萬金都積極的參與保障房建設(shè)。

　　而根據(jù)東海證券對(duì)萬科、金地的實(shí)地調(diào)研報(bào)告顯示，兩家房企都順勢(shì)增加了小戶型的供給。萬科更是借推出小戶型和裝修房而頻頻刷新其銷售歷史記錄，更在三季報(bào)中明確指出“自住型需求將進(jìn)一步主導(dǎo)未來市場(chǎng)”。

　　上述報(bào)告中顯示，萬科和金地都看好未來房市，認(rèn)為房?jī)r(jià)依舊會(huì)上漲——金地認(rèn)為剛需和充足的流動(dòng)性是房市活躍性的保證；萬科則認(rèn)為地價(jià)可能會(huì)有所下跌，部分開發(fā)商則因?yàn)槿谫Y渠道受限而提供給向萬科這樣大型企業(yè)更多的機(jī)會(huì)，“萬科等龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率可能會(huì)繼續(xù)上升”。

　　而保利地產(chǎn)在三季度頻頻拿地已經(jīng)可以說明其對(duì)未來房市的信心；招商地產(chǎn)還有多項(xiàng)項(xiàng)目待投資，根據(jù)半年報(bào)披露，其手中尚有超過20個(gè)待竣工項(xiàng)目以及15塊擬開發(fā)土地。萬科在三季度新增項(xiàng)目20個(gè)，建筑面積和計(jì)526萬平方米。

　　三季度招商、保利和萬科都在積極拿地，金地則相對(duì)低調(diào)。不過，手中資金充裕的金地或許不會(huì)一直袖手旁觀下去。據(jù)悉，金地集團(tuán)將在四季度“在拿地方面積極而為。”

　　分析人士指出，未來房市供給可期，而二、三線城市更成為房企布局要地